TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/52360 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MKN

N° :

Assignation du :

01 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société IMMORENTE SCPI

[Adresse 1]

[Localité 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSE

La société POLO PROPERTIES S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS – #A0428

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 mars 2024, la société Immorente a donné à bail commercial à la société Polo Properties des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 7 mars 2024, moyennant un loyer en principal de 115 000 € par an, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 13 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Polo Properties un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 104 047,86 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 14 octobre 2024.

Par acte délivré le 1er avril 2025, la société Immorente a fait assigner la société Polo Properties devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse.

Par conclusions déposées et soutenue oralement à l’audience du 15 septembre 2025, la société Immorente demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Polo Properties et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Polo Properties à lui payer la somme provisionnelle de 211 510,56 € au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal,

— condamner la société Polo Properties à lui payer la somme provisionnelle de 42 302,11 € au titre de l’application de l’article 24 du contrat de bail,

— condamner la société Polo Properties au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, majorée de 50%, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Polo Properties au paiement d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Polo Properties demande au juge des référés de :

A titre principal,

— déclarer nul le commandement de payer du 13 novembre 2024,

— déclarer irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— débouter la société Immorente de ses demandes, en présence de contestations sérieuses,

A titre plus subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— débouter la société Immorente de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

La société Polo Properties a été autorisée à produire par note en délibéré, avant le 29 septembre 2025, une pièce justificative démontrant le défaut de fonctionnement de la porte d’entrée du local commercial. Elle a adressé, le 24 septembre 205, un procès-verbal de constat d’huissier du 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement de payer, mais uniquement de constater le cas échéant l’existence de contestations sérieuses en affectant sa régularité.

La défenderesse invoque un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance conforme prévue à l’article 1719 du code civil, soutenant que la porte d’entrée du local dysfonctionne et ne permet pas l’exploitation du local loué.

Cependant, il ressort des pièces produites que :

— le bailleur a proposé au locataire de bénéficier d’une franchise de loyer de 3 mois pour compenser le dysfonctionnement de la porte d’entrée qui ne fermait pas,

— le bailleur fournit une facture de réparation de ladite porte en date du 14 juin 2024 pour une intervention du 27 mars 2024,

— il verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 4 juin 2024 constatant que le local est exploité et « présente toutes les installations d’une agence immobilière », que « des personnes sont présentes sur les lieux », et que « des bureaux sont présents dans les lieux et des panneaux de vente d’appartement sont présents en vitrine ».

Il s’ensuit qu’aucune impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination n’est démontrée par la locataire. Il ressort au contraire des photographies jointes au procès-verbal de constat de commissaire de justice qu’elle a pu exploiter normalement son commerce.

De même, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 mai 2025, produit en défense, faisant état des difficultés d’ouverture et de fermeture de la porte d’entrée ne permet pas d’attester de l’impossibilité d’exercer toute activité commerciale dans les locaux.

Le défaut de délivrance conforme n’est donc pas établi.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Immorente n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 104 047,86 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 14 octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au regard du montant très élevé du montant de la dette locative et en l’absence d’éléments produits par la locataire pour justifier sa demande de délais de paiement, celle-ci sera rejetée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Polo Properties et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Polo Properties depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, la société Immorente produit un décompte faisant état d’une dette totale de 211 510,56 € au 12 septembre 2025. Toutefois, il y a lieu de déduire, au stade du référé, la franchise de 3 mois de loyers, correspondant à la somme de 30 150 €, proposée dans un premier temps par le bailleur mais non reportée au décompte.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 12 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 181 360,56 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Polo Properties.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à l’indemnité forfaitaire de 20% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Polo Properties, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Polo Properties ne permet d’écarter la demande de la société Immorente formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 décembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Polo Properties et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Polo Properties à payer à la société Immorente une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 13 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Polo Properties à payer à la société Immorente la somme de 181 360,56 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et en paiement de l’indemnité forfaitaire de 20% ;

Condamnons la société Polo Properties aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Polo Properties à payer à la société Immorente la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE