TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e GRAUZAM

Copie exécutoire délivrée

à : SELARL CARPENTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04281 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [H] [B] épouse [Y]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Philippe CARPENTIER de la SELARL CARPENTIER, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #L0233

DÉFENDERESSE

Madame [E] [K]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1117

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Laura LABAT, Juge, assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 07 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04281 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2014, Madame [R] [B] épouse [Y] a donné en location à Madame [E] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer de 3300 euros, outre les charges.

Le 11 janvier 2024, Madame [R] [B] épouse [Y] a fait délivrer à Madame [E] [K] un commandement de payer la somme de 10202 euros au titre des loyers impayés au terme du mois de janvier 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 avril 2024, Madame [R] [B] épouse [Y] a fait assigner Madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Madame [E] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de Madame [E] [K] au paiement de la somme de 7964 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au terme du mois de mars 2024 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, outre la capitalisation des intérêts ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3982 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 173,71 euros au titre du commandement de payer ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 6200,30 euros au titre des pénalités contractuelles ;

— sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2024.

A l’audience, Madame [R] [B] épouse [Y], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Madame [E] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de Madame [E] [K] au paiement de la somme de 3982 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au terme du mois de janvier 2025 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, outre la capitalisation des intérêts ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3982 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 173,71 euros au titre du commandement de payer ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 7817,50 euros au titre des pénalités contractuelles ;

— sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a été autorisée à justifier de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département en cours de délibéré, ce qu’elle a fait. Elle a également pu présenter ses observations sur le caractère non écrit de la clause pénale soulevé par le juge des contentieux de la protection.

Madame [E] [K], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet des prétentions de Madame [R] [B] épouse [Y] ;

— l’octroi d’un délai de cinq mois pour régulariser sa dette ;

— la condamnation de Madame [R] [B] épouse [Y] aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle oppose la prescription à la demande formée au titre de la caution bancaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’arriéré des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bail produit par le demandeur établit sa qualité de bailleur ainsi que l’obligation de Madame [E] [K] de payer les loyers et charges. Il résulte du décompte produit que les loyers et charges impayés s’élèvent à la somme de 3982 euros.

Par conséquent, Madame [E] [K] est condamnée à payer à Madame [R] [B] épouse [Y] la somme de 3982 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au terme du mois de janvier 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, l’échéance due n’étant pas compris dans les actes antérieurs.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

La demande formée au titre du commandement de payer sera étudiée au titre des frais irrépétibles.

Sur la clause pénale,

Selon les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble est réputée non écrite.

En l’espèce, le bail litigieux stipule, dans son article 7, une clause au titre de laquelle « en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance (…), le preneur devra de plein droit payer en sus une majoration de 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages résultant du retard dans le paiement de cette somme ». Cette clause autorise donc le bailleur à percevoir des pénalités en cas de non-respect par le preneur de son obligation de paiement.

Par conséquent, il convient de constater que cette clause est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande de Madame [R] [B] épouse [Y] tendant à ce que Madame [E] [K] soit condamnée au paiement de sommes à ce titre.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [R] [B] épouse [Y] sollicite la résiliation judiciaire du bail aux motifs que Madame [E] [K] ne paie pas régulièrement ses échéances courantes et n’a pas reconstitué la caution bancaire prévue par le bail.

La dette locative s’élève à la somme de 3982 euros, ce qui représente une seule échéance courante impayée. Des incidents de paiement sont déjà survenus et ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer en 2020. Cependant, ces incidents sont ensuite régularisés dans un délai raisonnable de sorte que cette seule irrégularité ne peut, au vu du montant aujourd’hui litigieux, justifier la résiliation judiciaire du bail.

Madame [R] [B] épouse [Y] reproche en outre à Madame [E] [K] de ne pas avoir reconstitué la caution bancaire prévue par le bail. En effet, le bail stipule que le locataire s’engage à produire une caution bancaire représentant un an de loyers à la signature du bail et à chaque renouvellement. Madame [E] [K] oppose la prescription à Madame [R] [B] épouse [Y], celle-ci ayant été informée de la mainlevée de la caution bancaire par courrier de la SOCIETE GENERALE reçu le 24 juillet 2020, soit plus de trois ans avant la délivrance de l’assignation. Cependant, cette information est antérieure au dernier renouvellement du bail, survenu le 1er décembre 2023, qui a fait naître une nouvelle obligation de souscrire une caution bancaire. Dès lors, la prescription n’est pas acquise. Cependant, Madame [R] [B] épouse [Y] ne justifie pas des diligences entreprises pour obtenir la reconstitution de cette caution bancaire alors qu’elle est informée de la mainlevée de la caution bancaire précédente depuis le 24 juillet 2020. Compte tenu de cette absence de démarches et du montant actuel de la dette, il convient de considérer que le manquement invoqué n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, Madame [R] [B] épouse [Y] est déboutée de ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Madame [E] [K].

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [E] [K] sollicite un délai de cinq mois pour apurer sa dette dans l’attente de la vente d’un bien appartenant à une société civile immobilière dans laquelle elle détient des parts. Toutefois, Madame [E] [K] ne justifie pas de sa situation personnelle. Elle se contente de produire l’avis d’imposition de son fils qu’elle hébergerait. Les régularisations successives démontrent que Madame [E] [K] est ponctuellement en capacité de régler des sommes supérieures aux échéances courantes. La dette représente une échéance impayée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [E] [K] ne justifie pas d’une situation rendant nécessaire l’octroi de délais.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, Madame [E] [K], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [E] [K] est condamnée à payer à Madame [R] [B] épouse [Y] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, cette somme tenant compte de la délivrance du commandement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Madame [R] [B] épouse [Y] une somme de 3982 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au terme du janvier 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONSTATE que la clause pénale est réputée non écrite et REJETTE la demande formée à ce titre ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Madame [R] [B] épouse [Y] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

La Greffière, La Juge,