TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à Me [Z]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TOSONI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/02143 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [U]

[Adresse 7]

[Localité 11]

S.C.I. HECTA, prise en la personne de ses co-gérantes domiciliées en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentés par Maître Cyril LAROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1605

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 13]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1192

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4] est constitué de trois bâtiments (A, B et C), il est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis par règlement de copropriété en date du 17 mars 2011, son syndic est le cabinet [Localité 14].

M. [L] [U] est propriétaire du lot n°5 sis dans le bâtiment A.

La SCI Hecta est propriétaire du lot n°101, constitué par le bâtiment B, et du lot n°301, constitué d’un passage.

Mme [G] [X] est propriétaire du lot n°11, sis dans le bâtiment A.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date des 3 juin 2020 et 4 octobre 2020, la SCI Hecta a souhaité mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires un projet de résolution relatif à l’achèvement de travaux, antérieurement votés par une précédente assemblée générale.

Les copropriétaires ont reçu une convocation à l’assemblée générale du 7 décembre 2020, qui s’est tenue uniquement par correspondance, son procès-verbal a été notifié aux copropriétaires par un courrier recommandé en date du 28 décembre 2020.

Par exploit en date du 9 février 2021, M. [U], la SCI Hecta et Mme [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation des résolutions n°10, 12-A, 12-B, 15, 15-1, 16 et 18 de cette assemblée générale du 14 décembre 2020 ; l’affaire a été enregistrée sous le n° RG 21/02143.

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

Par courrier du 3 mars 2021, le syndic a notifié aux copropriétaires un nouvelle version du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 14 décembre 2020, au motif de la correction d’erreurs matérielles.

Par exploit en date du 26 avril 2021 M. [U], la SCI Hecta et Mme [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, d’annulation en son entier de cette version modifiée de l’assemblée générale de l’assemblée du 14 décembre 2020, et à titre subsidiaire aux fins d’annulation de ses résolutions 10, 15, 15-1, 16 et 18 ; l’affaire a été enregistrée sous le n°RG 21/05822.

Par décision en date du 9 février 2022 le juge de la mise en état a joint les deux affaires par mention au dossier, sous le n° RG 21/02143.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de M. [U], la SCI Hecta et Mme [X] d’annulation de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 en son ensemble ; il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer sans objet les demandes d’annulation des résolutions n°10, 12-A et 12-B de ladite assemblée.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, M. [U], la SCI Hecta et Mme [X] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1 er, 4, 10-1, 17-1 A, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu les articles 10, 11, 17, 17-1, 28 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-157 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu les procès-verbaux de l’assemblée générale 14 décembre 2020 notifiés les 28 décembre 2020 et 3 mars 2021

ANNULER les résolutions n° 10, 12-A, 12-B, 15, 15-1, 16 et 18 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] du 14 décembre 2020 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DISPENSER Monsieur [L] [U], la SCI HECTA et Madame [G] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires d’acquitter et dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement des entiers dépens et ordonner la distraction au profit de la société d’avocats Cyril Laroche Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande du tribunal de :

« Vu les articles 1, 3, 17-1 A, 18, 24, 25, 26, 42 de la Loi de 1965 afférente au Statut de la copropriété,

— Accueillir l’ensemble des demandes, dires, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18]

— Rejeter a contrario l’ensemble des demandes, dires, fins et conclusions de M. [U], Mme [X] et la SCI HECTA, rejeter notamment les demandes d’annulation des résolutions 10, 12-A, 12-B, 15, 15-1, 16 et 18 de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14 ème s’étant tenue le 14 décembre 2020, pour l’ensemble des motifs développés dans le corps des présentes et juger ces résolutions précitées parfaitement régulières (étant observé qu’en réalité les demandeurs ont abandonné toute prétention quant aux résolutions 12-A et 12-B dans des conclusions antérieures).

— Condamner in solidum la SCI HECTA, M. [U] et Mme [X] au paiement d’une somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème

— Assortir le Jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

— Condamner in solidum la SCI HECTA, M. [U] et Mme [X] au paiement des entiers dépens ».

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 11 mars 2024, et fixée à l’audience du 29 janvier 2025, puis mise en délibéré au 18 mars 2025 (prorogé au 29 avril 2025), date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°10, 12/A et 12/B de l’assemblée générale du 14 décembre 2020, relatives à la désignation du syndic et des membres du conseil syndical

M. [U], la SCI Hecta et Mme [X] font valoir que le projet de résolution n°10, joint à la convocation envoyée aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 14 décembre 2020, qui devait se tenir par correspondance, prévoyait que le cabinet [Localité 14] pourrait être désigné en qualité de syndic de la copropriété « à compter du 7 décembre 2020 et pour une durée maximale de 12 mois, se terminant le 6 décembre 2021 ».

Ils exposent avoir reçu le 28 décembre 2020 un premier procès-verbal de cette assemblée contenant une résolution n°10 dont la rédaction différait, puisque le terme du mandat du syndic y était fixé au 13 décembre 2020.

Ils en déduisent que cette résolution a été modifiée en cours de séance et qu’en application des articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, l’ensemble des votes par correspondance favorables à cette résolution constituaient des votes émis par des copropriétaires défaillants.

Ils soutiennent que par conséquent la résolution n°10 ne pouvait pas être adoptée, et qu’elle doit être annulée.

Ils font également état des projets de résolutions n°12/A et 12/B joints à la convocation à l’assemblée générale proposant la candidature de M.[M] (12/A) et M. [P] (12/B) comme membres du conseil syndical, stipulant ce mandat comme valable jusqu’au 6 décembre 2021.

Ils se prévalent de la rédaction modifiée des résolutions n°12/A et n°12/B du premier procès-verbal de l’assemblée du 14 décembre 2020, notifié le 28 décembre 2020, pour en souligner également l’irrégularité, puisque stipulant la validité du mandat des membres du conseil syndical jusqu’au 13 décembre 2021.

Ils exposent qu’en application des articles susvisés et pour les mêmes motifs, ces résolutions n’ont pu être adoptées en assemblée générale, puisque modifiées en cours d’assemblée, qu’elles sont donc irrégulières et qu’elles doivent également être annulées.

Ils arguent que l’illégalité de ces trois résolutions ne peut être régularisée par le second procès-verbal, notifié le 3 mars 2021, soit près de trois mois après l’assemblée générale, puisque leur nouvelle rédaction ne peut, comme le soutiennent les défendeurs, s’analyser comme une rectification d’erreur matérielle, puisqu’elle est postérieure à l’assignation qui a introduit la présente instance, qui soulevait déjà la nullité desdites résolutions.

Ils soutiennent que, loin de modifier une erreur matérielle, le syndic a pris de nouvelles décisions relatives à la durée de son contrat et à la durée du mandat des membres du conseil syndical, de manière unilatérale et hors réunion de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Ils ajoutent que cette rectification rend en outre illégale la désignation du syndic, dès lors que son mandat a pris effet le 7 décembre 2020, soit antérieurement à l’assemblée générale du 14 décembre 2020 qui l’a désigné, l’assemblée ne pouvant donner un effet rétroactif à cette désignation.

Ils réfutent le moyen de défense relatif à l’absence d’objet de la demande en nullité de la désignation du syndic, son contrat ayant été renouvelé par une assemblée générale postérieure en date du 7 juillet 2022, devenue définitive, les deux décisions d’assemblée générale ayant pour objet des contrats de syndics pour des durées qui ne se chevauchent pas.

En défense, le syndicat des copropriétaires explique que l’assemblée du syndicat des copropriétaires ne s’est pas tenue en présentiel et qu’elle était initialement prévue le 7 décembre 2020.

Il indique que les projets de résolutions joints à cette convocation ont donc fait référence à la date initialement prévue, et que lors de la rédaction du procès-verbal le 14 décembre 2020, le logiciel informatique du syndic a reporté automatiquement la date du début du mandat du syndic au jour de la rédaction du procès-verbal, et calculé automatiquement la durée du mandat des membres du conseil syndical sur la même base.

S’agissant d’une assemblée totalement dématérialisée collectant les votes par correspondance, le syndicat des copropriétaires expose que le moyen relatif à l’exercice d’un pouvoir d’amendement des résolutions, conduisant à disqualifier les votes positifs des copropriétaires consultés par correspondance en des copropriétaires défaillants est inopérant, la proposition d’un amendement supposant la tenue d’une assemblée en présentiel.

Par conséquent, ils font valoir que les erreurs commises sur les dates ne résultent pas de la malversation alléguée du syndic, mais de la correction automatique de son programme informatique, conjuguée à une inattention de relecture sur les trois seules résolutions concernées.

**************

L’article 17 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ».

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

• D’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; (…)

VI. – Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale »

En application de ces textes, le syndic peut modifier les erreurs matérielles du procès-verbal d’une assemblée générale sans avoir à convoquer une nouvelle assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve de l’erreur matérielle, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. Civ. 3ème, 23 septembre 2009, n°08-15.230). Le syndic ne peut toutefois pas modifier le sens de la décision d’une assemblée sous couvert de la rectification de l’erreur matérielle. (Cass. Civ. 3ème, 4 juin 1998, n°96-19.811).

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (…) »

Sur ce

La convocation en assemblée générale ordinaire avec vote exclusivement par correspondance en application de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, applicable pendant la période de pandémie covid 19, adressée par le syndic au syndicat des copropriétaires le 12 novembre 2020 et produite aux débats, comprenait notamment les trois projets de résolution n°10, 12/A et 12/B ainsi libellés :

« 10- DESIGNATION DU CABINET [Localité 14] EN QUALITE DE SYNDIC, APPROBATION DU CONTRAT DE SYNDIC (contrat joint) – Majorité de l’article 25

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne le cabinet [Localité 14],

SAS au capital de 10.000 euros, ayant son siège social à l’adresse suivante : [Adresse 9], représentée par Monsieur [O] [T], en qualité de Président, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 844 378 679, titulaire de la carte professionnelle mention syndic n° CPI 9201 2019 000 039 485, délivrée le 18.02.2019 par la C.C.I. de Paris Ile de France, titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le 01. 01. 2020 auprès de la M. M.A. Assurances police n°105708080, titulaire d’une garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, souscrite le 01.01. 2020 auprès de la SOCAF, dont l’adresse est [Adresse 6],

En qualité de syndic de la copropriété à compter du 07 décembre 2020 et pour une durée maximale de 12 mois, se terminant le 06 décembre 2021.

L’assemblée générale approuve le contrat de syndic du cabinet [Localité 14], joint à la convocation, dont le montant des honoraires annuels de gestion courante s’élève à 3.654,00 euros HT, soit 4.384,80 euros TTC (selon le taux de TVA en vigueur à ce jour). Le montant annuel du contrat est valable pour la période de l’exercice comptable du 1er janvier 2020, jusqu’au 31 décembre 2020.

Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable.

L’assemblée générale mandate Monsieur [M] (Président du Conseil Syndical ou à défaut membre du Conseil Syndical) pour signer ce contrat de syndic ».

« 12- ELECTION DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL – Majorité de l’article 25

12/A ELECTION D’UN MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL : CANDIDATURE DE Monsieur [M]

L’assemblée générale, après délibération, nomme comme membre du conseil syndical : Monsieur [M]. Ce mandat est valable jusqu’au 06.12.2021.

12/B ELECTION D’UN MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL : CANDIDATURE DE Monsieur [P]

L’assemblée générale, après délibération, nomme comme membre du conseil syndical : Monsieur [P]. Ce mandat est valable jusqu’au 06.12.2021 ».

Le libellé des résolutions 10, 12/A et 12/B du premier procès-verbal communiqué le 28 décembre 2020 aux copropriétaires, fait état des variations suivantes au regard du texte initial, et notamment quant au terme des mandats du syndic et des membres du conseil syndical, indiquées en souligné dans le texte ci-dessous rapporté :

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

« 10- DESIGNATION DU CABINET [Localité 14] EN QUALITE DE SYNDIC, APPROBATION DU CONTRAT DE SYNDIC (contrat joint) – Majorité de l’article 25

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne le cabinet [Localité 14],

SAS au capital de 10.000 euros, ayant son siège social à l’adresse suivante : [Adresse 9], représentée par Monsieur [O] [T], en qualité de Président, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 844 378 679, titulaire de la carte professionnelle mention syndic n° CPI 9201 2019 000 039 485, délivrée le 18.02.2019 par la C.C.I. de Paris Ile de France, titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le 01. 01. 2020 auprès de la M. M.A. Assurances police n°105708080, titulaire d’une garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, souscrite le 01.01. 2020 auprès de la SOCAF, dont l’adresse est [Adresse 6],

En qualité de syndic de la copropriété à compter du 14 décembre 2020 et pour une durée maximale de 12 mois, se terminant le 13 décembre 2021.

L’assemblée générale approuve le contrat de syndic du cabinet [Localité 14], joint à la convocation, dont le montant des honoraires annuels de gestion courante s’élève à 3.654,00 euros HT, soit 4.384,80 euros TTC (selon le taux de TVA en vigueur à ce jour). Le montant annuel du contrat est valable pour la période de l’exercice comptable du 1er janvier 2020, jusqu’au 31 décembre 2020.

Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable.

L’assemblée générale mandate Monsieur [M] (Président du Conseil Syndical ou à défaut membre du Conseil Syndical) pour signer ce contrat de syndic

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « [Localité 15] » et sont opposés à la décision de l’assemblée

S.C.I. HECTA – S/C MME [I] ……………32

M. [U] [E] ………………57

M. Mme [X]…………………………………………..61

Récapitulatif du vote

670/1067……………… Voix « POUR » (7)

150/1067……………..Voix « [Localité 15] » (3)

0/1067 ………………..Voix « ABSTENTION » (0)

Cette résolution est ADOPTEE à la majorité des voix de tous les copropriétaires »

« 12- ELECTION DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL – Majorité de l’article 25

12/A ELECTION D’UN MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL : CANDIDATURE DE Monsieur [M]

L’assemblée générale, après délibération, nomme comme membre du conseil syndical : Monsieur [M]. Ce mandat est valable jusqu’au 13.12.2021.

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « [Localité 15] » et sont opposés à la décision de l’assemblée

S.C.I. HECTA – S/C MME [I] ……………32

M. [U] [E] ………………57

M. Mme [X]…………………………………………..61

Récapitulatif du vote

670/1067……………… Voix « POUR » (7)

150/1067……………..Voix « [Localité 15] » (3)

0/1067 ………………..Voix « ABSTENTION » (0)

Cette résolution est ADOPTEE à la majorité des voix de tous les copropriétaires »

12/B ELECTION D’UN MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL : CANDIDATURE DE Monsieur [P]

L’assemblée générale, après délibération, nomme comme membre du conseil syndical : Monsieur [P]. Ce mandat est valable jusqu’au 13.12.2021 ».

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « [Localité 15] » et sont opposés à la décision de l’assemblée

S.C.I. HECTA – S/C MME [I] ……………32

M. [U] [E] ………………57

M. Mme [X]…………………………………………..61

Récapitulatif du vote

670/1067……………… Voix « POUR » (7)

150/1067……………..Voix « [Localité 15] » (3)

0/1067 ………………..Voix « ABSTENTION » (0)

Cette résolution est ADOPTEE à la majorité des voix de tous les copropriétaires »

Il est constant que, par réalisation d’un nouveau procès-verbal de cette assemblée, notifié le 3 mars 2021 et versé aux débats, le syndic a repris la recension des votes par correspondance initiaux et rectifié les dates modifiées, pour les faire correspondre aux résolutions transmises dans la convocation pour ledit vote.

Au soutien de sa démonstration de la correction d’une erreur matérielle, le syndic produit aux débats la lettre adressée aux copropriétaires le 3 mars 2021 et accompagnant le procès-verbal corrigé.

Aux termes de ce courrier, le syndic explique que « Suite à l’assignation transmise récemment quant à l’assemblée du 14 décembre 2020, nous avons relevé une erreur matérielle dans le procès-verbal de ladite assemblée générale. La convocation à l’assemblée indiquait une date de début de contrat de syndic et de début de mandat des membres du conseil syndical au 7 décembre 2020. (…) Les copropriétaires se sont prononcés sur ces bases. Malheureusement, au moment de la rédaction du PV, nous étions au 14 décembre 2020 (date finalement retenue pour l’assemblée en lieu et place du 7) et les bribes du logiciel de mise en page automatique du procès-verbal ont généré une date de fin de contrat et de fin de mandat des membres du conseil syndical au 14 décembre 2020, au lieu du 7 sur lequel vous aviez voté. Vous trouverez donc sous ce pli la version corrigée du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 avec les dates qui correspondent réellement à ce sur quoi vous avez voté (seuls ces points ont été corrigés). Nous ajoutons simplement qu’il n’y a eu aucun amendement des copropriétaires, d’aucune sorte, aux projets contenus dans la convocation et ce puisque tous les votes ont été recueillis par correspondance, sur la base des éléments contenus dans la convocation. Cela étant rappelé, la version jointe du procès-verbal annule et remplace la première version notifiée le 28 décembre 2020»

Il résulte par conséquent des éléments du débat que le changement de date constaté quant aux mandats du syndic et des membres du conseil syndical ne procède pas d’un amendement des résolutions initiales en cours de séance d’assemblée, mais de la mise à jour automatique d’un logiciel de rédaction, puisqu’aucun des copropriétaires n’a pu intervenir en ce sens, s’agissant d’un vote par correspondance et aucun d’entre eux n’étant physiquement présent lors de cette assemblée.

Dès lors l’article 17-A de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable à l’espèce, les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation de ces résolutions à ce titre.

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

La rectification de l’erreur matérielle par le syndic ne modifie pas le sens de la décision de l’assemblée, s’agissant de la personne morale (SAS [Localité 14]) et des personnes physiques (MM. [M] et [P]) initialement candidates dans les projets de résolutions 10, 12/A et 12/B, et la modification du terme de leur mandat lors de la rédaction du premier procès-verbal résultant de la mise à jour automatique du logiciel du syndic, modification valablement corrigée lors du second procès-verbal pour réaligner ces dates au regard des projets de résolutions transmis, et sur lesquels les copropriétaires ont voté par correspondance.

Par ailleurs, l’assemblée qui a été convoquée pour le 7 décembre 2020 s’est tenue virtuellement à cette date dans les bureaux du syndic, hors présence physique des copropriétaires, et ce nonobstant les affirmations tant du syndic dans son écrit précité que par les demandeurs dans leurs écritures, la date fixée dans la convocation ne pouvant être modifiée unilatéralement par le syndic, et ce compris en raison de difficultés informatiques et de datation.

Le moyen relatif à la nullité d’un vote rétroactif pour avoir été constaté le 14 décembre 2020, s’agissant d’une désignation au 7 décembre 2020 est donc inopérant.

Par conséquent M. [U], Mme [X] et la SCI Hecta seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions 10, 12/A et 12/B de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 14 décembre 2020.

2- Sur la demande d’annulation des résolutions n°15, 15-1 et 16 de l’assemblée générale du 14 décembre 2020, relatives à la création d’un nouveau lot n°25, la publication corrélative du modificatif au règlement de copropriété, et à la validation rétroactive des travaux réalisés par les consorts [D] – [H] sur les parties communes spéciales du bâtiment A

M. [U], Mme [X] et la SCI Hecta font valoir que M. [D] et Mme [H] (ci-après « les consorts [K] »), propriétaires des lots n°15 et 16 situés au 5ème étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier, ont sollicité en résolution 15 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires l’acquisition d’un lot n°25, constitué par une mezzanine issue des parties communes, résidant dans la partie du grenier au-dessus de leurs lots, et que ladite assemblée leur a illégalement accordé cette cession à titre gratuit, et en déduisent que la résolution précitée doit être annulée pour ce motif.

Ils précisent que cette cession prive désormais les copropriétaires de l’accès aux toits.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires, qui excipe que la cession de ce lot résulte de l’application du règlement de copropriété, les demandeurs s’opposent à cette interprétation dudit règlement qui stipule, selon eux, seulement la possibilité d’aménagement pour une jouissance exclusive de la partie commune considérée, et non son acquisition à titre gratuit.

Ils font en outre valoir que la résolution n°15 a été rejetée par un premier vote à la majorité de l’article 25, alors que l’acquisition d’une partie commune à titre gratuit supposait un vote à la majorité de l’article 26, voire imposait l’unanimité.

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

Ils ajoutent que le formulaire de vote par correspondance de la résolution n°15 ne comprenait pas la possibilité d’exprimer un second vote en application de la passerelle de l’article 25-1.

Ils arguent que la partie commune dont les consorts [K] ont sollicité l’aliénation est une partie commune spéciale du bâtiment A, dès lors il appartenait aux seuls copropriétaires de ce bâtiment d’autoriser son aliénation, ce qui n’a pas été le cas dans la mesure où l’ensemble des copropriétaires a été invité à voter sur cette cession.

Ils expliquent que l’annulation de la résolution n°15, qui a illégalement autorisé la création du lot n°25 en vue de sa vente à titre gratuit aux consorts [K], implique nécessairement l’annulation de la résolution n°15-1, donnant mandat au syndic d’enregistrer l’acte de vente du lot n°25.

Ils reprennent l’argument relatif à l’impossibilité du vote de cette résolution à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, car relevant de l’article 26 de cette loi, et rappellent qu’en tout état de cause, s’agissant d’une partie commune spéciale au bâtiment A, seuls les copropriétaires dudit bâtiment pouvaient participer à ce vote.

S’agissant de la résolution n°16, ils soutiennent que le vote s’agissant de la validation rétroactive des travaux effectués par les consorts [K] sur les parties communes du bâtiment A aurait du être effectué à l’unanimité, ayant pour effet d’interdire l’accès des copropriétaires à la toiture de ce bâtiment.

Ils font valoir qu’à tout le moins la validation de ces travaux aurait du être votée selon la majorité applicable de l’article 26, et non celle de l’article 25, qui a été mise en œuvre en l’espèce, puisque lesdits travaux ont eu pour effet l’appropriation du grenier commun à leur seul bénéfice.

Ils rappellent que seuls les copropriétaires du bâtiment A pouvaient participer au vote, s’agissant d’une partie commune spéciale à ce bâtiment.

Ils soutiennent que les votes acquis par les passerelles des articles 26-1 et 25-1 ne pouvaient être mis en œuvre, faute d’avoir pu voter par correspondance dans le cadre d’un deuxième vote, le formulaire transmis ne comportant pas cette possibilité.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une clause particulière du règlement de copropriété confère aux propriétaires de certains lots, dont ceux appartenant aux consorts [K], un droit d’aménagement du grenier au-dessus de leur lot et de le transformer ainsi en un lot privatif, à la seule condition d’obtenir les autorisations administratives idoines et de faire valider un modificatif au règlement de copropriété.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires soutient que l’objet de la résolution n°15 n’est pas la cession d’une partie commune, mais opère seulement la régularisation de travaux prévus expressément par le règlement de copropriété, par le vote d’un modificatif au règlement de copropriété, rendu nécessaire par la création des tantièmes généraux et de tantièmes par bâtiment pour ce nouveau lot n°25.

Il affirme que cette interprétation est conforme aux règles relatives à l’interprétation des contrats – le règlement de copropriété étant un contrat- qui supposent une interprétation de la clause litigieuse au regard des autres clauses du règlement de copropriété, qui stipulent également l’augmentation possible des surfaces privatives des copropriétaires disposant de lots situés sous les combles, sous la seule réserve d’établir un modificatif de copropriété à leurs frais exclusifs.

Il précise que cette interprétation de la section IV du règlement de copropriété, s’agissant de ces « dispositions particulières », est la seule possible au regard des droits de construire et de surélever, définitivement dévolus aux propriétaires des lots 201, 101 et 301, qui supposent la possibilité de consommer définitivement ces droits à construire et de surélever, conférant à leur titulaire un droit réel de propriété sur ces parties communes et non un simple droit de jouissance, fut-il exclusif.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’imposer le paiement d’une somme aux titulaires de ces droits d’aménagement des combles dans le bâtiment A, de surélévation et de construction dans le bâtiment C, dans la mesure où ils les mettraient en œuvre, conduirait à leur faire payer une nouvelle fois le prix de cette possibilité, déjà acquitté auprès du promoteur immobilier lors de l’achat de leur bien.

Il soutient en conséquence que l’opération querellée par les demandeurs s’analyse en une simple modification d’un règlement de copropriété suite à la ratification de travaux effectués par un copropriétaire, et qu’elle doit donc être votée à la majorité applicable de l’article 25, de même que la répartition des charges subséquentes à ce modificatif.

Il affirme que la création du lot n°25 emporte des conséquences sur la répartition des tantièmes à l’égard de tous les copropriétaires en induisant un vote sur les tantièmes généraux attachés au nouveau lot, et non uniquement à l’égard des copropriétaires du bâtiment A comme le soutiennent à tort les demandeurs, il revenait donc à l’ensemble des copropriétaires de se prononcer et de voter.

Il ajoute qu’en tout état de cause, la reconstitution des votes permet d’établir que les résolutions 15 et 15-1 recueillent 527/1000ème du bâtiment A, soit les majorités de l’article 25 et 26-1.

En réponse au moyen des demandeurs relatif à l’illégalité des décisions prises dans ces résolutions au regard de l’absence d’un second vote possible en application de l’article 26-1, dans le formulaire de vote par correspondance délivré aux copropriétaires, il soutient que les copropriétaires étaient en tout état de cause conscients que leurs votes, à l’article 26, pouvaient être recomptés dans le cadre d’un vote à la majorité de l’article 26-1 ou 25.

Ils exposent en outre que la cession litigieuse n’empêche pas l’accès à la toiture de l’immeuble qui peut s’effectuer par le lot n°17, comme en attestent les plans du dernier étage de l’immeuble versés aux débats.

******************

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

Décision du 29 Avril 2025

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La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1967 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :(…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;(…) ».

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1967 dispose : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) la modification ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

(…)

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble ».

En application de ces textes, la décision d’aliéner des parties communes relève en principe de la majorité de l’article 26, sauf si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires, elle peut ainsi concerner des combles (CA [Localité 19], 1ere ch. 5 mars 2024, n°22/01247). Dans l’hypothèse où l’assemblée est appelée à se prononcer sur la cession de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires ayant des droits sur celles-ci peuvent décider de leur aliénation (Cass. Civ. 3ème 1er juin 2022, 21-16.232 ; Cass. Civ. 3ème 6 avril 2023, n°22-10.722).

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Nonobstant toute disposition contraires, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précitée dispose en outre que « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.(…) ».

L’article 1er du décret du 02 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires prévoit en son deuxième alinéa que « Le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ».

Sur ce,

Indiquons à titre liminaire que les demandeurs visent, dans leurs écritures, l’assemblée générale du 14 décembre 2020, or le tribunal considère, comme explicité supra que ladite assemblée s’est tenue le 07 décembre.

Néanmoins, compte tenu de l’erreur matérielle entourant la date de cette assemblée, il sera maintenu la date du 14 décembre pour la nommer, au regard de la date d’établissement de son procès-verbal, quand bien même elle avait été convoquée pour le 07 décembre.

Il est versé aux débats le dossier des consorts [K], joint à la convocation de l’assemblée générale, dont le libellé des résolutions 15 et 15-1 est ci-après rapporté :

« 15 A LA DEMANDE DE M. et Mme [D] – MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COPROPRIETE A L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION DE L’IMMEUBLE – Majorité de l’article 26

Il est rappelé à l’assemblée générale que le règlement de copropriété (page 22 – extrait joint à la convocation) prévoit que les lots 15 et 16 appartenant à Monsieur [D] et Madame [H] sont autorisés à aménager la partie de grenier au-dessus de leurs lots.

Il est précisé que, le cas échéant, ils devront faire établir un modificatif de copropriété à leurs frais exclusifs.

L’assemblée générale, après explication du Syndic et du Conseil Syndical, et après lecture du projet de modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division de l’immeuble joint à la convocation, décide d’approuver le modificatif permettant de :

Créer le lot n°25 : une mezzanine, issu des parties communes, affecté à usage d’habitation avec attribution de : 15 tantièmes de propriété portant le total des charges générales de 1.067 à1.082

19 tantièmes de charges spéciales bâtiment A portant le total des charges spéciales bâtiment A de 1.000 à 1.019

23 tantièmes de charges spéciales escalier A portant le total des charges spéciales escalier A de 1.000 à 1.023

Il est également précisé que : le lot n°25 est indissociable des lots n°15 et n°16.

TABLEAU RECAPITULATIF DES CHARGES GENERALES

(….)

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « POUR »

Indiv. [D] / [H] …………………………..26

Indiv. [M] – REYNAUD …………………………………265

M. [R] ……………………………..38

M. [F] [N] ……………………………………….55

Mme [AH] [S] OU [V] [B]..131

SCI PARDES PATRIMOINE ………………………………..134

M. Mme [WP] [Y] …………………….21

Ont voté « [Localité 15] »

SCI HECTA – S/C Mme [I] ………………. 32

M. [U] [L] …………………………………..57

M. Mme [X] …………………………………………..61

Récapitulatif du vote

670/1067 …………………………………… Voix « POUR » (7/14)

150/1067 …………………………………….Voix « [Localité 15] » (3/14)

0/1067 ……………………………………… Voix « ABSTENTION » (0)

Cette résolution n’est pas ADOPTEE car le quorum nécessaire n’est pas atteint

Selon l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 – art. 29 (création de l’article 26-1 dans la loi du 10.07.1965)

Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote »

« 15-1 ENREGISTREMENT DES ACTES – Majorité de l’article 26

L’assemblée générale, après explication du Syndic et du président du conseil syndical, donne mandat au syndic [Localité 14] afin de faire enregistrer les actes de vente et le modificatif au règlement de copropriété précédemment à l’étude SELARL [C] [W] et [J] [VP], notaires à [Localité 16] ou bien à toute autre étude de notaire.

Le coût de l’acte notarié concernant le modificatif au règlement de copropriété est estimé à 3.500 euros et sera à la charge exclusive de l’acquéreur.

Le coût de la vacation réalisée par le syndic pour le suivi de la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, d’un montant de 120,00 euros TTC sera porté à la charge de l’acquéreur.

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « POUR »

Indiv. [D] / [H] …………………………..26

Indiv. [M] – REYNAUD …………………………………265

M. [R] ……………………………..38

M. [F] [N] ……………………………………….55

Mme [AH] [S] OU [V] [B]..131

SCI PARDES PATRIMOINE ………………………………..134

M. Mme [WP] [Y] …………………….21

Ont voté « [Localité 15] »

SCI HECTA – S/C Mme [I] ………………. 32

M. [U] [L] …………………………………..57

M. Mme [X] …………………………………………..61

Récapitulatif du vote

670/1067 …………………………………… Voix « POUR » (7/14)

150/1067 …………………………………….Voix « [Localité 15] » (3/14)

0/1067 ……………………………………… Voix « ABSTENTION » (0)

Cette résolution n’est pas ADOPTEE car le quorum nécessaire n’est pas atteint »

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale querellée que les résolutions n°15 et 15-1 n’ont pas été adoptées lors du premier vote des copropriétaires à la majorité de l’article 26, mais par un second vote à la majorité de l’article 25, en application de la passerelle de l’article l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, les demandeurs soutiennent que le formulaire de vote par correspondance adressé aux copropriétaires en annexe de la convocation à l’assemblée générale du 7 décembre 2020 ne comportait pas de case permettant aux votants d’exprimer un second choix en cas de recours éventuel aux dispositions de l’article 26-1 précitée, ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires, étant en outre relevé que ce dernier n’a pas produit le moindre exemplaire du formulaire litigieux empêchant toute vérification utile du tribunal.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui estime cette pratique conforme aux dispositions légales et réglementaires applicables, il ne peut être considéré qu’un vote émis à propos du premier examen d’une résolution pourrait constituer le «second vote » imposé par les dispositions susvisées, sauf à prendre en considération des suffrages inexistants et anticiper ainsi du choix effectué par les copropriétaires.

Dès lors que l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne déroge pas aux dispositions d’ordre public de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque les copropriétaires votent par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, il ne saurait en effet être présumé que le second vote des copropriétaires ayant eu recours à cette modalité de vote serait automatiquement identique au seul vote exprimé dans le cadre d’un formulaire ne comportant aucune question sur ce second vote, alors même que le second alinéa de l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires permet au syndic d’adapter et de compléter ledit formulaire « sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée », donc de prévoir l’éventualité d’un second vote lorsqu’il élabore le formulaire à adresser aux copropriétaires.

Au surplus, il ne saurait être exclu par principe qu’un copropriétaire, même votant par correspondance (donc ne participant à aucun « débat » en assemblée générale), puisse décider d’émettre des votes différents sur une même question, en fonction du consensus plus ou moins important susceptible d’exister au sein de la copropriété sur la décision à prendre, dès lors que le seuil de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat n’aurait pas été atteint lors du premier vote, ou au contraire dès lors que le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat aurait été atteint, permettant ainsi qu’il soit procédé immédiatement un second vote.

Par ce seul motif, il convient d’annuler les résolutions n°15 et 15-1 querellées, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres griefs allégués les concernant.

S’agissant de la résolution 16, libellée ainsi :

« 16- AUTORISATION A DONNER A POSTERIORI A M. et Mme [D] POUR LES TRAVAUX REALISES SUR LES PARTIES COMMUNES DU BATIMENT A – Majorité de l’article 25

Il est rappelé à l’assemblée générale que le règlement de copropriété (page 22- extrait joint à la convocation) prévoit que les lots 15 et 16 appartenant à Monsieur [D] et Madame [H] sont autorisés à aménager la partie de grenier au-dessus de leurs lots.

Monsieur [D] et Madame [H] ont ainsi aménagé le grenier et obtenu les autorisations de la Mairie pour la création d’une fenêtre de toit. (document joint à la convocation)

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

Afin d’accéder au grenier depuis le lot n°15, une trémie a été réalisée. Ces travaux ont fait l’objet d’un rapport réalisé par Monsieur [FN], architecte ayant réalisé un audit du bâtiment et qui est en charge de travaux pour la copropriété. Ce rapport, joint à la convocation, indique que les travaux réalisés en mai 2013 ne mettent pas en péril la structure de l’immeuble.

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après en avoir délibéré, donne autorisation a posteriori, à M. [D] et Mme [H], propriétaires des lots n°15, 16 et 25, situés au 5ème étage du bâtiment A (rue), d’effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble, à savoir :

Ouverture d’une trémie permettant d’accéder au lot n°25 depuis le lot n°15

Pose d’une fenêtre de toit sur le versant rue

Et selon le dossier de présentation joint à la convocation de cette assemblée générale.

Cette autorisation est donnée selon les conditions et précisions suivantes :

— M. [D] et Mme [H], et les propriétaires successifs, resteront totalement responsables des désordres liés à la mise en œuvre de ces travaux, et resteront responsables de ces nouveaux équipements, dont ils assureront la charge d’entretien ou de remplacement à leurs frais exclusifs.

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « [Localité 15] » et sont opposés à la décision de l’assemblée

SCI HECTA – S/C Mme [I] ………………. 32

M. [U] [L] …………………………………..57

M. Mme [X] …………………………………………..61

Récapitulatif du vote

670/1067 …………………………………… Voix « POUR » (7/14)

150/1067 …………………………………….Voix « [Localité 15] » (3/14)

0/1067 ……………………………………… Voix « ABSTENTION » (0)

Cette résolution est ADOPTEE à la majorité des voix de tous les copropriétaires »

Il en résulte que tous les copropriétaires, dont la SCI Hecta copropriétaire du bâtiment B, ont participé au vote de la résolution n°16 ci-dessus rapportée, alors que cette décision aurait du faire l’objet d’une délibération spéciale, seuls les copropriétaires indivis de ces parties communes spéciales pouvant être amenés à participer à ce vote en application des textes susvisés ; elle doit en conséquence être annulée pour ce seul motif.

Par conséquent les résolution n°15, 15-1 et 16 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 14 décembre 2020 seront annulées.

3- Sur la demande d’annulation de la résolution n°18, relative à l’achèvement de travaux d’éclairage sur des parties communes

M. [U], Mme [X] et la SCI Hecta soutiennent que la SAS [Localité 14] a outrepassé son devoir de conseil en inscrivant à l’ordre du jour la résolution n°18 proposée par la SCI Hecta, assortie de commentaires relatifs à son utilité et son opportunité.

Ils se prévalent du libellé de la résolution, qui fait état d’un encadré explicatif, qui témoigne d’une interprétation orientée du projet, alors que l’assemblée générale devait se tenir par correspondance et ne permettait pas d’échanger sur son contenu, révélant ainsi le dessein du syndic d’amener les copropriétaires à un vote négatif.

Ils font valoir qu’en dépit de nombreux courriers officiels, il a refusé d’inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée le projet initial de résolution, sans ces commentaires, et a également refusé de joindre à la convocation les échanges entre le conseil de la SCI Hecta, le syndic, et le conseil du syndicat des copropriétaires.

Ils en déduisent que la résolution n°18 est illégale et doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la rédaction initiale du projet de résolution était lacunaire et que le syndic était donc bien fondé à en pallier les carences, au titre de son devoir de conseil.

Il ajoute que les précisions apportées au projet de résolution 18 étaient en conséquence légitimes et que les demandeurs ne développent en réalité aucun moyen au soutien de cette demande d’annulation.

*******************

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« – I. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II. – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat (…) »

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé (…) ».

Sur ce

La résolution n°18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires est ainsi libellée :

« 18 A LA DEMANDE DE LA SCI HECTA – DECISION DE L’ACHEVEMENT DES TRAVAUX D’ECLAIRAGE DES PARTIES COMMUNES – Majorité de l’article 24

La SCI demande que soit inscrite la question suivante (demande jointe à la convocation)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de l’achèvement des travaux d’éclairage des parties communes entrepris par la copropriété, situés entre les bâtiments A-B et C dans le jardin, se présentant actuellement sous fourreaux.

A ce titre, l’assemblée générale confère tous pouvoirs à la société [Localité 14] à l’effet de faire dresser tout devis aux fins de faire exécuter les travaux de mise en éclairage nécessaires.

« En sus du projet de résolution de la SCI HECTA (reporté in extenso précédemment), le Syndic, au titre de son obligation de conseils, entend rappeler à la copropriété les points suivants et ce pour que cette dernière puisse s’exprimer par un vote éclairé quant au projet susmentionné de la SCI HECTA :

1. Après vérification auprès de la SCI HECTA, cette dernière fait référence à une résolution votée en 2013 quand elle fait référence à des travaux d’éclairage déjà votés – la résolution dont il est question est jointe à la présente convocation.

L’assemblée jugera si la résolution susmentionnée de 2013 concerne un objet identique à celui proposé aujourd’hui par la SCI HECTA.

2. Après un déplacement à l’immeuble et vérification auprès de la SCI HECTA, la localisation des travaux d’éclairage proposés par la SCI HECTA conduit à situer lesdits travaux sur les lots privatifs n°1 et n°201 (devenu le lot n°307) et non sur des parties communes générales. De sorte d’aider à la compréhension de chacun, le Syndic, suite à son déplacement sur les lieux, communique une photographie des « fourreaux » évoqués par la SCI HECTA et la transposition, de ces derniers sur le plan de la copropriété (sans garantie définitive, le Syndic n’étant pas Géomètre). La résolution proposée par la SCI HECTA ne pourra donc aboutir définitivement qu’après l’accord des copropriétaires des lots susmentionnés, lots sur le périmètre desquels une emprise va être constituée pour l’éclairage.

3. La question du financement des travaux sera à préciser ultérieurement compte-tenu du fait que l’éclairage en question n’intéresse que les propriétaires des lots n°1, 101, 201 (devenu 307) et 301.

La SCI HECTA a entendu préciser que ces travaux d’éclairage avaient été promis par le Promoteur / marchand de biens sans malheureusement être réalisés, ceci expliquant sa proposition de faire prendre en charge ses travaux par tous les copropriétaires.

La SCI HECTA aura la possibilité de communiquer tous documents sur ce point dans le futur.

4. En l’état, le type d’éclairage souhaité n’est pas décrit – on rappelle que c’est le Syndic qui doit établir des devis selon le projet de résolution – ni sur la forme de l’éclairage, ni sur le coût. Le Syndic fera au mieux néanmoins.

10/14 Présents ou représentés soit 820/1067

Ont voté « POUR » et sont opposés à la décision de l’assemblée

SCI HECTA – S/C Mme [I] ………………. 32

M. [U] [L] …………………………………..57

M. Mme [X] ……………………………………..61

SCI PARDES PATRIMOINE ………………………..134

M. Mme [WP] [Y] ……………. 21

Se sont « ABSTENUS »

Indiv. [D] / [H] ………………………… 26

Récapitulatif du vote

305/1067 …………………………………… Voix « POUR » (5)

489/1067 …………………………………….Voix « [Localité 15] » (4)

26/1067 ……………………………………… Voix « ABSTENTION » (1)

Cette résolution est REJETEE à la majorité des voix de tous les copropriétaires »

Il ressort de l’examen de cette résolution que les copropriétaires ont décidé à la majorité applicable de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de ne pas procéder aux travaux sollicités par la SCI Hecta.

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP6

Les moyens des demandeurs au soutien de l’annulation de cette résolution sont en réalité relatifs à la responsabilité civile du syndic, qui n’est pas dans la cause, et ne peuvent pas être utilement développés au soutien de l’annulation d’une résolution d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent M. [U], Mme [X] et la SCI Hecta seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 14 décembre 2020.

4- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Cyril Laroche, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, il sera fait droit à la demande de M. [L] [U], la SCI Hecta et Mme [G] [X] de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], sera en outre condamné à payer à M.[L] [U], la SCI Hecta et Mme [G] [X] la somme de 4.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°15, n°15-1 et n°16 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du « 14 » décembre 2020 ;

DEBOUTE M. [L] [U], la SCI Hecta et Mme [G] [X] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens, avec autorisation donnée à Maître [A] [Z] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DISPENSE M. [L] [U], la SCI Hecta et Mme [G] [X] de la participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. [L] [U], la SCI Hecta et Mme [G] [X] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 29 Avril 2025.

La Greffière La Présidente