TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Béatrice BABIGNAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05568 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BS6

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDERESSE

Société [S], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Béatrice BABIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1235 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202421776 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05568 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BS6

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, la SAEM [S] ci-après désignée [S], a donné en location à Monsieur [O] logement situé [Adresse 4] pour une redevance de 445,61 euros par mois.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, [S] a mis en demeure Monsieur [N] [O] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, reçu le 20 septembre 2023.

Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat d’occupation des lieux, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 3] du 02 février 2024, et Maître [P], commissaire de justice à [Localité 3], a dressé un procès-verbal le 24 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, [S] a fait assigner Monsieur [N] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— voire constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [O] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration du contrat et jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Monsieur [N] [O] à lui payer somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens du référé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 13 décembre 2024, [S] représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, sollicitant par ailleurs la condamnation du locataire à lui régler la somme de 3446,94 euros au titre de la dette locative, selon décompte établi le 06 décembre 2024, reprochant à Monsieur [N] [O] de ne pas occuper personnellement le logement et d’y héberger un tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 8 et 9 du règlement intérieur et de l’article 11 du contrat de résidence, raison pour laquelle elle poursuit la résiliation de plein droit du contrat, conformément aux stipulations du même article 11. Elle soutient que la preuve de l’occupation illicite est établie par le constat du commissaire de justice dressé après que Monsieur [N] [O] ait été mis en demeure de cesser cette occupation. Concernant l’argument de Monsieur [N] [O] reposant sur le droit au respect de la vie privée et familiale issu des articles 8 et 9 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, [S] rappelle que l’alinéa 2 de l’article 8 prévoit des dérogations au principe lorsque sont en jeu la sécurité des personnes, la protection de la santé ou celle des droits et libertés d’autrui.

En défense, Monsieur [N] [O] était représenté par un conseil lequel a déposé des conclusions reprises oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée. Or le maintien dans les lieux d’un occupant devenu sans droit ni titre en application d’une clause contractuelle de résiliation, caractérise un trouble manifestement illicite tandis que l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

— Sur la résiliation du contrat de résidence : :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de résidence stipule que le résident s’engage à « n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur » (ARTICLE 8 du contrat de résidence).

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Monsieur [N] [O], stipule que « pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.(…) Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement. (…) Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Le résident ne saurait en effet héberger toute personne quelconque, de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’article 11 du contrat de résidence signé le 26 avril 2022 dispose que "(…) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…)".

L’article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, [S] a mis en demeure Monsieur [N] [O] de faire cesser l’hébergement d’un tiers sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, reçu le 20 septembre 2023. Or [S] produit le procès-verbal établi par Maître [P], commissaire de justice à [Localité 3], le 24 février 2024, faisant état de la présence de Mme [Z] [R] dans le logement de Monsieur [N] [O], cette dernière déclarant au commissaire de justice « venir de temps en temps ». Or le commissaire de justice, qui s’est présenté à 06h15, mentionne la présence d’un matelas double au sol. Il convient par ailleurs de constater que le relevé locatif produit mentionne depuis au moins 2022 des frais supplémentaires de consommation hors forfait allant jusqu’à 39 euros mensuel, de nature à confirmer la présence d’un tiers et la suroccupation du logement.

Le commissaire de justice a également constaté que le règlement intérieur était bien affiché dans les parties communes tandis que la transmission de la copie du registre des résidents lui a permis de vérifier l’absence d’enregistrement de visiteurs pour le logement litigieux.

Il ressort donc de ces constations que Monsieur [N] [O] a bien hébergé un tiers dans les lieux, dans des conditions contraires au règlement intérieur. Or [S] avait précisément mis en demeure le résident, par lettre recommandée reçue le 20 septembre 2023, de mettre fin à l’hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après la mise en demeure restée sans effet.

Il convient de relever par ailleurs que l’interdiction d’hébergement de tiers dans les chambres des résidences de la société [S] a pour objectif la protection et la sécurité des personnes. Le responsable de la résidence doit être en mesure de connaître l’identité et le nombre de personnes se trouvant dans les appartements, afin d’éviter tout risque et protéger les personnes, notamment par exemple en cas d’incendie. Monsieur [N] [O] ne peut donc soutenir qu’il est porté une atteinte disproportionnée à son droit à une vie privée et familiale résultant de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales alors que son alinéa 2 prévoit des dérogations notamment lorsque la sécurité des personnes est en jeu, ce qui est d’évidence le cas lors d’une suroccupation d’un foyer non conforme à la réglementation. En l’absence de justification de l’inscription d’un invité sur le registre des invités, selon la procédure prévue au règlement intérieur, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée et en conséquence, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée, Monsieur [N] [O] étant sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2023.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes en paiement:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du contrat de résidence.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance par l’occupation indue de son bien. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [S] produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [N] [O] restait devoir la somme de 3268,77 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés. Il convient d’expurger du décompte les frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur [N] [O] sera ainsi condamné à verser la somme provisionnelle de 3267,96 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Monsieur [N] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour [S] de l’occupation indue de son bien.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [S], Monsieur [N] [O] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu le trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 26 avril 2022 entre [S] et Monsieur [N] [O] concernant le logement situé [Adresse 4] à compter du 21 octobre 2023;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [O], devenu occupant sans droit ni titre de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance avec établissement d’un état des lieux de sortie;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de cette date, [S] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, qui sera égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à [S] la somme provisionnelle de 3267,96 euros, au titre des redevances et/ou indemnités et charges impayés au 06 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à verser à [S] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge