TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/15422

N° Portalis 352J-W-B7F-CVFDA

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [U]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’AARPI L & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0060

DÉFENDEURS

La société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Emmanuel ARNAUD de la SELARL VIDAPARM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0722

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE TERROIR

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15422 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFDA

La SAS LE TERROIR , prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Brigitte DE CASAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0752

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.

Il est administré par la société LE TERROIR.

Mme [Y] [U] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée en fond de cour.

Elle a donné à bail son appartement à M. [L] [D], par contrat de bail d’habitation meublé signé le 20 juillet 2015 à effet au 1er août 2015.

Un constat amiable de dégât des eaux, dénonçant un sinistre survenu le 18 juillet 2015 et ayant pour origine une fuite sur une canalisation commune encastrée, a été signé le 6 septembre 2015 par Mme [U] et M. [P], ce dernier étant propriétaire de l’appartement situé au 1er étage au-dessus de celui de Mme [U].

Une expertise amiable a été organisée le 18 mai 2018, au terme de laquelle le cabinet GUILLON EXPERTISES a retenu que le sinistre avait pour origine « la canalisation verticale encastrée dans le plancher le pignon de la copropriété » et a proposé deux solutions alternatives :

— un remplacement à l’identique, avec démontage de la paroi de douche faïencée de la salle d’eau du rez-de-chaussée,

— un dévoiement jusqu’à la canalisation verticale en façade, en cheminant dans l’appartement de M. [P], précision faite que « cette solution est la plus pratique à mettre en œuvre » et que M. [P] a donné son accord de principe.

Par courrier du 31 juillet 2018, M. [L] [D] a donné congé à Mme [U].

Lors de l’assemblée générale du 9 octobre 2018, les copropriétaires ont voté le remplacement de « la colonne d’évacuation de l’appartement de M. [P] chez Mme [U] ». Les travaux ont été réalisés en novembre 2018.

Entre temps, le plafond de la salle de bain de l’appartement Mme [U] s’est effondré. Les travaux de réfection du plafond de la salle bain ont été réalisés et pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

Mme [U] a de nouveau loué son appartement à compter du 10 septembre 2020, après avoir fait réaliser des travaux d’assèchement et de réfection des murs de son salon.

Par actes d’huissier délivrés le 16 septembre 2021, Mme [Y] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et la S.A.S LE TERROIR, devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, principalement, leur condamnation solidaire à l’indemniser de ses préjudices matériels et immatériels.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 21/15422.

Par acte d’huissier délivré le 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a assigné en intervention forcée la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS aux fins d’obtenir sa condamnation à le relever et à le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

L’affaire, enregistrée sous le n° RG 22/06301, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le n° RG 21/15422 par mentions aux dossiers en date du 16 juin 2022.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022, Mme [Y] [U] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, les articles 1991 et 1992 du code civil, l’article 1240 du code civil, la jurisprudence, les pièces versées au débat,

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15422 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFDA

Dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses moyens, fins et conclusions,

Dire et juger que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet LE TERROIR est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les désordres affectant l’appartement de Mme [Y] [U] ayant pour origine une partie commune de l’immeuble,

Dire et juger que la SAS LE TERROIR agissant en qualité de syndic professionnel de l’immeuble sis [Adresse 2] a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de Mme [U], en raison des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission d’administration et de conservation de l’immeuble, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que la SAS LE TERROIR, à lui payer les sommes suivantes :

—  3.526,75 € au titre de son préjudice matériel en raison du surcoût des travaux de réfection résultant de l’aggravation des désordres,

—  16.000 € au titre de son préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs,

—  5.000 € au titre de son préjudice moral,

—  3.000 € pour résistance abusive,

Dire que ces sommes porteront intérêt aux taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

Rappeler et au besoin dire et juger que Mme [Y] [U] est exemptée de contribution aux frais de procédure pour la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire que rien ne justifie que la décision ne soit pas assortie de l’exécution provisoire,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet LE TERROIR, ainsi que la SAS LE TERROIR, syndic, à payer à Mme [Y] [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 2240 du code civil et suivants,

Déclarer qu’il n’est pas démontré qu’une partie commune serait l’origine et la cause du sinistre dont Mme [U] entend obtenir réparation,

Déclarer que le syndicat des copropriétaires n’a nullement engagé sa responsabilité,

Déclarer Mme [U] irrecevable et mal fondé en ses réclamations,

L’en débouter,

Subsidiairement, ramener à de plus juste proportions le préjudice dont Mme [U] entend être indemnisée,

Condamner la société SWISSLIFE à le relever et à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de son contrat multirisque immeuble,

Débouter la société SWISSLIFE de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

Condamner Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarer l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire,

Condamner Mme [U] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés entre les mains de la S.C.P CORDELIER & ASSOCIES en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la SAS LE TERROIR demande au tribunal de :

Vu l’article 18 de la loi de 1965, l’article 1240 du code civil,

Déclarer que la société LE TERROIR, syndic, n’a commis aucune faute dans l’exécution de son contrat,

Déclarer que la société LE TERROIR, syndic, n’a nullement engagé sa responsabilité,

Déclarer Mme [U] mal fondée en ses demandes,

L’en débouter,

Condamner Mme [U] à verser à la société LE TERROIR, syndic, la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarer l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire,

Subsidiairement,

Déclarer non-démontrés les préjudices allégués par Mme [U],

Déclarer infondés les préjudices allégués par Mme [U],

En tant que de besoin, les ramener à de plus justes proportions,

Condamner Mme [U] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maitre Brigitte DE CASAS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2023, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS demande au tribunal de :

Vu les exclusions de garanties soulevées par SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS,

Déclarer mal fondé l’appel en garantie formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à l’égard de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS,

Déclarer mal fondées toutes les demandes de condamnations qui viendraient à être formulées par Mme [U] ou le cabinet LE TERROIR à l’égard de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à lui payer 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 27 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 mars 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes indemnitaires formées par le Mme [U]

1-1 Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilités

Mme [U] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions des articles 1991 et 1240 du code civil, en faisant valoir que :

— son appartement a subi des infiltrations continues du 18 juillet 2015 à fin 2018, ayant pour origine une canalisation fuyarde déposée fin 2018, dont la qualification de parties communes résulte des clauses du règlement de copropriété et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 38),

— l’inertie du syndic, pendant trois ans et en dépit des multiples relances faites auprès de lui, a eu pour conséquence d’aggraver les désordres qui étaient initialement situés au niveau du plafond de la salle de bain de l’appartement, pour affecter le salon à compter de septembre 2018 et emporter l’effondrement du plafond de la salle de bain à l’automne 2018 ; précisément, il n’a fait réaliser aucune recherche de fuite entre 2016 et 2018, alors qu’il a été sollicité à cette fin par Mme [U] en 2016, par l’expert mandaté par son assureur à l’issue de sa visite du 17 janvier 2017, par l’assureur de M. [P] par courrier du 13 avril 2017, par diverses autres relances ; même après la détermination de l’origine des fuites en mai 2018, le syndic n’a pas procédé aux travaux urgents (soustraits à toute autorisation préalable de l’assemblée générale) et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble consistant à réparer la colonne fuyarde, en dépit des relances faites par Mme [U], son conseil et son assureur,

— le syndic était alerté dès un mail du 29 août 2016 de M. [P] du sous-dimensionnement de la canalisation litigieuse,

— l’appartement de Mme [U] s’est trouvé immobilisé pendant deux années supplémentaires, le temps de procéder aux travaux de réfection.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— le sinistre qui a été découvert en juillet 2015 était d’origine privative et a été résolu en 2016 ; Mme [U] n’établit aucun lien entre le sinistre de 2015 et celui de 2018 et n’a pas sollicité à cette fin d’expertise judiciaire,

— l’expertise du cabinet GUILLON EXPERTISES affirme, sans élément probant, que la canalisation verticale a provoqué les désordres, étant en tout état de cause estimé que le caractère commun de la partie de ladite canalisation litigieuse n’est pas démontré au regard des clauses du règlement de copropriété,

— Mme [U] ne démontre pas l’origine de la persistance des désordres une fois les travaux réparatoires réalisés en novembre 2018,

— le syndicat a été particulièrement diligent dans la gestion de ce sinistre, puisque suite à l’expertise de la MATMUT en date du 18 mai 2018, il a exposé les solutions réparatoires le 3 septembre, a transmis les devis le 10 septembre, a inscrit le vote des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 octobre 2018 et a fait réaliser les travaux en novembre 2018,

— Mme [U] n’a réalisé aucune démarche auprès du syndic entre 2015 et 2018 ; les lettres dont se prévaut Madame [U] datent d’août et septembre 2018 ; il n’est pas démontré que l’assureur de Mme [U] a sollicité une recherche de fuite complémentaire auprès du syndic dès lors que son rapport amiable de juillet 2017 énonce simplement cette diligence sans que la preuve n’en soit rapportée,

— Mme [U] n’a pas sollicité l’inscription d’une résolution qui aurait nécessairement fait l’objet d’un examen et d’une décision en assemblé générale,

— Mme [U] a signé un bail le 20 juillet 2015, ce qui prouve que rien n’empêchait la location des lieux, ni leur jouissance et ce d’autant que le locataire est resté en place pendant trois ans,

— le choix de Mme [U] de faire procéder à la mise à nu des murs pour accélérer l’assèchement de son appartement lui est personnel, elle est donc responsable des dépenses qui en sont afférentes,

— il est ignoré si les mesures prises par Mme [U] sont en lien avec la défaillance de la canalisation réparée.

La S.A.S LE TERROIR expose que :

— les sinistres de 2016 et de 2018 sont distincts,

— le sinistre de 2016 est d’origine privative (appartement de M. [P]) et a été réparé ; M. [P] lui a exposé par courrier du 29 août 2016 qu’il ne lui avait jamais demandé de faire désigner un expert,

— le second sinistre de 2018 (incluant la chute du plafond), dont l’origine en partie commune a été déterminée en mai 2018 et dont la réparation exigeait un vote de l’assemblée générale intervenu dès octobre 2018, a été réparé en novembre 2018, dans un délai raisonnable,

— elle a fait toutes diligences utiles et n’a pas été relancée par Mme [U] entre 2016 et début 2018,

— Mme [U] ne l’a informé ni de la persistance d’une humidité, constatée non contradictoirement, ni des travaux réparatoires qu’elle a engagés seule sans démontrer que la persistance de l’humidité ait une origine en partie commune, étant relevé que Mme [U] a installé une douche sans ventilation et d’ailleurs sans autorisation de la copropriété, qui ne peut qu’entretenir une humidité persistante.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

1-1-1 Sur la matérialité des désordres

Si le constat de dégâts des eaux signé le 6 septembre 2015 par Mme [U] et M. [P] (pièce n° 3 de Mme [U]) n’indique pas la nature des dommages survenus le 18 juillet 2015, il n’est pas contesté que ce sinistre est bien survenu à ladite date et consistait en des infiltrations au plafond haut de la salle d’eau de l’appartement de Mme [U].

Le rapport amiable du cabinet ADENES du 18 janvier 2017 (pièce n° 35 de Mme [U]), expert mandaté par l’assureur de Mme [U], mentionne des « dommages aux embellissements du séjour et de la salle de bain de Mme [U] ».

Le courriel adressé par le syndic à M. [P] le 22 janvier 2018 (pièce n° 3 de la société LE TERROIR) expose que « le plafond de l’appartement de Mme [U] était tellement imbibé qu’il risque de s’écrouler ».

Si Mme [U] ne produit que des photographies sur papier libre (pièce n° 23 de Mme [U]) au soutien de la preuve de l’effondrement du plafond qui serait survenu après l’assemblée générale du 9 octobre 2018 et avant le remplacement de la canalisation débuté novembre 2018, ce fait n’est pas contesté. La réfection du plafond a fait l’objet d’un devis accepté par le syndic le 29 janvier 2019 (pièce n° 13 de Mme [U]). Il est constant que ces travaux ont été réalisés mais Mme [U] ne justifie par aucune pièce de la date de réalisation desdits travaux.

S’agissant de la persistance des infiltrations dénoncées par Mme [U] à compter de septembre 2018, dans sa salle d’eau et sur les murs de son salon, Mme [U] produit des photographies sur papier libre, dont elle affirme qu’elles représentent l’état de sa salle d’eau, d’une niche, du mur au-dessus de la douche et du mur côté salon en septembre 2018 (pièce n° 14 de Mme [U]).

Le 11 mars 2019, la société ALAZARD a relevé un taux de 100 % d’humidité sur le mur mitoyen entre le séjour et la paroi de la salle d’eau (pièce n° 19 de Mme [U], courriel adressé par la société ALAZARD à Mme [U] le 29 mars 2019).

Le rapport amiable de la société UNIPROMOTION, requis par l’assureur de Mme [U], mentionne, à la date du 4 juin 2019, les désordres suivants « dans le salon » : « importances traces d’infiltrations au niveau de deux murs accolés (un mur porteur doublé et une cloison séparative) ainsi qu’au niveau de la cueillie du plafond du salon » ; « des traces d’infiltrations en partie basse du mur porteur » ; « des taux d’humidité élevés bien qu’ils semblent s’atténuer sur les hauts de murs, excepté au niveau de la cueillie de plafond » ; « le bas du mur porteur est, par endroit, saturé en humidité » (pièce n° 15 de Mme [U]).

Si Mme [U] expose que le taux d’humidité résiduel atteignait encore 80 % en septembre 2019, alors même qu’un assèchement intense avait été effectué pendant deux mois à l’aide d’un déshumidificateur installé par la société UNIPROMOTION, le tribunal n’est pas en mesure d’identifier l’auteur de la mention manuscrite portée sur le détail des prestations de ladite société qui indique « intervention VP pour essai assèchement générale du studio en juillet-août 2019. Echec humidité à 80-90 % ».

Les travaux de mise à nus et de reprise des murs du salon studio ont été réalisés le 20 juillet 2020 par la société ALAZARD suivant devis n° 20 TM 174185 émis le 10 mars 2020 (pièce n° 19 de Mme [U]).

1-1-2 Sur leur origine

Il convient à la fois de déterminer si les désordres sus-évoqués procèdent d’un seul et même sinistre et si la preuve suffisante de leur origine est rapportée.

S’agissant du sinistre survenu le 18 juillet 2015, le rapport de recherche de fuite réalisée par la société BATICONSEIL, mandatée par le syndic le 20 avril 2016 (pièce n° 1 de la société LE TERROIR), retient des fuites d’origines privatives chez M. [P] aux niveaux de l’alimentation et de l’évacuation du lavabo, en précisant que « les raccordements du dessous de la douche risquent de lâcher ».

Si le courrier de M. [P], reçu par le syndic le 18 octobre 2016, expose que « le problème semble résolu… pour l’instant » (pièce n° 2 de la société LE TERROIR), le rapport amiable du cabinet ADENES du 18 janvier 2017 (pièce n° 35 de Mme [U]), expert mandaté par l’assureur de Mme [B], expose que la réunion du 17 janvier 2017 réalisée en présence de l’expert mandaté par l’assureur de la copropriété, a permis de constater la persistance d’une « zone à saturation en pied de mur dans le séjour » dont la cause reste indéterminée, alors que les deux causes originellement identifiées par lui (fuite sur joint du lavabo de la salle de bain de M. [P] et engorgement de la canalisation « encastrée en dalle de plus de dix ans d’évacuation des eaux usées du lavabo et de la baignoire de M. [P] ») ont été supprimées par un professionnel. Il n’est donc pas établi que la cause du désordre survenu depuis le 18 juillet 2015 a été supprimée.

Le rapport précité du cabinet ADENES préconise :

— la dépose du BA 13 (plaque de plâtre) endommagé dans le séjour de Mme [U], dans le but d’accélérer l’assèchement, dépose dont l’assureur de la copropriété accepte la prise en charge,

— la réalisation d’une recherche de fuite en pied de ce mur dans le séjour, qui « jouxte le bac de douche » de Mme [U] et donne « dos au mur en mitoyenneté avec la courette de l’immeuble voisin » afin de déterminer la cause de la persistance de l’humidité : infiltration potentielle de la courette voisine ou fuite privative sur le bac de douche de Mme [U] ou humidité bloquée derrière le BA13 suite aux deux origines initialement identifiées,

— la réalisation d’un nouveau relevé hydrométrique trois mois après la dépose du BA13 afin de vérifier s’il n’existe pas une origine complémentaire, précision faite qu’il demande « en parallèle une recherche de fuite complémentaire au syndic afin de vérifier les éléments précédemment cités ».

Il ressort des courriels adressés par Mme [U] au syndic (notamment, pièce n° 25, mail du 25 janvier 2018) que des investigations ont été réalisées chez elle pendant l’été 2017, avec ouverture d’un mur. Ce fait n’est pas contesté dans lesdits échanges de courriels ni par les défendeurs dans leurs conclusions.

L’exclusion des causes initialement identifiées comme privatives, envisagée par le rapport du 17 janvier 2017, est confirmée par la lettre du cabinet GUILLON EXPERTISES adressée le 18 mai 2018 au syndic (pièce n° 4 de Mme [U]) qui expose que suite à la réunion à laquelle il a participé ce jour, le sinistre provient de « la canalisation verticale encastrée dans le plancher le pignon de la copropriété, réputée partie commune ».

Certes, ce rapport amiable, réalisé contradictoirement à l’égard de l’assureur du syndicat des copropriétaires, ne mentionne pas les investigations réalisées lui permettant de parvenir à cette conclusion. Or, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci. (Civ. 3ème, 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.278, 19-16.279).

Néanmoins, au cas d’espèce, ce rapport peut être apprécié eu égard, non seulement à l’ensemble des éléments précités qui excluent l’origine privative des désordres initialement identifiée, ainsi qu’eu égard à la position adoptée par le syndic et le syndicat des copropriétaires à la réception dudit rapport. Il ne saurait être reproché à Mme [U] de ne pas avoir initié une expertise judiciaire et d’être ainsi défaillante sur le plan probatoire, dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a, à réception de ce rapport, initié aucune autre investigation et a au contraire collecté des devis correspondant aux deux options réparatoires envisagées par le cabinet GUILLON EXPERTISES. Les conclusions du cabinet GUILLON EXPERTISES n’ont pas été contestées par le syndic et le syndicat avant l’engagement de la présente instance :

— les échanges de courriels entre Mme [U] et le syndic intervenus entre le 2 août 2018 et le 10 septembre 2018 ne sont relatifs qu’à la nécessité ou non d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale en fonction de l’option choisie entre les deux solutions réparatoires proposées par le cabinet GUILLON EXPERTISES ; il en est de même de la réponse du syndic au conseil de Mme [U] en date du 19 septembre 2019 (pièce n° 10 de Mme [U]),

— le 9 octobre 2018, l’assemblée générale a voté à l’unanimité, dans le cadre d’une résolution n° 15, « le remplacement de l’évacuation de l’appartement de M. [P] chez Mme [U] au 1er étage sur la base d’un diamètre de 75 en fonte », selon le devis de l’entreprise BATI CONSEIL ET MDBG, et pour un budget de 3.000 € TTC maximum à soumettre aux membres du conseil syndical pour le choix de la société (pièce n° 12 de Mme [U]), au titre de travaux relevant de parties communes et par conséquent financés par la copropriété,

— le syndicat des copropriétaires a pris en charge le coût du devis émis le 29 novembre 2018 par la société MDBG, relatif à la réparation du plafond effondré et précisément, au traitement des fers du plancher haut, à la purge et à la réfection des plâtres, à la mise en place d’un nouveau faux-plafond et à la remise en peinture (pour un coût accepté par le syndic de 1.860 € HT selon la mention inscrite sur le devis, excluant ainsi l’acceptation du devis relatif à la réfection des murs du salon, et non pour le montant total de 4.224 € comme l’affirment pourtant Mme [U] et la société LE TERROIR dans leurs conclusions), sans mettre en question le lien entre cet effondrement et l’état du plafond en janvier 2018 « tellement imbibé qu’il risque de s’écrouler » selon les termes choisis par le syndic dans le courriel qu’il a adressé à M. [P] le 22 janvier 2018 (pièce n° 3 de la société LE TERROIR).

Ainsi, le syndicat a, par ces actes, reconnu l’origine du désordre en partie commune s’agissant, à tout le moins, des infiltrations relatives aux désordres survenus dans la salle de bain de Mme [U].

S’agissant de la qualification de parties communes de la canalisation litigieuse, le rapport du cabinet GUILLON EXPERTISES précitée mentionne une canalisation « encastrée » ; le rapport du cabinet ADENES précité vise la canalisation « encastrée en dalle d’évacuation des eaux usées ». Le syndicat des copropriétaires conteste la qualification de partie commune de ladite canalisation sans pour autant démontrer qu’il ne s’agit pas d’une canalisation d’évacuation des eaux usées encastrées en dalle, c’est-à-dire dans le plancher, partie commune. Dès lors, eu égard aux dispositions de l’article 1er du règlement de copropriété (pièce n° 38 de Mme [U], page 7) aux termes desquelles constituent des parties communes « les canalisations de toute nature, sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local dont ils dépendent et affectées à l’usage exclusifs desdits appartements ou locaux » ainsi que les « tuyaux (….) d’écoulement des eaux pluviales, ménagères ou usées », la canalisation litigieuse doit être considérée comme une partie commune.

Dans ces conditions, il convient de retenir que les désordres d’infiltrations survenus à compter du 18 juillet 2015 et affectant le plafond de la salle d’eau de Mme [U], dont la cause a matériellement été supprimée en novembre 2018 et dont les dégâts matériels ont été réparés à une date qui, faute d’être justifiée, sera retenue au 29 janvier 2019, date de l’acceptation par le syndic du devis réparatoire, ont pour origine une canalisation, partie commune.

S’agissant en revanche de la persistance de l’humidité affectant les murs du salon, il est constant que la canalisation précitée a été remplacée en novembre 2018. Le rapport amiable de la société UNIPROMOTION, requis par l’assureur de Mme [U], en date du 4 juin 2019 (pièce n° 15 de Mme [U]), expose que ses investigations menées au niveau du salon de Mme [U], de l’appartement de M. [P] et de la cour de la copropriété (mesures d’humidité ; inspection thermique ; test de l’évacuation et des joints périphériques de la douche de M. [P] avec un produit traçant réagissant aux lumières U-V ; test d’écoulement du lavabo de la salle de bain de M. [P] ; aucun constat visuel d’une trace d’humidité sous le bac de douche dont le réseau d’alimentation est en grande partie apparent ; constats visuels de l’étanchéité du mur de la cour dont le revêtement a récemment été repris) la conduisent à conclure au fait que « les taux d’humidité élevés sont des taux résiduels, dus à une très importante fuite au niveau de la colonne d’évacuation des eaux usées (qui passait entre ces deux murs) et probablement à des infiltrations par le mur mitoyen, dont la réfection est toute récente ». Il préconise « un assèchement technique afin d’accélérer le processus de séchage car les supports sont encore très imbibés ; au vu du manque d’aération dans l’appartement, un séchage naturel serait extrêmement long. Si les taux d’humidité ne baissaient pas malgré les mesures d’assèchement, il faudrait alors envisager une mise en eau sélective du mur mitoyen, avec l’accord de la copropriété ».

Ce rapport amiable n’a pas été réalisé contradictoirement à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il n’est pas justifié qu’il ait été communiqué, avant l’instance, au syndic. Le tribunal relève également que, dans son document annexé à la convocation à une réunion d’expertise amiable prévue le 18 septembre 2019, le cabinet ELEX, mandaté par l’assureur de Mme [U] (pièce n° 18 de Mme [U]), s’étonne de ce que « l’entreprise partenaire puisse relever encore un taux d’humidité aussi élevé » et expose que « cela pourrait présager de l’existence d’une autre fuite non déterminée à cette date » de sorte qu’il « faudrait repasser et éventuellement demandé au syndic une recherche de fuite complémentaire ». Mme [U] ne justifie par aucune pièce qu’elle ou son assureur aurait sollicité du syndic de nouvelles investigations ou informé ce dernier des travaux réparatoires envisagés et objets de la facture de la société ALAZARD du 20 juillet 2020 (pièce n° 19 de Mme [U]). A cet égard, le syndic et le syndicat des copropriétaires font à juste titre valoir que Mme [U] a engagé des travaux réparatoires sans les en informer.

Or, il est constant que « si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties » (Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710, Ch. Mixte, Bull. 2012, n° 2). Dans ces conditions, Mme [U] ne démontre pas l’origine des désordres des infiltrations affectant les murs de son salon, dénoncés comme étant subies de septembre 2018 à août 2020.

1-1-3 Sur les responsabilités

Eu égard aux motifs précédemment adoptés, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des désordres d’infiltrations survenus à compter du 18 juillet 2015 et affectant le plafond de la salle de bain de Mme [U], dont l’origine en partie commune a été matériellement supprimée en novembre 2018 et dont les dégâts matériels ont été réparés à une date qui, faute d’être justifiée, sera retenue au 29 janvier 2019, date de l’acceptation par le syndic du devis réparatoire.

S’agissant de la responsabilité du syndic, la société LE TERROIR fait justement valoir l’absence de toute inertie en 2015 et 2016, dès lors que :

— aucune pièce n’est versée aux débats, qui permette au tribunal de constater la date à laquelle le syndic a été informé du sinistre survenu le 18 juillet 2015,

— le 20 avril 2016, le syndic a mandaté la société BATICONSEIL (pièce n° 1 de la société LE TERROIR, facture en date du 26 mai 2016) pour une recherche de fuites,

— le 18 octobre 2016, il a reçu un courrier de M. [P] lui exposant que son assureur et l’assureur de Mme [U] avaient mandaté chacun leur expert et qu’il ne lui avait jamais été demandé d’en faire intervenir un autre à sa charge, en précisant que le problème semblait résolu ; s’il a signalé, dans ce courrier, avoir remarqué « la petitesse du tuyau » de la descente des eaux usées et son « rétrécissement inquiétant vers l’appartement du dessous », c’était uniquement dans le but d’en demander la mise aux normes afin de pouvoir installer dans son lot un WC, sans aucunement alerter le syndic sur un possible lien entre le sinistre dont il demandait au syndic de ne pas s’occuper et ce tuyau.

En revanche, le syndic a nécessairement été informé des conclusions du rapport amiable du cabinet ADENES du 18 janvier 2017 (pièce n° 35 de Mme [U]) puisque ce rapport mentionne la participation à cette expertise de l’expert de l’assureur de l’immeuble. Or, ce rapport constatait la persistance d’une « zone à saturation en pied de mur dans le séjour » dont la cause restait indéterminée et envisageait l’exclusion des causes privatives initialement retenues. De plus, ce rapport expose demander, « en parallèle une recherche de fuite complémentaire au syndic afin de vérifier les éléments précédemment cités ». En outre, par courrier en date du 13 avril 2017 adressé par l’assureur de M. [P], le syndic a été mis en demeure de missionner un plombier (pièce n° 24 de Mme [U]), dès lors que le refoulement de l’évacuation de la douche du logement de M. [P] demeurait et que, par ailleurs, « après démontage par notre assuré, il s’avère qu’un problème de sous-dimensionnement de la canalisation serait à l’origine de ce problème ».

Or, le syndic ne justifie pas avoir sollicité une recherche de fuite complémentaire. Le rapport du cabinet GUILLON EXPERTISES de mai 2018 a été réalisé à l’initiative de l’assureur de M. [P], alors que Mme [U] avait sollicité, par courriel du 25 janvier 2018, une recherche de fuite en parties communes en désignant précisément la « colonne descendante » (pièce n° 25 de Mme [U]), demande réitérée par son assureur suivant courrier du 26 janvier 2018 (pièce n° 26 de Mme [U]). Selon courriel du 3 avril 2018, l’assureur de Mme [U] a exposé à celle-ci avoir contacté le syndic suite au courrier du 26 janvier 2018 mais que « le syndic ne semble pas d’accord pour engager une recherche de fuite complémentaire » (pièce n° 28-1 de Mme [U]).

Il ressort à cet égard des pièces versées aux débats, et en particulier du courriel adressé par le syndic à M. [P] le 22 janvier 2018 (pièce n° 3 de la société LE TERROIR), que le syndic a adopté le postulat, en dépit des alertes précitées reçues en 2017, que les désordres étaient de la responsabilité de M. [P]. Aux termes du courrier précité, le syndic demande à M. [P] de « résoudre le problème dans les 48 heures » en faisant intervenir son plombier.

Il est constant que le syndic a, une fois les conclusions du cabinet GUILLON EXPERTISES remises :

— sollicité et obtenu, dans un délai raisonnable, les devis de travaux correspondant aux deux options proposées par le cabinet GUILLON EXPERTISES : un devis obtenu pour l’option de reprise à l’identique et deux devis obtenus pour l’option de déviation avaient d’ores et déjà été obtenus à la date du 23 août 2018 puisqu’ils sont mentionnés dans le courriel du 23 août 2018, par lequel le syndic répondait à la relance faite par Mme [U] le 2 août 2018 (pièce n° 8 de Mme [U]),

— fait inscrire le vote des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 9 octobre 2018,

— fait réaliser les travaux en novembre 2018.

Cependant, il n’a pas fait réaliser les travaux en urgence, comme cela lui est pourtant prescrit par les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précisées par celles de l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, alors que :

— il avait lui-même constaté, dès janvier 2018, que « le plafond de l’appartement de Mme [U] était tellement imbibé qu’il risquait de s’écrouler » (courriel du 22 janvier 2018 adressé par le syndic à M. [P], pièce n° 3 de la société LE TERROIR),

— l’urgence lui a, à de multiples reprises, été rappelée par Mme [U] dans le courriel précité du 25 janvier 2018 (pièce n° 25 de Mme [U]), puis dans les mises en demeure et autres courriers qui lui ont été adressées par Mme [U], son conseil, son assureur entre le 1er août et le 27 septembre 2018 (pièces n° 7, 8, 9, 11 et 29 de Mme [U]),

— le conseil de Mme [U] a au surplus clairement exposé au syndic, dans son courriel du 21 septembre 2018, le revirement de sa cliente, vu l’urgence, consistant à accepter le remplacement de l’évacuation en passant dans son appartement, ce qui, selon la position du syndic, n’impliquait pas de vote en assemblée générale.

La société LE TERROIR a géré la situation comme si les travaux n’étaient pas urgents, en faisant valoir la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale s’agissant de l’option réparatoire impliquant une déviation et un percement en façade (pièces n° 8, n° 10 de Mme [U]), pour in fine, ne soumettre au vote de l’assemblée générale ordinaire que l’option d’un remplacement via un passage par l’appartement de Mme [U] (pièce n° 12 de Mme [U]).

L’ensemble de ces faits établissent un défaut de diligence caractérisé du syndic, a minima à compter de la mise en demeure de M. [P] en date du 13 avril 2017, intervenue trois mois après le dépôt du rapport précité du cabinet ADENES. Sa responsabilité sera donc retenue, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, tout comme celle de son mandant, responsable des fautes de son mandataire commises dans l’exercice de ses fonctions.

1-2 Sur les préjudices

1-2-1 Sur la demande en paiement de la somme de 3.526,75 € formée au titre du préjudice matériel « en raison du surcoût des travaux de réfection résultant de l’aggravation des désordres »

En l’espèce, les motifs précédemment adoptés ayant retenu l’absence de démonstration de l’origine des infiltrations affectant les murs du salon, dénoncés comme ayant été subies de septembre 2018 à août 2020, il convient de débouter Mme [U] de sa demande en paiement de la somme de 3.256,75 € formée au titre de son préjudice matériel résultant du surcoût des travaux de réfection liés à l’aggravation des désordres et correspondant au reste à charge, après obtention d’une indemnité d’assurance, de la facture de la société ALAZARD en date du 20 juillet 2020 (pièce n° 19 de Mme [U]).

1-2-2 Sur la demande en paiement de 16.000 € au titre du préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs

En l’espèce, Mme [U] justifie, en produisant la lettre de résiliation de son locataire en date du 31 juillet 2018 à effet au 31 août 2018 (pièce n° 6 de Mme [U]), que ce dernier a résilié le bail qui était en cours depuis le 1er août 2015 (pièce n° 2 de Mme [U]), en raison « des dégâts des eaux persistants subis depuis trois ans ». Elle a donc, contrairement à ce que soutient le syndicat, subi une perte locative et non une perte de chance.

En effet, s’agissant d’un studio qui était loué au moment de la survenance du dégât des eaux, tandis que le locataire a donné congé précisément en raison du dégât des eaux ayant affecté le bien, le préjudice indemnisable subi par Mme [U] ne s’analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101).

Le syndicat des copropriétaires et la société LE TERROIR soutiennent étonnamment que Mme [B] ne démontre pas qu’après le départ de son locataire, le studio ne pouvait pas être loué, alors qu’il est constant que le plafond imbibé de la salle de bain a fini par s’effondrer à l’automne 2018.

Par ailleurs, Mme [U] fait à juste titre valoir que le dispositif d’encadrement des loyers parisiens n’est entré en vigueur qu’à compter du 1er juillet 2019, de sorte qu’elle évalue régulièrement sa perte de jouissance locative à la somme de 640 € par mois. Elle a donné à bail son appartement à M. [L] [D], par contrat de bail d’habitation meublé signé le 20 juillet 2015 à effet au 1er août 2015, moyennant un loyer de 640 € charges comprises (pièce n° 2 de Mme [U]).

Eu égard aux motifs précédemment adoptés relatifs à la période de responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, la période de perte de revenus locatifs ne peut être retenue que du 1er septembre 2018 au 29 janvier 2019 inclus, soit cinq mois.

Le syndicat des copropriétaires et la société LE TERROIR seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [U] la somme de 3.200,00 € au titre du préjudice de perte locative subi de septembre 2018 à janvier 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Mme [U] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande.

1-2-3 Sur la demande en paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral

En l’espèce, eu égard aux motifs précédemment adoptés, il n’est pas contestable que les démarches réalisées en vain par Mme [U] afin de signaler l’urgence de la situation et d’obtenir un règlement de la situation à bref délai caractérisent un préjudice moral, qui sera justement évalué à la somme de 1.000 €.

Le syndicat des copropriétaires et la société LE TERROIR seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [U] la somme de 1.000,00 € au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Mme [U] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande.

1-2-4 Sur la demande en paiement de la somme de 3.000 € pour résistance abusive

En l’espèce, Mme [U] ne fait valoir aucun préjudice distinct du préjudice de perte locative et du préjudice moral, s’agissant de sa demande formée au titre de la résistance abusive. Elle en sera donc déboutée.

2 – Sur le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

En l’espèce, la société SWISSLIFE ne conteste pas être l’assureur de responsabilité civile à la date des désordres objets de la présente instance.

En premier lieu, il n’est pas contesté que les conditions générales et particulières excluent les « dommages engageant la responsabilité professionnelle du gérant ou du syndic » et « la responsabilité civile professionnelle du syndic ou du gérant d’immeubles ». La société SWISSLIFE considère que « l’inertie coupable du syndic est à l’origine de la présente procédure et de l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires », ce qui constituerait une cause d’exclusion de garantie. Pourtant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est notamment retenue, par le présent jugement, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à raison de l’origine du désordre en partie commune, c’est-à-dire sur le fondement d’une responsabilité sans faute. Ce moyen n’est donc pas opérant.

En deuxième lieu, la société SWISSLIFE se prévaut des clauses d’exclusions de garantie suivantes :

— « les dommages résultants d’un défaut permanent ou volontaire d’entretien ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré » incluse au chapitre V « dégâts des eaux » des conventions spéciales JBSA 202 (pièce n° 2 de la société SWISSLIFE),

— « les dommages dus ou aggravés par un défaut d’entretien ou un manque de réparations indispensables lorsque vous n’y avez pas remédié dans le strict délai nécessaire à l’intervention du professionnel chargé de la réparation, dans le cadre des garanties dégâts d’eau, autres dommages après gel, pertes d’eau et tempête, grêle, neige, sauf en cas de force majeure », prévue au point 3.6 de l’article 3 « exclusions communes à toutes les garanties » des conditions générales (pièce n° 3 de la société SWISSLIFE),

— « Les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure », prévue à l’article 8 « Risque B – Dégât d’eau » des conditions générales,

— « les dommages résultant d’un défaut d’entretien régulier de votre part, d’un manque de réparations indispensables, ainsi que la vétusté ou de l’usure signalée au preneur d’assurance et à laquelle il n’aurait pas été remédié dans le délai strictement nécessaire à l’intervention du professionnel chargé de la réparation, sauf cas de force majeure » prévue à l’article 15.2 des conditions générales relatif à la responsabilité civile.

Pour autant, une clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision (Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117). Le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité est notamment retenue sur le fondement objectif de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fait à juste titre valoir que ces clauses ne se réfèrent pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elles ne sont pas formelles et limitées, au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Il convient donc de condamner la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [U], dont les prétentions sont partiellement déclarées bien fondées aux termes du présent jugement, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires et la société LE TERROIR, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [U] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires, la société LE TERROIR et la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [Y] [U] de sa demande en paiement de la somme de 3.256,75 € formée au titre de son préjudice matériel résultant du surcoût des travaux de réfection liés à l’aggravation des désordres et correspondant au reste à charge de la facture de la société ALAZARD en date du 20 juillet 2020,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société LE TERROIR à payer à Mme [Y] [U] la somme de 3.200,00 € au titre du préjudice de perte locative subi de septembre 2018 à janvier 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Mme [Y] [U] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société LE TERROIR à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1.000,00 € au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Mme [Y] [U] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice moral,

Déboute Mme [Y] [U] de l’intégralité de sa demande en dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive,

Condamne la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Dispense Mme [Y] [U] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société LE TERROIR aux entiers dépens de l’instance,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société LE TERROIR à payer à Mme [Y] [U] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [Y] [U] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la société LE TERROIR et la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 11] le 10 Juillet 2025

La Greffière, Le Président,