ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 08 Août 2025

N° : /2025

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AFFAIRE : [N] [V] épouse [K], [T] [K], [A] [Z]/ [M] [W]

RG : 25/00152 – N° Portalis DB3A-W-B7J-ECE3

NAC : 50B

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L’an deux mille vingt cinq et le huit août

Nous, Patricia MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

Mme [N] [V] épouse [K] es qualité d’ayant droit de [S] [K],

née le 02 Janvier 1953 à [Localité 10] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE,

Mme [T] [K] es qualité d’ayant droit de [S] [K],

née le 05 Janvier 1959 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE,

M. [A] [Z] es qualité d’ayant droit de [S] [K] et venant en représentation de sa mère [J] [K], décédée le 14.04.2013,

né le 09 Novembre 2000 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE,

DEMANDEURS D’UNE PART,

Et :

Mme [M] [W],

née le 05 Novembre 1971 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Florence PAMPONNEAU, avocat au barreau d’ALBI,

DEFENDEUR D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 25 Juillet 2025, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [K] a vendu à Madame [M] [W], aux termes d’un acte authentique en date du 27 novembre 2013, la nue-propriété d’une maison à usage d’habitation avec dépendances, piscine et terrain attenant, figurant au cadastre de la commune de [Localité 8] sous la référence suivante : Section Z4 numéro [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 5], sise [Adresse 6] à [Localité 8].

La vente devait être consentie moyennant un prix de 132.000 € converti en rente viagère annuelle de 12.000€ soit 1.000 € payables mensuellement et d’avance en douze termes égaux outre indexation annuelle sur l’évolution de « l’indice mensuel des prêts à la consommation d’un ménage urbain dont le chef est ouvrier ou employé série hors tabac», et remboursement des impôts locaux dont fonciers.

Une clause résolutoire a été insérée au profit du crédirentier en cas de non paiement de la rente.

Mme [W] a cessé de payer la rente viagère à compter du mois de septembre 2022.

Par exploit en date du 13 décembre 2022, un commandement de payer la rente viagère visant la clause résolutoire lui a été délivré pour une somme de 8 744.54€ et est demeuré infructueux.

Par exploit en date du 7 mars 2023, M. [K] a fait citer Mme [W] devant le tribunal judiciaire d’Albi pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion de Mme [W] et sa condamnation au paiement des rentes viagères arréragées.

L’affaire a fait l’objet d’une décision de radiation par ordonnance du 28 février 2024.

M. [S] [K] est décédé, laissant pour lui succéder Madame [N] [O] [K], née [V] son épouse, Madame [T] [K], sa fille, et Monsieur [A] [B], [G] [Z], son petit-fils venant en représentation de sa mère Madame [J] [K], née le 30 décembre 1965 à [Localité 9] et décédée le 14 avril 2013 à [Localité 9], tous trois intervenant volontairement dans le cadre de l’instance suivant conclusions de réinscription notifiées le 28 janvier 2025.

Par voie de conclusions au fond notifiées le 4 juillet 2023, Madame [W] invoquait diverses créances se compensant avec les sommes dues.

Par conclusion d’incident de mise en état, Madame [N] [K] née [V] Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] ont saisi le juge de la mise en état pour voir déclarer prescrites les créances invoquées par Mme [W].

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, Madame [N] [K] née [V] Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 1301 et suivants du Code civil

— Déclarer irrecevables les demandes présentées par Madame [W] telles que reprises ci-dessous car prescrites :

« Concernant la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :

— Ordonner l’imputation du paiement du loyer de 800 € par mois du 1 er mars 2012 au 30 novembre 2013 soit durant 21 mois représentant 16 800 € sur le paiement de la rente viagère en application de l’acte

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [W] et celles dues par Monsieur [K] à concurrence de 75 000 € en application du deuxième protocole d’accord en date du 22 septembre 2014,

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [W] et celles dues par Monsieur [K] à concurrence de 32 504,04 € (6 504,04 € + 26 000 €) au titre de l’enrichissement injustifié opposé par voie d’exception à titre de moyen de défense,

— Condamner reconventionnellement, par homologation du protocole, Monsieur [K] en application du deuxième protocole d’accord transactionnel du 22 septembre 2014 à payer la somme de 75 000 € à Madame [W], et à défaut de vente du bien du SENEGAL, le condamner à transférer ses droits immobiliers par acte notarié dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir devenu définitif, à défaut en cas d’inexécution, sans autre formalité, le condamner à payer ladite somme».

— CONDAMNER Madame [M] [W] au paiement d’une juste somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’incident

Au soutien de leurs prétentions, Madame [N] [K] née [V] Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] font valoir que Mme [W] ne peut prétendre au recouvrement des créances qu’elle invoque qui datent d’octobre 2009 à septembre 2014 sur le fondement de l’enrichissement sans cause dès lors qu’elles sont irrémédiablement prescrites sur le fondement de l’article 2224 du code civil, le délai quinquennal étant expiré. Elles ajoutent que l’exception de nullité permet au débiteur de s’opposer à l’exécution de son obligation lorsqu’une condition de validité juridique fait défaut malgré la prescription de l’action en nullité mais qu’en l’état Mme [W] ne soulève aucune nullité. Madame [N] [K] née [V], Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] estiment que seul le délai de 5 ans de prescription est applicable et que la signature d’un protocole d’accord est lui aussi soumis à la prescription quinquennale.

