TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 14/08/2025

à : – M^e S. PLE

— M. [I] [Z] [S] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/08/2025

à : – M^e S. PLE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/01996 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ESY

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 août 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat de Copropriété du [Adresse 1], ayant pour Syndic de Gestion de la Copropriété la Société par Actions Simplifiée ORALIA SULLY GESTION – [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine PLE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1894

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z] [S] [Y], demeurant [Adresse 1] – et chez Madame [M] [R], [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 14 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01996 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ESY

EXPOSÉ DES FAITS

L’immeuble sis [Adresse 1] a vu M. [I] [Z] [S] [Y] officier en qualité de gardien niveau 2 catégorie B, à l’appui d’un logement de fonction au sein de l’immeuble qui était un salaire en nature suivant contrat de travail du 21 octobre 2013 conclu avec le syndicat des copropriétaires.

M. [I] [Z] [S] [Y] a été licencié par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2024, sans préavis, avec un délai jusqu’au 27 septembre 2024. Il s’est maintenu dans les lieux après cette date.

Après un vain échange de courriels, une sommation de quitter les lieux dans un délai de quinze jours lui a été adressé par acte du 10 octobre 2024, conclu par un procès-verbal de carence en date du 16 octobre 2024.

Le 4 novembre 2024, date d’état des lieux de sortie, a donné lieu à un procès-verbal de carence.

Par exploit de commissaire de justice des 17 et 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner, en référé, M. [I] [Z] [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— juger l’occupation sans droit ni titre de la loge par M. [I] [Z] [S] [Y],

— ordonner toures mesures en expulsion de M. [I] [Z] [S] [Y],

— condamner M. [I] [Z] [S] [Y] à lui payer, à titre d’indemnités d’occupation provisionnelle, la somme de 450 euros, correspondant à la valeur locative du logement, du 5 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [I] [Z] [S] [Y] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a réitéré sa demande par l’intermédiaire de son conseil.

Il a invoqué une situation préjudiciable pour la copropriété, placée dans l’impossibilité de recruter un nouveau gardien, et dit être sans nouvelles de la procédure prud’homale évoquée par M. [I] [Z] [S] [Y].

Il affirme que le défendeur ne vit plus dans la loge depuis mai 2023, date de son accident, du temps même de son contrat de travail, d’après des attestations de résidents et au vu de l’adresse portée dans ses courriers, dans son arrêt de travail et dans sa plainte, et il n’y passerait qu’épisodiquement pour relever son courrier, comme le révèle la date tardive du retrait de son courrier recommandé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait état de troubles entre M. [I] [Z] [S] [Y] et des résidents ainsi qu’une employée de la société de nettoyage.

M. [I] [Z] [S] [Y] a indiqué avoir introduit une procédure prud’homale suite à son licenciement. Il dit avoir subi un accident de trajet lié à une agression le 2 mai 2024. Au 20 avril 2025, M. [I] [Z] [S] [Y] était toujours en arrêt de travail et, donc, créancier d’indemnités journalières (selon lui, 40 euros par jour).

Il produit une attestation de la Poste disant que le courrier lui a été remis. Il fait part de son état psychologique fragile et de son suivi à l’hôpital [4] [Localité 3] et nie habiter chez sa compagne. Il dit avoir déposé des demandes d’un logement social.

Le délibéré a été fixé au 14 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre :

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, il résulte du contrat de travail à durée indéterminée en date du 21 octobre 2013, produit aux débats, que M. [I] [Z] [S] [Y] était gardien à temps partiel d’un immeuble sis [Adresse 1] et logé, dans le cadre de ce contrat de travail, dans un logement de 23 m2 qualifié de salaire en nature, d’ailleurs chiffré en annexe I à une somme de 70,38 euros.

L’article III du contrat stipule qu’il doit être restitué dès rupture de ce contrat, dans les conditions prévues par la loi, libre de tout objet et en bon état d’usage.

Selon l’article 14 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeuble modifiée, (…) les durées de préavis s’entendent de date en date. Dans tous les cas, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail – inapplicable en cas de

licenciement pour faute grave.

Selon courrier du 9 septembre 2024, M. [I] [Z] [S] [Y] a été licencié, sans préavis, avec un délai de quinze jours pour quitter la loge, donc jusqu’au 27 septembre 2024.

Il ne nie pas s’être maintenu dans les lieux après cette date, ou tout du moins de ne pas avoir restitué les clés de la loge, et indique y demeurer encore, du fait de ne pouvoir trouver de solution de relogement.

M. [I] [Z] [S] [Y] n’a été sommé de quitter le logement qu’en date du 12 octobre 2024 pour tentative et le 16 octobre 2024 par procès-verbal de vaines recherches.

M. [I] [Z] [S] [Y] a, cependant, été maintenu dans les lieux jusqu’au 4 novembre 2024, date d’état des lieux de sortie, à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé suite au refus du demandeur de donner les clés.

C’est, donc, dans les limites de la demande, cette date qu’il convient de considérer pour la situation d’occupation sans droit ni titre de M. [I] [Z] [S] [Y] et ses conséquences.

À la date de l’audience, M. [I] [Z] [S] [Y] n’ayant toujours pas restitué les lieux de façon officielle, il convient de dire qu’il est occupant sans droit ni titre d’un logement qui constituait l’accessoire de son contrat de travail.

Aucune contestation sérieuse n’est venue s’opposer à cette démonstration du trouble manifestement illicite que constitue le maintien dans les lieux de M. [I] [Z] [S] [Y], situation qui empêche la copropriété d’établir un autre gardien pour lui succéder efficacement.

Il convient, donc, d’ordonner son expulsion.

M. [I] [Z] [S] [Y] demande, cependant, les plus larges délais pour son expulsion du fait des difficultés pour se reloger et des problèmes psychologiques consécutifs à son agression du 3 mai 2024.

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants, dont l’expulsion a été ordonnée, sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 du même code ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un

an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses

obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] affirme que le défendeur ne vit plus dans la loge depuis cette période.

Il produit la plainte déposée par le défendeur où celui-ci déclare vivre chez son amie, au [Adresse 2], et ne venir à la loge que pour accomplir son travail, tout au moins le jour de l’agression. Cette adresse est, également, celle déclarée dans l’avis d’arrêt de travail du même jour pour être visité. La déclaration d’accident du travail mentionne que M. [I] [Z] [S] [Y] est logé sur place au [Adresse 1], mais qu’il n’y vit pas.

Lui-même, d’ailleurs, déclarait par courriel du 21 octobre 2024 continuer à habiter dans sa loge et parfois aller dormir chez son amie et le prétendait encore en février 2025.

En avril 2025, il se plaignait qu’on lui ait désactivé son badge.

Pourtant, des attestations de quatre résidents réfutent croiser « régulièrement » l’ancien gardien, selon les dires de ce dernier.

En réalité, ces discussions sur la présence effective de M. [I] [Z] [S] [Y] dans ce qui était sa loge sont oiseuses et sans incidence sur le fait qu’il est occupant sans droit ni titre et passible à cet égard d’une expulsion.

Elles ne peuvent qu’avoir une incidence sur sa demande de maintien dans les lieux, d’ailleurs non expressément demandée à l’audience, dans la mesure où M. [I] [Z] [S] [Y] dispose chez son amie d’un hébergement, et ce, encore à la date de l’audience, où il pourra attendre l’attribution du logement social (dont il ne démontre pas avoir fait la demande), sans que la copropriété ait à en pâtir.

M. [I] [Z] [S] [Y] ne démontre, donc, pas que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales conformément aux exigences de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ni conformément aux critères de santé ou de situation de famille de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, alors qu’il est incontestable que le syndicat des copropriétaires puisse, légitimement, trouver à se plaindre de ne pouvoir employer un autre gardien pour la surveillance et l’entretien de la copropriété, puisque la loge de fonction est occupée.

La demande d’un délai sera, donc, rejetée.

Il pourra, donc, être procédé à l’expulsion de M. [I] [Z] [S] [Y] et de tout occupant de son chef, avec

l’assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

En ce cas, le bailleur sera, alors, autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril de

M. [I] [Z] [S] [Y], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnités d’occupation :

Selon l’article 14 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeuble modifiée, (…) « les durées de préavis s’entendent de date en date. Dans tous les cas, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail. ».

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, l’article L7212-1 du code du travail la fixe au « prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit. », ce dont le syndicat des copropriétaires atteste (a minima) à hauteur de 450 euros au moyen de sa pièce 18.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 5 novembre 2024, date (tardive) prévue pour l’état des lieux, jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, à une somme de 450 euros mensuelle, et de condamner provisionnellement M. [I] [Z] [S] [Y] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires :

M. [I] [Z] [S] [Y], qui succombe à la procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner M. [I] [Z] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaies une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Constatons que M. [I] [Z] [S] [Y] est occupant sans droit ni titre de la loge de gardien de l’immeuble sis [Adresse 1] depuis le 5 novembre 2025,

Ordonnons l’expulsion de M. [I] [Z] [S] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Autorisons, en ce cas, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à faire procéder à la

séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de M. [I] [Z] [S] [Y] à défaut de local désigné,

Disons que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons M. [I] [Z] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme mensuelle de 450,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle, et ce, à compter du 5 novembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal de commissaire de justice,

Rejetons toutes les autres demandes,

Condamnons M. [I] [Z] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [I] [Z] [S] [Y] aux dépens,

Disons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 14 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01996 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ESY