TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04858 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3KZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE – [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [J] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 15 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04858 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3KZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, a fait assigner Mme [J] [U] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris et sollicite :

— La condamnation de la défenderesse à lui verser les sommes de :

5372,09 euros au titre des charges et provisions sur charges impayées, arrêtées au 3ème appel au titre du budget 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 13 juillet 2022,716,73 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages-intérêts,2100 euros au titre des frais irrépétibles,-La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du Code civil,

— Le prononcé de l’exécution provisoire,

— La condamnation de la défenderesse aux entiers dépens, en ce y compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires indique que Mme [J] [U] est propriétaire des lots 6 et 22 dans la copropriété. Il fait valoir, au visa des articles 10, 10-1, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qu’elle ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété, malgré plusieurs sommations de payer et mises en demeure. Le syndicat demandeur expose également avoir subi un préjudice du fait des difficultés de gestion et de trésorerie causées par la faute de la défenderesse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025.

À l’audience du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La citation destinée à Mme [J] [U] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 473 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire lors même que Mme [J] [U], ni représentée ni comparante, n’a pas été cité à sa personne.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Sur la demande de paiement des charges proprement dites

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En outre, l’article 14-2 de la même loi dispose que les copropriétaires d’un immeuble à destination partielle ou totale d’habitation sont tenus de verser une cotisation annuelle au fonds de travaux permettant de financer les travaux prescrits par les lois et règlements, les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires non compris dans le budget prévisionnel et les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ordonnés par le syndic en cas d’urgence.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de cette loi, le syndic de copropriété peut exiger le versement de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte du relevé de propriété, que le syndicat des copropriétaires verse aux débats, que le la défenderesse est propriétaire des lots n°6 et 22 de l’immeuble [Adresse 4]. Elle est donc tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

A l’appui de sa demande en paiement des charges, le syndicat de copropriétaires verse aux débats :

Les appels de provisions sur charges pour le 4e trimestre du budget 2020/2021, l’ensemble des appels de provisions sur charges des budgets 2021/2022, 2022/2023 et 1er à 3e appels pour le budget 2023/2024 ;Les appels de provisions pour le fonds pour travaux prévu par l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour l’ensemble de l’année 2022 ;Les régularisations de charges pour les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 ;Les procès-verbaux des assemblées générales pour les budgets 2021/2022 ; 2022/2023 ; 2024/2024 étant précisé que le procès verbal de l’assemblée générale 2022/2023 porte approbation du budget du fonds de travaux visés à l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour la structure du plancher pour un montant total maximum de 35 000 euros ;Le décompte de la créance arrêté au 10 septembre 2025 pour la période du 21 avril 2021 au 1er avril 2024 ;Une mise en demeure adressée par le conseil du syndic le 13 juillet 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception ;Une sommation de payer les charges de copropriété signifiée en date du 31 juillet 2023 ;Le contrat de syndic pour la période du 19 octobre 2023 au 30 septembre 2026 ;

Il ressort de ces documents que l’ensemble des sommes appelées au titre des provisions sur charges, des provisions pour la constitution du fonds de travaux s’élève à la somme de 5337, 60 euros, déduction faite de la somme de 751,22 euros frais liés au recouvrement de la dette, qui seront examinés ci-dessous.

Ainsi, pour la période du 21 avril 2021 au 1er avril 2024, Mme [J] [U] reste devoir la somme de 5337, 60 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 10 septembre 2025, appel de la troisième échéance du budget 2023/2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2022, date de la mise en demeure sur la somme de 3301,55 euros correspondant à la somme due aux titres des charges au 9 juillet 2022 et reprise dans la mise en demeure, déduction faite des frais liés au recouvrement qui seront examinés ci-dessous, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justices de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 1199 nouveau du Code civil la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le relevé de compte arrêté à la date du 10 septembre 2025 fait état d’une somme totale de 751,22 euros au titre de frais se décomposant comme suit :

— frais de rappel simple : 3 X 0,89 euros et 2 X 0,93 euros,

— frais d’envoi de mise en demeure par le syndic par lettre recommandée : [Immatriculation 1], 60 euros et [Immatriculation 5],79 euros

— frais contentieux : 35 euros et 192 euros ;

— envoi de la mise en demeure en date du 13 juillet 2022 : 162 euros,

— frais de sommation : 155,33 euros.

Les frais dits de contentieux doivent être rejetés dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Il n’est par ailleurs pas établi que les mises en demeure du syndic aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des accusés de réception. Les sommes à ce titre seront donc rejetées.

Seuls peuvent donc être dus les frais postérieurs à la mise en demeure effectuée le 13 juillet 2022 valablement délivrée, soit le coût de la mise en demeure du 13 juillet 2022 et le coût de la sommation.

S’agissant des frais liés au courrier de relance par le syndic postérieurement à la mise en demeure du 13 juillet 2022, ils seront considérés comme étant réalisés par courrier simple faute de produire l’accusé réception. Il sera donc comptabilisé trois courriers simples, soit la somme de 2,79 euros.

Ainsi, il convient de retenir la somme totale de 320,12 euros au titre des frais de recouvrement.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 septembre 2025.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la défaillance de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance des sommes dues.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation s’agissant des charges de copropriété et des frais de recouvrement et à compter de la date du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce y compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, les sommes de :

-5337, 60 euros au titre des provisions sur charges, des provisions pour la constitution d’un fonds de travaux et des provisions pour travaux impayées et échues du 21 avril 2021 au 1er avril 2024, selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, échéance du 3e appel de charge au budget 2023/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2022 sur la somme de 3301,55 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

-320,12 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 septembre 2025,

-500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1353-2 du Code civil ;

CONDAMNE Mme [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [J] [U] aux entiers dépens, en ce y compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La Greffière La Présidente