S’agissant du défaut de publication de l’assignation, Madame [N] [K] née [V], Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] considèrent que la publication n’est pas nécessaire, la demande n’entraîne la disparition de l’acte que pour l’avenir et qu’en toute hypothèse la situation est régularisable et les formalités sont en cours de régularisation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, Mme [W] demande au juge de la mise en état de :

— Ordonner l’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente en l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière en application du Décret du 4 janvier 1955,

— Débouter les demandeurs de leur demande incidente,

— Ordonner que la compensation avec la somme de 16 800 € soulevée par voie d’exception par la concluante ne se heurte à aucune prescription,

— Ordonner que la compensation avec la somme de 75 000 € soulevée par voie d’exception ne se heurte à aucune prescription,

— Ordonner que la demande en paiement de la somme de 75 000 € n’est pas prescrite s’agissant d’une demande reposant sur un protocole d’accord dont l’homologation a été sollicitée par conclusions en date du 4 juillet 2023, soit dans le délai de 10 ans de la passation de l’acte, s’agissant en outre d’un contrat ayant une nature réelle immobilière se prescrivant par 30 ans,

— Débouter les demandeurs de toute autre demande notamment sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens

— Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Ordonner que les dépens de l’incident soient laissés à la charge de chacune des parties.

Elle fait état de l’irrecevabilité de la demande principale, l’assignation n’ayant pas été publiée au service de publicité foncière et souligne que le défaut de publication est une fin de non-recevoir qui ne peut pas être régularisée.

En réponse aux moyens opposés au titre de la prescription elle fait valoir que :

— la compensation avec la somme de 16 800€ soulevée par voie d’exception ne se heurte à aucune prescription

— la compensation avec la somme de 75 000€ soulevée par voie d’exception ne se heurte à aucune prescription.

— la demande en paiement de la somme de 75 000€ n’est pas prescrite s’agissant d’une demande reposant sur un protocole dont l’homologation a été sollicitée par conclusions du 4 juillet 2023 soit dans le délai de 10 ans de passation de l’acte, s’agissant d’un contrat ayant une nature réelle immobilière et donc soumis à la prescription trentenaire.

L’incident fixé à l’audience du 25 juillet 2025 a été mis en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que «Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir»

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Lorsque la fin de non recevoir nécessite que soit tranchée une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que «Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée»

— Sur l’irrecevabilité de la demande principale pour défaut de publication de l’assignation

L’article 28 du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière prévoit que :

Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;

c) Titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou d’un de ses établissements publics constitutif d’un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l’Etat et de l’article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.

2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d’entraîner la résolution ou la révocation d’actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l’existence de telles clauses ;

Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l’entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l’inaliénabilité temporaire d’un bien immobilier compris dans le plan.

3° Les attestations notariées, établies en exécution de l’article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d’indivision immobilière ;

7° (abrogé) ;

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956.

L’acte authentique du 27 novembre 2013 porte cession de la nue propriété d’une maison d’habitation à [Localité 8] moyennant le prix de 132 000€ converti en rente viagère. Au sein de l’acte est insérée une clause résolutoire en cas de non paiement de la rente mensuelle 30 jours après un commandement de payer demeuré infructeux.

S’agissant d’un acte portant démembrement du droit de propriété, l’assignation en justice tendant à voir constater l’aquisition de la clause résolutoire et donc à remettre en cause un droit réel immobilier est soumise à publication prélable auprès des services de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

En l’espèce, les parties demanderesses n’ont pas procédé à la publication préalable de leur assignation. Si aux termes de l’art. 126 alinéa 1er du Code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité peut écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’assignation a été délivrée le 7 mars 2023 et les parties demanderesses ne justifient pas à ce jour avoir initié une démarche de régularisation auprès du service de publicité foncière. Elles ne produisent aucun récepissé du service compétent. Dès lors la cause de l’irrecevabilité perdure.

Par conséquent, il sera fait droit à la fin de non recevoir soulevée, et les demandes seront déclarées irrecevables faute de publication préalable de l’assignation.

— Sur la prescription

Il n’y a pas lieu à examiner les moyens respectifs des parties dès lors que l’irrecevabilité des demandes est retenue.

— Sur les mesures accessoires.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [K] née [V], Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] sont condamnés aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Constate l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Constate l’absence de démarche de régularisation.

Fait droit à la fin de non recevoir soulevée par Mme [M] [W].

Déclare les demandes de Madame [N] [K] née [V], Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] irrecevables faute de publication de l’assignation.

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la prescription des créances revendiquées par Madame [M] [W] par compensation.

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [K] née [V], Madame [T] [K] et Monsieur [A] [Z] aux dépens de l’incident.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT