TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire pour :

M^e JEANMONOD-PELON #E639+ 1 copie dossier

délivrée le :

■

4ème chambre

1ère section

N° RG 24/00549

N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3J

N° MINUTE :

Assignation du :

12 décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [S] [C] [J] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie JEANMONOD PELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0639

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. CABINET GARRAUD MAILLET

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 06 mai 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/00549 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3J

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Nadia SHAKI, Greffière lors des débats,

et de Madame Salomé BARROIS, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge, statuant en juge unique, avis a été rendu que la décision serait prononcée ce jour.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat conclu le 31 mai 2016, Mme [B] [O], propriétaire d’un appartement (lot n° 497) sis [Adresse 8] à [Localité 12] au sein d’un ensemble immobilier en copropriété, a confié la gestion de ce dernier à la SASU Cabinet Garraud Maillet.

Par jugement réputé contradictoire en date du 2 novembre 2017, le tribunal d’instance du 18ème arrondissement de Paris a condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) :

la somme de 960,79 euros au titre des arriérés de charge de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés à la date du 18 août 2017 inclus, outre les intérêts légaux à compter du 29 septembre 2016, la somme de 804 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2016, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant acte d’huissier de justice du 13 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait opposition au paiement du prix de vente de l’appartement, que Mme [O] entendait vendre, à hauteur de la somme totale de 3.147,59 euros, en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 06 mai 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/00549 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3J

Par arrêt en date du 10 mars 2021, la cour d’appel a confirmé ce jugement, sauf en sa condamnation de Mme [O] à payer la somme de 804 euros et, statuant à nouveau et y ajoutant, a condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires :

la somme de 228 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

La cour a en outre condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 244,01 euros au titre du solde créditeur de charges de son lot.

Parallèlement à cette procédure, par lettre recommandée datée du 4 décembre 2020, Mme [O], reprochant à la société Cabinet Garraud Maillet de ne pas l’avoir informée de la créance dont elle était redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires, a demandé à cette dernière de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur professionnel aux fins de garantir les condamnations prononcées à son encontre.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice en date du 12 décembre 2023, Mme [O] fait citer la société Cabinet Garraud Mailler devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Mme [O] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1992 du Code civil,

Condamner la SASU Cabinet GARRAUD MAILLET à payer à Madame [O] la somme de 13 484,44 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner la SASU Cabinet GARRAUD MAILLET à payer à Madame [O] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit.

Condamner la SASU Cabinet GARRAUD MAILLET aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie JEANMONOD-PELON, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Elle reproche en substance, au visa de l’article 1992 du code civil, à son mandataire, seul destinataire de l’assignation délivrée à Mme [O] à domicile élu, de ne pas l’avoir informée de cette procédure, de n’avoir aucunement constitué avocat devant le tribunal d’instance, n’assurant pas par conséquent la défense de ses intérêts, puis d’avoir interjeté appel de sa propre initiative en choisissant un avocat sans la consulter.

Elle invoque en outre une faute de gestion de la défenderesse qui ne l’a pas représentée aux assemblées générales du syndicat, et lui fait grief de ne pas avoir précisé, dans les virements effectués, leur affectation précise aux lots lui appartenant et par conséquent, de ne pas avoir apuré en temps utile son compte en qualité de propriétaire, ainsi que relevé dans les motifs de l’arrêt de la cour d’appel.

Elle expose solliciter, à titre d’indemnisation, la somme totale de 5.372,48 euros, correspondant aux frais liés à la procédure l’ayant opposée au syndicat des copropriétaires, qu’elle soutient être en lien avec les manquements de son mandataire, et souligne que cette somme ne comporte aucune charge de copropriété. Elle sollicite encore le remboursement de frais qu’elle considère avoir indûment payés à la défenderesse, les honoraires pour l’avocat qu’elle a dû mandater pour assurer sa défense devant la cour d’appel ainsi qu’une indemnisation au titre de ses pertes financières.

La clôture a été ordonnée le 2 juillet 2024.

Suivant ordonnance en date du 11 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le conseil de la société Cabinet Garraud Maillet, lequel avait adressé sa constitution postérieurement à la clôture.

La société Cabinet Garraud Maillet, régulièrement assignée à personne morale, n’ayant ainsi pas constitué avocat préalablement à la clôture de l’instruction, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de comparution de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ».

Conformément à l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe à la partie qui recherche la responsabilité de son contractant de rapporter la preuve d’un manquement de ce dernier à ses obligations découlant de leur convention et d’un préjudice subi en lien causal avec ce manquement.

En l’espèce, selon le mandat conclu le 31 mai 2016 entre Mme [O] et la société Cabinet Garraud Maillet, cette dernière avait pour mission de « gérer tant activement que passivement les biens » désignés dans l’acte, soit le lot n° 497 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 11], conformément à ses conditions générales et particulières.

Il ressort alors de ses conditions que la société Cabinet Garraud Maillet s’était notamment engagée à :

« représenter le mandant à toutes assemblées générales des copropriétaires si ce dernier le demande expressément, le mandant étant destinataire des convocations aux assemblées générales et des notifications de procès-verbaux », « conclure et signer tous actes, élire domicile, substituer et généralement faire le nécessaire », aux effets des obligations prises en lien avec la gestion locative du bien, dans ce même cadre, « à informer par écrit le mandant dans un délai de huit jours de la réception de l’information, de toute action judiciaire intentée à son encontre ».

Par ailleurs, il ressort de la procédure ayant conduit au jugement rendu le 2 novembre 2017 et à l’arrêt d’appel du 10 mars 2021 que la société Cabinet Garraud Maillet avait également accepté de prendre en charge la gestion des charges du lot n° 497, ainsi que celles d’un autre lot n° 211 détenu par Mme [O], étant observé que :

ces décisions ainsi que la signification du jugement font mention d’une domiciliation de Mme [O] au siège de la société Cabinet Garraud Maillet ;l’arrêt, dans ses motifs, fait état de ce que les virements destinés à régler les différentes charges incombant à la propriétaires émanaient du même gestionnaire ;les relevés de compte transmis par le syndic de la copropriété ont été adressés à « M/MME [O] [F] // C [X] [D] // [Adresse 4] // [Localité 5] » ;les notes d’honoraires de l’avocat ayant représenté Mme [O] en appel ont également été adressées à la société Cabinet Garraud Maillet.

Au regard de la teneur de ces mêmes décisions et du reste des pièces communiquées, Mme [O] n’a été informée de la procédure en recouvrement de charges qu’au stade de l’appel et cette dernière n’a donc pas été représentée devant le tribunal, faute d’avoir été informée par la société Cabinet Garraud Maillet.

De plus, la cour souligne que les montants tels que transmis par le gestionnaire aux fins d’apurer les comptes de charges de Mme [O] ne faisaient pas mention d’une affectation précise, laissant ainsi le syndic libre de les imputer sur le compte débiteur de son choix entre les différents lots appartenant à l’intéressée. S’il n’est pas justifié par Mme [O] des mentions portées sur les virements adressés à la société Cabinet Garraud Maillet, il est néanmoins certain que cette dernière devait soit suivre les instructions de sa mandante quant à l’imputation à faire de ces virements, soit, en l’absence de telles instructions, se rapprocher de sa mandante afin de faire préciser son intention.

Du tout, il s’en déduit que la société Cabinet Garraud Maillet a manqué à ses obligations en qualité de mandataire professionnel en gestion immobilière.

Décision du 06 mai 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/00549 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3J

Sur les préjudices en lien causal, Mme [O] expose qu’en raison des manquements ainsi caractérisés de son mandataire, elle a été contrainte de régler la somme de 2.374,55 euros correspondant au montant des sommes visées par l’opposition sur prix de vente.

Néanmoins, cette somme totale, si elle figure en effet à l’acte, découle principalement des charges de copropriété dont était redevable Mme [O] en qualité de copropriétaire, lesquelles sont sans lien causal, ainsi que souligné par la demanderesse elle-même, avec la responsabilité de la société Cabinet Garraud Maillet.

De plus, sur les honoraires d’avocat mentionnés à cet acte à hauteur de 600 euros, il n’est pas justifié de son lien avec la procédure en recouvrement de charges, ni de son acquittement par Mme [O], étant rappelé que l’opposition au paiement du prix constitue une simple mesure conservatoire. En outre, au regard du dispositif de l’arrêt d’appel ayant porté à la somme de 2.500 euros les frais irrépétibles dus par Mme [O] – contre 800 euros en première instance – cette somme de 600 euros se trouve nécessairement incluse dans ce montant plus large, dont la demanderesse demande par ailleurs la prise en compte au titre de ses préjudices.

Si elle se prévaut encore des honoraires de la SCP Grappotte-Benetreau, avocats, selon elle mandatée sans son accord par la défenderesse pour la représenter en appel, elle ne justifie pas non plus, par la seule production de la note d’honoraires de cette SCP, avoir réglé la somme y figurant.

Mme [O] invoque enfin une perte financière de 500 euros, à hauteur de :

324,32 euros correspondant aux intérêts légaux sur le montant global de 5 372,48 euros versé au syndicat des copropriétaires en exécution de l’arrêt d’appel.

Cependant, cette somme ne figure pas au rang des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en exécution de la décision (pièce n° 6 de la demanderesse) et Mme [O] n’établit aucunement s’en être acquittée. Cette perte ne sera donc pas retenue.

51,36 euros au titre des intérêts sur la somme de 244,01 euros dont Mme [O] a été reconnue créancière auprès du syndicat des copropriétaires par la cour d’appel.

Mme [O] ne démontre toutefois pas avoir réclamé cette somme devant la cour ou directement au syndicat et de ce qu’elle ne disposerait donc d’aucune chance de les récupérer auprès de ce dernier. Ce montant ne constitue dès lors pas, à date, un préjudice certain découlant des manquements de la société Cabinet Garraud Maillet.

En revanche, il y a lieu de retenir comme en lien avec les dits manquements, une perte de chance pour Mme [O] de ne pas avoir eu à engager les frais suivants :

288 euros, au titre des frais de recouvrement tels que fixés par la cour d’appel,2,88 euros, au titre des intérêts sur cette somme au taux légal, arrêtés au 22 mars 2021,197,04 euros, au titre du coût de l’acte d’opposition,2.500 euros, au titre de la condamnation aux frais irrépétibles prononcée par la cour d’appel de [Localité 10],225 euros au titre du timbre fiscal nécessaire à la représentation devant la cour d’appel, 73,01 euros, au titre du coût de signification de l’arrêt,111,96 euros, au titre des frais de relance imputés par le syndicat des copropriétaires à Mme [O] en l’absence de règlement de son arriéré de charges,4.680 euros au titre des frais d’avocat qu’elle a été contrainte d’engager pour sa représentation devant la cour d’appel,soit un total de : 8.077,89 euros.

Au regard des circonstances ci-avant retenues et de l’apurement effectué par Mme [O] de ses comptes de charges en cour d’appel, soit à bref délai après avoir été informée de cette procédure, sa perte de chance sera fixée à 95 %.

La société Cabinet Garraud Maillet sera en conséquence condamnée à payer à Mme [O] la somme de 7.674 euros.

Succombant à l’instance, la société Cabinet Garraud Maillet sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à verser à Mme [O] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SASU Cabinet Garraud Maillet à payer à Mme [B] [O] la somme de 7.674 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la SASU Cabinet Garraud Maillet aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me [B] Jeanmonod-Pelon, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SASU Cabinet Garraud Mailler à payer à Mme [B] [O] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Rejette toute demande plus ample ou contraire de Mme [B] [O],

Rappelle que la présente décision bénéficie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10], le 06 mai 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LE PRÉSIDENT

Pierre CHAFFENET