TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [T]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LB

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [T],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2019 à effet au 23 juillet 2019, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH a donné à bail à Monsieur [P] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (Escalier B, 1er étage droite, porte 21) à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 545,60 euros, outre la provision mensuelle sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT – OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 4842,48 euros, en principal, terme de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, PARIS HABITAT – OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner par provision Monsieur [P] [T] à payer la somme de 6367,96 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [P] [T] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 avril 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8582,61 euros, terme de mars 2025 inclus. Le bailleur, qui a rappelé que la dette avait augmenté depuis l’assignation et que le versement du loyer courant n’avait pas repris avant l’audience, a maintenu l’ensemble de ses demandes sans bénéfice de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué par assignation déposée en étude, Monsieur [P] [T] a comparu et a pu faires ses observations. Il a expliqué que la dette, dont il ne conteste ni le montant ni le principe, était née suite aux difficultés de son entreprise à lui verser un salaire. Déclarant bénéficier de l’allocation chômage à hauteur de 2440 euros mensuels et devoir s’occuper de sa fille de 13 ans à temps partagé, il a sollicité le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer courant.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX de [Localité 4] le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024 pour la somme en principal de 4842,48 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [P] [T] n’a effectué aucun paiement dans le délai imparti. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai par le locataire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 août 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [P] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [P] [T] est redevable de la somme de 8582,61 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, indemnités et charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [P] [T] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 8582,61 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4842,48 euros à compter du commandement de payer et de la date de signification de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, alors qu’il ressort des éléments du dossier que le locataire n’a pas repris le versement du loyer courant et qu’il ne semble pas en situation, au regard de ses revenus actuels, de pouvoir régler la dette locative qui a très fortement augmenté, il apparait impossible d’accorder des délais de paiements.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant n’ayant pas repris avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Dès lors, Monsieur [P] [T] étant sans droit ni titre depuis le 14 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [T] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (Escalier B, 1er étage droite, porte 21) à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 août 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 14 août 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT – OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 8582,61 euros, avec intérêts à taux légal sur la somme de 4842,48 euros à compter du commandement de payer et de la date de signification de la présente décision sur le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT