TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10908 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YRN

N° MINUTE : 5

Assignation du :

05 Septembre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[U] [X][2]

[2]

[Adresse 6]

06 45 49 89 72

Médiateur : [F] [V]

[Adresse 5]

[Localité 11] 70 07 13 59

[Courriel 16]

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL inscrite au RCS [Localité 18] sous le n°542 016 381

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R110

DEFENDERESSE

S.A.S. OPCI UIR 1230

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0238

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2001, la SOCIÉTÉ [Adresse 17] [Localité 18] TROCADÉRO, aux droits de laquelle vient la S.A.S. OPCI UIR 1230, a consenti à la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL un bail commercial portant sur divers locaux à usage de banque, assurance, activités connexes ou complémentaires, dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 19], pour une durée de douze ans à compter du 1er septembre 2001, se terminant le 31 août 2013, moyennant un loyer annuel principal de 1 100 000 francs HT HC, soit 167 693,92 €.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er septembre 2013.

Par acte extrajudiciaire du 1er février 2024, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024, moyennant un loyer annuel de 204 000 € HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 12 juillet 2024, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à 204 000 € par an, HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 05 septembre 2024, la locataire a fait assigner la bailleresse devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant de :

— fixer le loyer dû par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a la Société OPCI UIR 1230 au titre du bail renouvelé portant sur les locaux loues sis [Adresse 2], à compter du 1er avril 2024, à la somme de 204.000,00 € HT/HC par an, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014,

— condamner la Société OPCI UIR 1230 au paiement des intérêts de droit depuis le 1er avril 2024 sur les compléments de loyers payés, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— juger que les intérêts échus sur les compléments de loyers payés depuis le 1er avril 2024, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— fixer le montant du dépôt de garantie dû a la somme de 51.000,00 €, correspondant à un trimestre de loyer HT,

— subsidiairement, dans l’hypothèse ou une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel dû par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a la Société OPCI UIR 1230 à la somme de 204.000,00 € HT/HC par an,

— fixer le montant du dépôt de garantie provisionnel dû a la somme de 51.000,00 €, correspondant à un trimestre de loyer HT,

débouter la Société OPCI UIR 1230 de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,

— condamner la Société OPCI UIR 1230 à payer au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

— rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société OPCI UIR 1230 aux entiers dépens de l’instance .

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 octobre 2025, la bailleresse sollicite du juge des loyers de :

— FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle en principal de 352.485 € HT et HC ;

— JUGER que le différentiel entre le loyer ainsi fixé et le loyer acquitté par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) à compter du 1er avril 2024 sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la notification du présent mémoire, puis au fur et à mesure des échéances échues, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts échus depuis plus d’un an ;

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il lui plairait dans les conditions de l’article 263 du Code de procédure civile avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er avril 2024 ;

FIXER le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée à la somme par an en principal de 352.485 € HT et HC, et ce à compter du 1er avril 2024 et pendant toute la durée de l’instance ;

En toute hypothèse,

DEBOUTER la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire est venue à l’audience du 09 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Conformément à l’autorisation donnée par le juge des loyers à l’audience, la défenderesse a adressé par la voie d’une note en délibéré l’accusé de réception du mémoire du 08 octobre 2025 reçu le 13 octobre 2025 mais notifié préalablement à l’audience à la partie adverse via le RPVA.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 de ce code, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…) »

En vertu de l’article R. 145-11 dudit code, selon lequel « le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L. 145-34 précité n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

Les locaux loués à des agences bancaires ou immobilières et toutes activités annexes sont assimilables aux bureaux relevant de l’article L. 145-36 du code de commerce en ce qu’il y est exercé une activité d’ordre comptable, administratif ou juridique qui n’est pas affectée par la réception de clientèle ; toutefois, dès lors que les locaux sont en nature de boutique, leur valeur locative doit être recherchée par comparaison avec les loyers de boutiques.

En l’espèce, les parties s’entendent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 et pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, mais demeurent en désaccord sur son montant.

Les parties ne s’accordent pas sur la surface pondérée des locaux, ni sur la valeur locative unitaire, ni, encore, sur les correctifs à appliquer à la valeur locative.

Au soutien de ses prétentions, la société CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL produit un rapport d’expertise établi par madame [E] [W].

Toutefois, ce rapport, établi par un technicien rémunéré par l’une des parties, de sorte qu’il ne présente pas de garantie d’impartialité, et hors la présence de l’autre, de sorte qu’il n’est pas contradictoire, ne suffit pas à justifier du bien-fondé de ses prétentions.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la locataire, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

L’exécution provisoire est de droit, sans qu’il soit nécessaire de l’ordonner aux termes du dispositif de la présente décision.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 19], à compter du 1er avril 2024,

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [U] [X]

[Adresse 7]

[Localité 13]

06.05.49,89.72

[Courriel 15]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 19] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

*rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

*dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

*tenter de concilier les parties ;

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 décembre 2026,

Fixe à la somme de 4 500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 10 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 12 mars 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[F] [V]

[Adresse 5]

[Localité 10]

06 70 07 13 59

[Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 18], le 11 décembre 2025.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA