TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/09346

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSC

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [C]

Madame [K] [V] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Armelle LE ROC’H de la SELARL GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0243

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la REGIE GUILLON, SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Adrien VERCKEN de la SELARL CABINET ADRIEN VERCKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0566

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 09 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/09346 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSC

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V] épouse [C] sont propriétaires indivis d’un appartement situé au 1er étage (lot n° 3) et d’une cave (lot n° 19) au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courriel du 29 décembre 2021, le syndic de l’immeuble a informé les époux [C] d’une recherche de fuite dans leur appartement concernant « des problèmes d’humidité ».

Ils ont été convoqués, par courrier daté du 2 mai 2023, à une assemblée générale ordinaire devant se tenir le 24 mai 2023, plusieurs projets de résolutions étant inscrits à l’ordre du jour, dont :

— le projet de résolution n° 16 relatif à la « Présence d’une climatisation dans la courette intérieure du bâtiment A », aux termes duquel il était prévu de demander « au syndic de mettre en demeure le propriétaire du système de climatisation (Mr [C]), soit de déposer son installation, soit de réaliser des travaux d’insonorisation de celle-ci »,

— et le projet de résolution n° 18 intitulé « Police et entretien de l’immeuble » relatif à des « infiltrations » sur « le mur pignon du bâtiment A » et « dans les lots appartenant à la SCI LA PARISIENNE, l’indivision [J] / [A], et Mr [Z] ».

Aux termes du procès-verbal de ladite assemblée générale, il est indiqué que les résolutions n° 16 et 19 ont été « adoptées », la résolution n° 18 précisant par ailleurs que :

« A la lecture du rapport de la Société AQUANEF en date du 5 septembre 2022, il apparaît que l’origine des désordres semble provenir des deux installations privatives, à savoir :

> absence de tubage du conduit de cheminée servant à l’extraction de la chaudière gaz de l’appartement du 1er , propriétaire Mr et Mme [C],

> absence de tubage du conduit de cheminée évacuant la hotte de la cuisine du 5ème étage, propriétaire Mr [L]

Le syndic adressera à ces deux copropriétaires une mise en demeure d’entreprendre les travaux de mise en conformité de leurs installations dans les meilleurs délais ».

C’est dans ces conditions que les époux [C], qui ont voté par correspondance et se sont opposés à la résolution n° 16, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander à ce dernier de :

1. JUGER Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V] épouse [C] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

2. JUGER que la résolution 16 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] est rejetée et subsidiairement l’ANNULER,

3. ANNULER la résolution 18 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15],

4. CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son Syndic, REGIE GUILLON, à verser à Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V] épouse [C] une indemnité de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

1. CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son Syndic, REGIE GUILLON, à verser à Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V] épouse [C] une indemnité de 3.600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

2. CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son Syndic, REGIE GUILLON, aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance, sur le fondement des articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, ainsi que des articles 641 et 642 du code de procédure civile, que :

— la lettre de convocation date du 2 mai 2023 pour une assemblée générale fixée au 24 mai 2023,

— au plus tôt, la convocation leur a été présentée le 3 mai,

— le délai de 21 jours, au plus tôt, a commencé à courir le 4 mai, soit le lendemain de la présentation, pour expirer le 24 mai, à vingt-quatre heures,

— l’assemblée générale ne pouvait donc se tenir avant le 25 mai, de sorte que la nullité des résolutions 16 et 18 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 est encourue pour violation du délai de convocation.

Sur la résolution 16, ils précisent qu’elle a rencontré un vote opposant de 1815/4471 alors que le vote favorable n’était que de 1770/4471, de sorte que celle-ci a été non pas adoptée mais rejetée, ajoutant que par courriel du 18 mai 2023, ils ont demandé la lecture à l’assemblée générale d’un texte, ce qui ne semble pas avoir été fait, en l’absence de mention au procès-verbal des réserves ainsi formulées, ce qui invalide la décision (pièce n° 9).

Sur la résolution 18, ils relèvent qu’ils ont toujours contesté l’imputabilité à leur installation individuelle des infiltrations sur le mur pignon de l’immeuble A, outre que seul l’immeuble A était concerné par ce point tandis que l’ensemble de la copropriété semble avoir été appelée à voter. Ils ajoutent que :

— le calcul des votes est également erronée, alors que Monsieur et Madame [F] [L] se sont abstenus et n’ont pas voté « pour », contrairement à ce que prétend le procès-verbal (pièce n° 11, vote de Monsieur et Madame [F] [L]),

— en violation du principe de concordance entre l’ordre du jour et le vote, l’assemblée générale a voté une résolution non inscrite à l’ordre du jour, alors que rien ne laissait présager dans l’ordre du jour que l’assemblée générale serait appelée à voter une résolution au titre du projet de résolution n° 18 « Police et entretien de l’immeuble », aucun texte à voter n’étant formulé dans la convocation, outre que plusieurs points distincts les uns des autres sont mentionnés dans la convocation au titre de la même résolution, l’intitulé de ce projet de résolution correspondant habituellement à un point d’informations générales sur l’immeuble, comme notamment lors de la précédente assemblée générale de 2022 (pièce n° 10, résolution n° 17, qui était un point sans vote),

— les termes de l’ordre du jour avec le projet de résolution au titre de la résolution 18 ont été profondément modifiés dans le cadre de l’assemblée générale, qui s’est finalement prononcée sur le rapport de la société AQUANEF, non visé et non joint à la convocation, sur des apparences (« semble provenir »), sur la mise en cause des consorts [C] qui n’était pas mentionnée dans la convocation et sur l’établissement de mises en demeure à l’encontre des consorts [C] non indiquées dans la convocation (pièce n° 3),

— l’ordre du jour mentionnant des « infiltrations sur le mur pignon du bâtiment A » est insuffisamment précis pour répondre aux exigences de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la question soumise à la délibération de l’assemblée du 24 mai 2023, à savoir d’adresser une mise en demeure aux consorts [C] de procéder à des travaux, n’étant même pas mentionnée,

— s’ils avaient su qu’il devait être procédé à un vote, ils auraient probablement été présents à l’assemblée générale pour faire part aux autres copropriétaires de l’ensemble du dossier et démontrer que les désordres ne leur sont nullement imputables.

Sur leur demande indemnitaire (1.000 €), ils relèvent que :

— en faisant preuve d’une mauvaise foi évidente, le syndic a profondément modifié une résolution afférente à un dossier qui dure depuis des années,

— cet acte s’inscrit dans un contexte éloquent de longue opposition avec les consorts [C], d’informations tardives sur les actions (exemple : information le vendredi 2 septembre 2022 pour une visite le lundi 5 à 9 heures des seuls « appartements du bâtiment A entre le 2ème et le 6ème étage » avec un simple « risque » de devoir accéder à leur appartement, alors que la décision de mandater la société AQUANEF remonte à février 2022), de tentative de leur faire réaliser des travaux injustifiés et de leur faire prendre en charge des travaux relevant de la copropriété (pièce n° 12, courriel du 2 septembre 2022),

— ils subissent un préjudice moral en raison de l’attitude du syndic es qualités qui a profondément modifié la résolution 18 espérant pouvoir faire adopter subrepticement une résolution attentatoire aux droits de copropriétaires âgés de 80 et 88 ans,

— la charge mentale et le stress inhérents à la présente procédure participent également à leur préjudice moral.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] a constitué avocat par message RPVA du 2 février 2024 mais n’a pas conclu au fond, en dépit d’une injonction de conclure (à défaut : clôture et fixation de la date de plaidoiries) qui lui a été adressée par le juge de la mise en état, selon bulletin notifié le 15 mars 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 5 juin 2025, a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mai 2023, formée par les époux [C] :

1-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 :

Aux termes de l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

En application du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en contestation des décisions des assemblées générales est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Possède la qualité d’opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l’inverse le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 13 juin 2018, n° RG 16/04228).

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2023 que seuls deux copropriétaires totalisant 1.770/4471 tantièmes ont voté « pour » la résolution n° 16 demandant au syndic de « mettre en demeure le propriétaire du système de climatisation (Mr [C]), soit de déposer son installation, soit de réaliser des travaux d’insonorisation de celle-ci », tandis que 2 copropriétaires totalisant 1.815/4471 tantièmes [[Localité 11] : [L] [F] (951) – [C] (864) -] ont voté « contre » cette résolution et qu’un autre copropriétaire totalisant 886/4471 tantièmes [[U] (886)] s’est abstenu.

C’est donc par une erreur matérielle que le procès-verbal indique que cette résolution a été adoptée, mais cette mention erronée n’est pas de nature à entraîner l’annulation de la résolution querellée, le résultat du vote ayant été porté sous l’intitulé de la question conformément aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 sans qu’il soit exigé de préciser si la résolution est adoptée ou rejetée, de telle sorte qu’il n’y pas lieu à annulation de la résolution de ce chef (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 29 octobre 2014, n° RG 12/21058), étant relevé au surplus que les époux [C] ayant voté contre ladite résolution, rejetée, ces derniers n’ont pas la qualité de copropriétaire opposant au sens des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de ces éléments, il convient de rectifier l’erreur matérielle affectant le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] en date du 24 mai 2023 (page 8) en ce qui concerne la résolution n° 16 (Présence d’une climatisation dans la courette intérieure du bâtiment A : Décision à prendre) dont il est indiqué à tort qu’elle « est adoptée dans les conditions de la majorité de l’Article 24 », en remplaçant la mention : « Cette résolution est adoptée dans les conditions de la majorité de l’Article 24 » par la mention : « Cette résolution est rejetée dans les conditions de majorité de l’Article 24 » (ex. : Cour d’appel de [Localité 10], 1ère chambre, 27 avril 2009, n° RG 08/01544).

1-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 :

En droit, il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

En revanche, un copropriétaire dispose de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073) ou pour lesquelles il a la qualité de copropriétaire « défaillant ».

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ».

1-2-1 Sur le non-respect du délai de 21 jours de convocation de l’assemblée générale :

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ». Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Enfin, il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non au copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 9 novembre 1994, n° 93-10.732, publié au bulletin ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 novembre 2012, n° RG 11/07605, etc.)

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les époux [C] ont voté par correspondance en amont de l’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 24 mai 2023 à 18 heures (pièce n° 7 produite en demande, procès-verbal de ladite assemblée, page 1), tandis que la résolution n° 18 intitulée « Police et entretien de l’immeuble », sur laquelle ils se sont prononcés conformément à l’ordre du jour annexé à la convocation qui leur a été adressée, a été substantiellement amendée au cours de l’assemblée générale, de sorte qu’ils doivent être considérés comme « défaillants » pour cette résolution au sens des dispositions précitées de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant la mention figurant dans le procès-verbal de ladite assemblée selon laquelle ils se seraient abstenus relativement à ladite résolution.

Par ailleurs, les époux [C] ont été convoqués à l’assemblée générale ordinaire litigieuse par lettre de convocation datée du 2 mai 2023 (pièce n° 6 produite en demande) présentée le 3 mai 2023, faisant courir le délai de vingt-et-un jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, au plus tôt à compter du 4 mai 2023 (en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967), ce délai expirant le mercredi 24 mai 2023 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, qui n’a pas conclu au fond dans le cadre de la présente instance, ne produit aucun élément de nature à établir que la lettre de convocation des époux [C] aurait été présentée à leur domicile à une date antérieure au 3 mai 2023.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le mercredi 24 mai 2023 à 18 heures, de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, n’a pas été respecté en l’espèce.

1-2-2 Sur la modification de l’ordre du jour de l’assemblée générale concernant la résolution n° 18 :

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa premier que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. »

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les décisions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions de l’article 9 et 11-1.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

Une assemblée ne prend une décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour dans la convocation, en application des dispositions de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Dès lors, toute délibération sur une question non inscrite à l’ordre du jour ou formulée de manière imprécise ou équivoque entraîne sa nullité, une décision votée conformément à l’ordre du jour ne pouvant être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-22.138).

L’assemblée générale ne peut, sous couvert de modifications apportées à l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour, voter sur une résolution totalement différente de celle figurant à l’ordre du jour, les questions inscrites à l’ordre du jour devant être concordante avec la résolution votée (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2009, n° 08-16.450 ; Cour d’appel de [Localité 12], 23ème chambre, section B, 10 avril 2008, n° RG 07/05985) et une décision votée conformément à l’ordre du jour ne pouvant être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 7 novembre 2007, n° 06-18.882).

En l’espèce, il ressort de l’examen comparé de l’ordre du jour annexé à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 24 mai 2023 et du procès-verbal de ladite assemblée (pièces n° 6 et 7 produites en demande) que :

Décision du 09 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/09346 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LSC

1 * le projet de résolution n° 18 intitulé « Police et entretien de l’immeuble » tel qu’inscrit à l’ordre du jour était rédigé comme suit :

« Condition de majorité de l’article 24

— infiltrations sur le mur pignon du Bâtiment A

— infiltrations dans les lots appartenant à la SCI LA PARISIENNE, l’indivision [J]/[A], et Mr [Z] » ;

2 * tandis que la résolution n° 18 effectivement votée lors de l’assemblée générale ordinaire du 24 mai 2023 est rédigée comme suit, aux termes du procès-verbal de ladite assemblée :

«  Police et entretien de l’immeuble (Article 24) :

— infiltrations sur le mur pignon du Bâtiment A :

A la lecture du rapport de la société AQUANEF en date du 5 septembre 2022, il apparaît que l’origine des désordres semble provenir de deux installations privatives à savoir :

> absence de tubage du conduit de cheminée servant à l’extraction de la chaudière gaz de l’appartement du 1er, propriétaire Mr et Mme [C],

> absence de tubage du conduit de cheminée évacuant la hotte de la cuisine du 5ème étage, propriétaire Mr [L]

Le syndic adressera à ces deux copropriétaires une mise en demeure d’entreprendre les travaux de mise en conformité de leurs installations dans les meilleurs délais ».

Ainsi, alors que le projet de résolution n° 18 portait sur l’examen par les copropriétaires d’infiltrations affectant le mur pignon du bâtiment A et les lots appartenant à la SCI LA PARISIENNE, l’indivision [J]/[A] et Monsieur [Z], la résolution n° 18 in fine votée a porté sur :

— l’origine des désordres d’infiltrations sur le mur pignon du bâtiment A, « semblant provenir » des installations privatives de lots appartenant à deux copropriétaires (époux [C] et Monsieur [L]), selon un rapport du 5 septembre 2022 de la société AQUANEF, non mentionné dans le projet de résolution n° 19 et non annexé à la convocation adressée aux copropriétaires,

— l’absence de tubage de conduits de cheminées de l’appartement du 1er étage (propriété des époux [C], chaudière gaz) et de la hotte de la cuisine d’un lot au 5ème étage (propriété de M. [L]), alors que ni cette absence de tubage prétendument à l’origine de désordres d’infiltration sur le mur pignon du bâtiment A, ni la nécessité d’une mise en conformité des installations privatives des époux [C] et de Monsieur [L] pour remédier à des désordres d’infiltration affectant le mur pignon du bâtiment A n’étaient mentionnées dans le projet de résolution n° 18 tel qu’inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale,

— l’envoi par le syndic de mises en demeure d’entreprendre des travaux de mise en conformité de leurs installations dans les meilleurs délais à ces deux copropriétaires, ne figurant nullement dans le projet de résolution n° 18 tel qu’inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il résulte de ces éléments que la résolution n° 18 a été substantiellement modifiée au cours de l’assemblée générale, en dénaturant profondément son objet, tel que résultant de l’ordre du jour, en raison des différences flagrantes existant entre l’objet de la résolution votée par rapport à l’objet du projet de résolution (ex. : Cour d’appel d'[Localité 9], 4ème chambre A, 26 septembre 2013, n° RG 12/17579).

Or, s’il n’est pas interdit d’amender en assemblée générale un projet de résolution en fonction des discussions qui se sont instaurées, c’est sous réserve que ce pouvoir d’amendement ne dénature pas, comme en l’espèce, l’objet de la résolution inscrite à l’ordre du jour.

Par ces seuls motifs, et sans qu’il soit besoin d’examiner le dernier moyen de droit tenant à la pluralité d’objet de la résolution, il convient d’annuler la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] en date du 24 mai 2023.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les époux [C] :

En droit, l’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], 4ème chambre, 14 juin 2008, n° RG 15/02617 ; 15 mars 2018, n° RG 14/08917).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la résolution n° 18 a été profondément modifiée lors de l’assemblée générale ordinaire du 24 mai 2023, en mettant en cause (notamment) le conduit de cheminée de l’appartement du 1er étage des époux [C] dans la survenance de désordres d’infiltrations affectant le mur pignon du bâtiment A, sans les en informer au préalable et dans un contexte où :

— les époux [C], copropriétaires dont l’âge est avancé, ont été informés par courriel du vendredi 2 septembre 2022 d’une recherche de fuite devant être réalisée le lundi suivant vers 9 heures par l’entreprise AQUANEF et nécessitant un accès à leur appartement (pièce n° 12 produite en demande),

— le rapport d’intervention (ancien) de cette entreprise (recherche de fuite sur réseaux de fluides) en date du 5 septembre 2012, qui a été discuté lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023 sans avoir été préalablement notifié aux copropriétaires, n’était nullement affirmatif quant à l’origine des infiltrations affectant la façade arrière de l’aile droit du bâtiment cour qui « semblent provenir d’un défaut d’étanchéité des conduits de cheminées » situés au droit des dommages, tout en précisant avoir constaté la présence de deux tubages en aluminium dur en fond de conduit uniquement, ne remontant pas jusqu’en toiture, avec la précision que ce conduit servirait « a priori à évacuer les gaz brûlés d’une chaudière de l’appartement du 1er étage (à vérifier) » (pièce n° 8 produite en demande, page 2 sur 11),

— il n’est pas allégué ni établi que le syndic de l’immeuble se serait rapproché des époux [C], entre septembre 2022 et mai 2023, afin d’obtenir des précisions de leur part quant à l’état de leur conduit de cheminée, son entretien et l’usage qu’ils en faisaient, alors que ces derniers produisent une attestation de ramonage des gaz brûlés en date du 18 octobre 2022 émanant d’un artisan plombier, qui comporte l’observation suivante : « Tirage correct… R.A.S. Pas d’humidité dans le conduit de sortie chaudière gaz brûlé » (pièce n° 2 produite en demande).

Il est donc établi que les faits à l’origine de la présente procédure ont occasionné aux époux [C] un stress incontestable et une charge mentale indue, de sorte que ces derniers seront justement indemnisés du préjudice moral subi à hauteur de la somme globale de 800,00 €.

Les époux [C] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 3.600,00 € aux époux [C] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rectifie l’erreur matérielle affectant le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] en date du 24 mai 2023 (page 8) en ce qui concerne la résolution n° 16 (Présence d’une climatisation dans la courette intérieure du bâtiment A : Décision à prendre), en remplaçant la mention : « Cette résolution est adoptée dans les conditions de la majorité de l’Article 24 » par la mention : « Cette résolution est rejetée dans les conditions de majorité de l’Article 24 »,

Annule la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] en date du 24 mai 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] à payer à Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V], épouse [C], la somme globale de 800,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V], épouse [C], du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] à payer à Monsieur [E] [C] et Madame [G] [B] [V], épouse [C], la somme globale de 3.600,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 09 Octobre 2025

La Greffière Le Président