TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Valérie GARCON

Copie certifiée conforme à :

— Maître Valérie GARCON

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11059

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBV

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, S.A

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #22

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11059 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBV

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [X] est propriétaire du lot n°23 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure M. [X] de lui régler la somme de 13.695,96 euros au titre d’arriérés de charges.

Cette mise en demeure est restée vaine.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires a assigné M. [X] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 09 septembre 2024, sollicitant sa condamnation en paiement des sommes de :

-13.096,63 euros de charges de copropriété, arrêtées au 3ème trimestre 2024, avec intérêt de droit à compter du e la mise en demeure du 21 mars 2024 ;

—  757,47 euros au titre des frais ;

—  3.000 euros de dommages intérêts ;

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût des sommations et dont distraction au profit de la SCP W2G.

M. [X], cité à sa dernière adresse connue selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 puis mise en délibéré au 06 novembre suivant.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11059 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBV

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°23 de M. [X],

* un décompte individuel de charges à compter du 1er octobre 2022, arrêté au 1er juillet 2024, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 13.430,83 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [X] couvrant la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2021 – 28 juin 2022 et 26 juin 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2022, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2021 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie, tant dans son principe que dans son quantum.

M. [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 13.096,63 euros, conformément à la demande, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date indiquée sur l’avis de passage de la lettre recommandée de mise en demeure avec cette mention « pli avisé et non réclamé ».

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 757,47 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que la somme de 114 euros réclamée au titre d’une « mise en demeure avocat » relève en réalité des frais d’avocat et donc des frais irrépétibles, examinés infra.

Les fais de mise en demeure portant sur la période antérieure au 26 juin 2023 ne sont pas davantage justifiés dès lors que le seul contrat de syndic produit au débats se rapporte à la période postérieure du 26 juin 2023 au 31 décembre 2024.

En outre, s’agissant des nombreux frais de «ouverture contentieux », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 234,89 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

Si le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts, force est de constater qu’il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement du défendeur a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il a nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [X] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695 du code de procédure civile dispose que « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9°Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8 ».

Il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (Civ 2ème, 12 janvier 2017, n°16-10.123).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. [X] succombant, il sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G.

La demande d’inclure aux dépens « le coût des sommations », outre qu’elle n’est pas chiffrée donc indéterminée, sera rejetée dès lors que ces coûts ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

M. [X] sera également condamné ainsi au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 13.096,63 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er juillet 2024, incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  234,89 euros au titre des frais,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en ce compris celle indemnitaire ;

CONDAMNE M. [F] [X] aux dépens, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP W2G ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] d’inclure aux dépens « le coût des sommations » ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente