TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00952 – N° Portalis DB3S-W-B7J-273B

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

Madame [P] [W] veuve [O]

C/

Madame [N] [V]

Monsieur [E] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Madame [P] [W] veuve [O]

[Adresse 12]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-france ROUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [N] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparante en personne

Monsieur [E] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne-France ROUX

Madame [N] [V]

Monsieur [E] [D]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 avril 2009, Madame [P] [W] veuve [O] a donné en location à Madame [N] [V] et Monsieur [I] [J] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 610,00 €, outre provisions sur charges de 40,00 €.

Madame [N] [V] et Monsieur [I] [J] ont divorcé et suite à jugement du 12 août 2021, le logement a été attribué à Madame [N] [V] qui est restée seule dans les lieux.

Le 17 février 2023, Madame [N] [V] s’est mariée avec Monsieur [E] [D].

Le 28 novembre 2024, Madame [P] [W] veuve [O] a fait délivrer à Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 600,00 € selon décompte arrêté au 26 novembre 2024.

Par notification électronique du 29 novembre 2024, Madame [P] [W] veuve [O] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à personne pour Madame [N] [V] et à étude pour Monsieur [E] [D] le 17 mars 2025, Madame [P] [W] veuve [O] a attrait Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Madame [P] [W] veuve [O] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [P] [W] veuve [O], aux frais et aux risques et périls de Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] ;De supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux ;De condamner solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] au paiement des sommes suivantes :5 200,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 300 € de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 19 mars 2025, Madame [P] [W] veuve [O] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Madame [P] [W] veuve [O] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2025, jour de l’audience (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 420,00 €. Madame [P] [W] veuve [O] expose avoir un crédit immobilier en cours sur le bien litigeux, être veuve et avoir quatre enfants à charge, justifiant de l’urgence de sa demande. Elle fait valoir avoir attendu sept ans avant d’entamer la présente procédure et avoir été patiente envers Madame [N] [V] en prenant en compte sa situation et ses explications. Elle indique n’avoir perçu aucune somme depuis 2018 à l’exception de quelques versements en 2021, et que le présent arriéré ne concerne que les mois d’août 2024 à mai 2025 du fait d’un précédent jugement en date du 11 octobre 2024 condamnant Madame [N] [V] à lui payer la somme de 45 204 € arrêtée au 15 juillet 2024. Madame [P] [W] veuve [O] soutient par ailleurs qu’il n’est pas justifié d’une assurance habitation.

Madame [P] [W] veuve [O] indique que la locataire dégrade volontairement les lieux qu’elle a dû engager de nombreux frais pour des travaux, et que cela a été constaté par le jugement du 21 octobre 2024. Elle déclare qu’une procédure parallèle est en cours devant le tribunal judiciaire de Bobigny en raison d’un dégât des eaux provoqué par l’absence d’entretien des installations voire la dégradation volontaire et qu’une expertise a été ordonnée. Enfin, elle explique que Madame [N] [V] a diligenté une procédure de surendettement, mais que par jugement en date du 4 février 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a jugé sa demande irrecevable en raison de sa mauvaise foi.

Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D], comparants en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils indiquent percevoir au total environ 1 250 € d’allocations de la CAF. Ils exposent avoir plusieurs crédits en cours. Ils déclarent que trois enfants mineurs vivent avec eux. Enfin, ils exposent ne pas avoir de lieu où se reloger.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 novembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article IX) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois qu’il convient de porter à six semaines en application des dispositions précitées, après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] le 28 novembre 2024, pour un montant principal de 2 600,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] ne contestent pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 janvier 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Madame [P] [W] veuve [O], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [P] [W] veuve [O], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D].

SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS PRÉVU À L’ARTICLE L-412-2 DU CODE DES PROCÉDURES D’EXÉCUTION

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il sera relevé que :

par jugement du 11 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection de [Localité 11], Madame [N] [V] a été condamnée à payer à Madame [P] [W] veuve [O] la somme de 45 204 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024 ;

par jugement en date du 4 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Bobigny a jugé Madame [N] [V] de mauvaise foi ;malgré plusieurs années d’impayés, la première condamnation en paiement précitée et un commandement de payer délivré, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] n’ont à ce jour versé aucune somme à la bailleresse, correspondant au montant du loyer ou même à un paiement partiel afin de démontrer une volonté de s’acquitter de leurs obligations à hauteur de leurs moyens ;Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] ne produisent aucune pièce de nature à justifier de leur situation financière et personnelle ; ils ne donnent aucune explication de nature à expliquer l’absence totale de paiement, à l’excepté de l’engagement de la procédure de surendettement dont il ressort des messages échangés entre Madame [N] [V] et Madame [P] [W] veuve [O] qu’elle devait selon la locataire les prémunir de toute poursuite en paiement, ce qui n’est pas le sens et l’objectif d’une telle procédure au demeurant ;en outre, par jugement du 11 octobre 2024, il a été constaté que Madame [N] [V] dégradait volontairement le bien donné à bail ;Dès lors, la mauvaise foi des locataires est caractérisée.

En revanche, il doit être relevé qu’aucune solution de relogement n’existe à ce jour, et que trois enfants mineurs vivent dans le logement, dont le droit au respect de la vie privée, du domicile, et la protection de la santé doivent être assurés.

Par suite, le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sera pas supprimé, mais réduit à un mois, afin d’effectuer une juste balance entre les intérêts contradictoires en présence et permettre de chercher une solution de relogement adaptée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En application des dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, Madame [P] [W] veuve [O] verse aux débats un décompte papier arrêté au 13 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), établissant un arriéré à cette date de 5 200 €. Elle a oralement actualisé à l’audience sa créance, en ajoutant les loyers impayés des mois d’avril à mai 2025.

Il en résulte qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2025, jour de l’audience (échéance du mois de mai 2025 incluse) l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6 420,00 € dans les termes de la demande formée.

Ce décompte débute au mois d’août 2024, prenant donc bien en compte la condamnation en paiement du jugement du 21 octobre 2024 ayant autorisé de la chose jugée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [P] [W] veuve [O] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] à verser à Madame [P] [W] veuve [O] la somme de 6 420,00 € actualisée au 19 mai 2025 au

titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 600,00 € à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] seront condamnés in solidum à payer à Madame [P] [W] veuve [O] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Madame [P] [W] veuve [O] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 8 avril 2009 entre Madame [P] [W] veuve [O] et Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 4121, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS Madame [P] [W] veuve [O] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RÉDUISONS à un mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration de ce délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] à verser à Madame [P] [W] veuve [O] la somme de 6 420,00 € actualisée au 19 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 2 600,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNONS in solidum Madame [N] [V] et Monsieur

[E] [D] à verser à Madame [P] [W] veuve [O] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [V] et Monsieur [E] [D] à verser à Madame [P] [W] veuve [O] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE