TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ATTAL

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e DROUARD, M^e GUEDJ

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/06506

N° Portalis 352J-W-B7G-CXCMN

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 01 Avril 2025

DEMANDEURS

Madame [L] [R]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [T] [M]

Madame [V], [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

tous représentés par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0338

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. ALESIA DIDOT GESTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378

S.A.S. ALESIA DIDOT GESTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

Décision du 01 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06506 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXCMN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M] sont propriétaires de lots situés dans l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, géré par son syndic la société Alesia Didot. Cette copropriété est constituée de deux bâtiments A et B et d’une cour commune située entre les deux bâtiments.

L’assemblée générale du 30 mars 2022 a voté la résolution n°27 intitulée « Désignation et honoraires du Maître d’oeuvre pour les travaux de ravalement de la façade cour du bâtiment A, d’aménagement de la cour commune et des murs mitoyens ».

Reprochant au syndicat des copropriétaires d’avoir fait voter le ravalement du bâtiment A au titre des charges communes générales au lieu des charges communes particulières, Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M] ont fait assigner par acte du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, et son syndic in personam afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°27 susvisée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, Mme [R], ainsi que M. et Mme [M] sollicitent du tribunal, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

« - Débouter le Cabinet ORPI AD Gestion 14, nouvellement dénommé SA Alésia Didot Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Annuler la résolution n°27 de l’assemblée générale du 30 mars 2022,

— Condamner le Cabinet ORPI AD GESTION 14, nouvellement dénommé SA Alésia Didot Gestion, à convoquer à ses seuls frais une nouvelle assemblée générale des copropriétaires afin qu’il soit statué sur la résolution n° 27 conformément aux dispositions du règlement de copropriété,

— Condamner le Cabinet ORPI AD GESTION 14, nouvellement dénommé SA Alésia Didot Gestion, au paiement de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le Cabinet ORPI AD GESTION, 14 nouvellement dénommé SA Alésia Didot Gestion, en tous les dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution."

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« -Débouter Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M], de leur demande visant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 30 mars 2022,

— Condamner in solidum Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société Alésia Didot Gestion, une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile,

— Condamner in solidum Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M], aux entiers dépens ".

Enfin, la société Alesia Didot, par ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, demande au tribunal de :

« - Débouter Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ainsi qu’aux entiers dépens ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 18 mars 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Décision du 01 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale tendant à l’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 30 mars 2022

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Conformément à l’article 6-2 de la même loi, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.

*

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°27, les demandeurs se prévalent des termes du règlement de copropriété, qui prévoit des parties communes particulières à chaque bâtiment telles que les façades, réparties en 874 millièmes pour le bâtiment A et 126 millièmes pour le bâtiment B et que les frais de ravalement de ces façades constituent une charge commune particulière à chaque bâtiment.

Or, les demandeurs rappellent que la résolution n°27 qui comprenait à la fois un vote sur des travaux de ravalement du bâtiment A et sur des travaux d’aménagement de la cour intérieure et murs mitoyens, a été votée par tous les copropriétaires alors que les travaux de ravalement précités n’auraient dû être votés que par les copropriétaires du bâtiment A, seul concerné.

En réponse au moyen adverse, les demandeurs soutiennent que le motif d’économie par la mutualisation des coûts de maîtrise d’œuvre ne justifie pas la violation du règlement de copropriété et que le conseil syndical ait donné son accord. Selon eux, le vote aurait dû avoir lieu en deux temps, d’abord pour les copropriétaires du bâtiment A puis pour tous les copropriétaires. Ils en déduisent qu’en procédant de la sorte, les copropriétaires du bâtiment A se sont vus imposer un maître d’œuvre qu’ils n’approuvaient pas.

Décision du 01 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

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Enfin, répondant au moyen soulevé par le syndic, ils prétendent que leur action en contestation n’est pas soumise à l’obligation de justifier d’un grief et qu’en tout état de cause, la désignation d’un maître d’œuvre indésirable constitue un préjudice.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en affirmant que la résolution litigieuse ne visait pas à voter les travaux mais seulement à désigner le maître d’œuvre qui aurait à la fois assuré l’appel d’offre et le suivi des chantiers de ravalement de façade du bâtiment A et les travaux de la cour commune et ce, dans un souci de mutualisation et d’économie financière, en accord avec le conseil syndical. En outre, il relève que la même résolution précisait bien que les honoraires auraient été ventilés au prorata des montants des travaux et que le montant des honoraires consacrés aux travaux du bâtiment A n’aurait été imputés qu’aux copropriétaires de ce bâtiment alors que les travaux de la cour commune auraient été assumés par l’ensemble des copropriétaires conformément au règlement de copropriété.

Pour sa part, le syndic demande le rejet en souscrivant au moyen développé par le syndicat des copropriétaires. Il ajoute en outre que le vote ainsi réalisé n’a causé aucun préjudice aux demandeurs.

Sur ce,

La résolution n°27 de l’assemblée générale du 30 mars 2022 a été rédigée comme suit :

«  Point 27 : Désignation et honoraires du Maître d’œuvre pour les travaux de ravalement de la façade cour du bâtiment A, d’aménagement de la cour commune et des murs mitoyens

— M. [H] : Phase étude 1 900 euros HT + 9% HT suivi de chantier

— M. [J] : Phase étude 1 900 euros HT + 9% HT suivi de chantier

— M. [I] et M. [E] : Phase étude 1 200 euros TTC + 10% HT du montant de la phase étude

L’assemblée générale désigne en qualité de maître d’œuvre, M. [H] Architecte DPLG afin de réaliser l’appel d’offre et suivre les travaux de ravalement de la façade cour du bâtiment A, de la cour intérieure partie commune et des murs mitoyens, parties communes.

Sa rémunération, conformément à sa grille tarifaire sera de 9% HT du montant des travaux HT pour le suivi et de 1900 euros HT pour la réalisation de l’appel d’offre.

L’assemblée générale prend acte que les honoraire seront ventilés au prorata du coût des travaux en fonction des règles de répartition du règlement de copropriété (charges communes générales et charges du bâtiment A).

Résultat du vote :

— ont voté « pour » : 5 votants soit 480 tantièmes

Madame [Y] [D] (98), Monsieur [P] [S] (126), M.ou Mme [B] [A] (80), Monsieur [C] (78), Mme [K] [G] (98).

— ont voté « contre » : 3 votants soit 378 tantièmes

— s’est abstenu : néant

La résolution est adoptée (480/858 en voix). (article 24)

Se sont opposés : 3 votants soit 378 tantièmes. M. ou Mme [M] [T] (197), Madame [R] [L] (81), M. ou Mme [Z] [U] (100) représentée par Madame [R] [U]. "

Le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est composé de deux bâtiments et désigne notamment, à sa page 19, comme parties communes particulières à chaque bâtiment les gros murs de façades, de refend et de pignons, tous murs et éléments constituant l’ossature de l’immeuble, les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment, balcons, balustrades. En outre, il stipule en page 41 que les frais de ravalement de façade constituent des charges communes particulières à chaque bâtiment.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la résolution litigieuse visant à désigner le maître d’œuvre des travaux portant à la fois sur des parties communes générales et des parties communes spéciales au bâtiment A a été votée par l’ensemble des copropriétaires.

Si le syndicat des copropriétaires et le syndic expliquent ces modalités de vote par un souci d’économie et par l’objet du vote visant à désigner un maître d’œuvre et non à valider des travaux, il convient de rappeler que, conformément à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et aux dispositions du règlement de copropriété, les décisions afférentes aux parties communes spéciales au bâtiment A doivent être soumises au vote exclusif des copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Ainsi, il ne pouvait être voté dans le cadre d’une même résolution des décisions afférentes à la fois à des parties communes spéciales et à des parties communes générales alors que ces deux objets pouvaient être traités distinctement.

En soumettant au vote de l’ensemble des copropriétaires la désignation d’un maître d’œuvre chargé entre autres d’assurer le suivi du ravalement de façade cour du bâtiment A et alors que les honoraires relatifs au ravalement devaient être répartis uniquement entre les copropriétaires du bâtiment A, le syndicat des copropriétaires a procédé à un vote bloqué et a privé ces derniers de la possibilité de choisir leur maître d’œuvre.

Par conséquent, la résolution n°27 de l’assemblée générale du 30 mars 2022 sera annulée.

Sur la demande additionnelle de condamnation du syndic à organiser une nouvelle assemblée à ses frais exclusifs

Les demandeurs font valoir que le syndic a commis une faute professionnelle et doit être condamné à organiser une nouvelle assemblée à ses frais afin qu’il soit statué sur la résolution n°27 critiquée, conformément au règlement de copropriété.

*

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Sur ce,

Quand bien même peut être considéré comme caractérisé un manquement de la société Alesia Didot dans l’exercice de sa mission de syndic, les demandeurs échouent à démontrer en quoi cette faute leur a causé un préjudice, outre qu’en toute hypothèse un tel manquement ne saurait, le cas échéant, donner lieu uniquement au bénéfice de dommages-intérêts et non à la condamnation dudit syndic à organiser une nouvelle assemblée générale.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

La société Alésia Didot Gestion et le syndicat des copropriétaires, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

La société Alésia Didot Gestion sera condamnée à payer à Mme [R], M. et Mme [M] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société Alésia Didot Gestion seront déboutés de leurs demandes respectives au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°27 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] tenue le 30 mars 2022 ;

DEBOUTE Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M] de leur demande tendant à condamner la société Alésia Didot Gestion à organiser une nouvelle assemblée générale à ses frais exclusifs ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice et la société Alesia Didot Gestion aux dépens ;

CONDAMNE la société Alesia Didot Gestion à payer à Mme [L] [R], M. [T] [M] et Mme [V] [M] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société Alesia Didot Gestion de leurs demandes respectives au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 01 Avril 2025.

La Greffière La Présidente