TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN ; Madame [U] [T] ; Madame [V], [Z] [K]- [T]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/04030 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UMX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBIILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSES

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

Madame [V], [Z] [K]- [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04030 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UMX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 05 septembre 2011, la SOCIÉTÉ RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Madame [F] [N] un logement situé [Adresse 3] – [Localité 4].

Madame [F] [N] est décédé le 03 juillet 2023.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la RIVP a fait dresser un premier procès-verbal de constat par commissaire de justice. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un nouveau constat, plus complet, par un commissaire de justice, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 20 novembre 2024, constat dressé le 12 février 2025.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice délivrés le 27 mars 2025 à étude, la RIVP a fait assigner Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 03 juillet 2023, du fait du décès de Madame [F] [N] ;constater que Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] sont occupantes sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] – [Localité 4] ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], ainsi que de tous occupants éventuels de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner, in solidum, Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes ;11 974,07 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation échues ;1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La RIVP expose, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [N] est décédé le 03 juillet 2023 et que Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] ne remplissent pas les conditions prévues par ces articles pour bénéficier d’un transfert de bail. Par conséquent, elle soutient que le bail est résilié depuis cette date, et que Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], occupantes sans droit ni titre, doivent être expulsées du logement pour lequel elles ne s’acquittent, en outre, d’aucune indemnité d’occupation, ce qui justifie également leur condamnation au paiement de la dette qui s’est ainsi formée.

L’assignation a été dénoncée le 02 avril 2025 à la préfecture de [Localité 5], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 17 136,68 euros au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignées à étude, Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence, et, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert du bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Madame [F] [N] est décédée le 03 juillet 2023. Toutefois, le logement n’ayant pas été restitué à la RIVP et la société bailleresse ayant été informée de la présence de tiers au domicile, elle a sollicité un commissaire de justice qui a procédé à un premier constat dressé le 24 octobre 2024. Il ressort de ce constat que le nom « [T] » a été ajouté au feutre noir sur la boite aux lettres portant le nom de la précédente locataire et que le logement semble occupé (fenêtre ouverte) bien que personne n’ouvre la porte. Une voisine a, par ailleurs, confirmé l’occupation du logement.

Dûment autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection rendue en référé le 20 novembre 2024, la RIVP a sollicité un nouveau constat dressé par commissaire de justice. Il ressort de ce constat que le logement est bien occupé par Madame [U] [T], rencontrée sur place, qui déclare être la nièce de la défunte et résider dans le logement avec sa fille, sans verser de loyer. Madame [U] [T] a déclaré avoir toujours vécu dans ce logement avec sa tante.

Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] ne comparaissent pas à l’audience, et ne forment donc aucune demande de transfert du bail, de même qu’elles ne justifient pas non plus de pouvoir en bénéficier.

Par conséquent, il sera constaté que le bail liant la RIVP et Madame [F] [N] est résilié de plein droit par l’effet du décès de ce dernier le 03 juillet 2023, de sorte que Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] se trouvent occupantes sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] – [Localité 4].

Ainsi, Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] étant occupantes sans droit ni titre depuis le 03 juillet 2023, il convient, dès lors, de leur ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Enfin, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], qui se sont maintenues dans le logement, empêchant la RIVP de le relouer et de percevoir le loyer et les charges qui lui auraient été dus, seront condamnées au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 03 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Par ailleurs, si la solidarité ne se présume pas, pour autant, plusieurs personnes ayant concouru à la réalisation d’un même dommage peuvent être tenus in solidum à la réparation dudit dommage. En l’espèce, Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] sont bien coresponsables du dommage causé par l’occupation sans droit ni titre du logement, empêchant la RIVP de percevoir le loyer et les charges qui lui étaient dus pour une telle occupation, si bien qu’elles seront chacune tenue à l’égard de la demanderesse de réparer l’intégralité du dommage subi.

Il ressort, par ailleurs, du décompte produit par la RIVP que Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] sont redevables de la somme de 17 136,68 euros au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], non comparantes, n’apportent, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] seront condamnées au paiement de la somme de 17 136,68 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] seront condamnées à verser à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 05 septembre 2011 entre la SOCIÉTÉ RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] et Madame [F] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] – [Localité 4] est résilié depuis le 03 juillet 2023 du fait du décès de Madame [F] [N] ;

CONSTATE qu’en conséquence Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] se trouvent depuis le 03 juillet 2023 occupantes sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] – [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] – [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SOCIÉTÉ RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], in solidum, à verser à la SOCIÉTÉ RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], in solidum, à payer à la SOCIÉTÉ RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 17 136,68 euros (dix-sept mille cent trente-six euros et soixante-huit centimes), selon décompte arrêté au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des indemnités d’occupation échues impayées, avec intérêt au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], in solidum, aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [T] et Madame [V] [K]-[T], in solidum, à payer à la SOCIÉTÉ RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection