TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Thomas CHEVALIER

Copie certifiée conforme à :

— M^e Thomas CHEVALIER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09296

N° Portalis 352J-W-B7I-C5L2T

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL SACOGI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Thomas CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1390

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5L2T

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [N] est propriétaire des lots de copropriété n° 55 et 161 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 septembre 2023 et remise au destinataire (date illisible mais certaine), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [F] [N] de payer la somme de 5.251,77 euros au titre des charges de copropriété, frais inclus (soit 4.896,39 € hors frais).

Par exploit d’huissier signifié le 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 12ème a fait assigner M. [F] [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 12 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [F] [N] au paiement de la somme de 10.609,80 euros, au titre des charges de copropriété incluant l’année 2024, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2023 ;

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus pour l’ensemble des sommes dues en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [R] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [F] [X] [U] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [F] [N] est propriétaire des lots n° 55 et 161 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9] (pièce n°1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 octobre 2020, 7 octobre 2021, 27 septembre 2022, 8 mars 2023 et 11 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; les attestations de non-recours correspondantes (pièces 6-1 à 10-2) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 3) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024 portant un solde de 10.609,80 € (pièce n° 5).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] [N], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.295,40 euros.

M. [R] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme de 6.295,40 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, provision et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 4.896,39 €, et à compter du 22 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie uniquement des frais de 240 € exposés au titre de la lettre de mise en demeure par avocat de septembre 2023.

Il ne justifie d’aucune mise en demeure préalable et, par voie de conséquence d’aucun frais de mise en demeure ou autres frais antérieurs à la mise en demeure du 7 septembre 2023.

Par ailleurs, les frais d’assignation relèvent des dépens et non des frais de recouvrement ; les honoraires de l’avocat en charge du dossier relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement.

En conséquence, M. [F] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêt au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [F] [N] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [F] [N] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [F] [N] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

M. [R], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, M. [F] [N] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] les sommes de :

—  6.295,40 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, provision et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 4.896,39 €, et à compter du 22 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus ;

—  240,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [F] [X] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente