TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SCI 12 DELAMBRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine ECHALIER DALIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04717 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y4R

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic la SAS STI dont le siège social est sis – [Adresse 5]

représenté par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337

DÉFENDERESSE

La SCI 12 DELAMBRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04717 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y4R

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 12 DELAMBRE est propriétaire des lots n°1, 2, 29, 30, 31, 33 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société STI, a assigné la SCI 12 DELAMBRE devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  8889,79 euros au titre des charges de copropriété, 3ème trimestre 2024 inclus,

—  16 euros au titre des frais,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance mais ramène sa demande au titre des dommages et intérêts à la somme de 1000 euros.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que la SCI 12 DELAMBRE ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI 12 DELAMBRE n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 5 mars 2025, le demandeur a communiqué des justificatifs de propriété des lots n°29, 30, 31 et 32.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— le relevé de matrice cadastrale datant de 2023 concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1 et 2, indiquant la répartition des tantièmes (900/10000èmes),

— des plans des lieux et un mail du centre des impôts fonciers de [Localité 6] 2 relatifs aux lots n°29 à 33,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2023 et 8 avril 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2024, 2025,

o vote des budgets travaux, travaux ou opérations suivantes : diagnostic fissures angle façade (AG 8 avril 2024 résolution 13),

— un certificat de non recours des dites assemblées générales,

— un extrait de compte au 1er juillet 2024,

— des courriers relatifs à un litige sur la comptabilisation et la facturation de la consommation d’eau, ainsi qu’un procès-verbal de constat par commissaire de justice,

— des courriers de mises en demeure.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 8518,79 euros, (8889,79 – frais de l’action en justice). S’il apparaît que la consommation d’eau est contestée par la défenderesse, elle ne s’est pas présentée à l’audience pour apporter des éléments en ce sens.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 16 euros de frais de mise en demeure et il convient d’y faire droit.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement et le demandeur sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société STI:

—  8518,79 euros du 1er juillet 2023 au 28 juin 2024 (3ème trimestre 2024 inclus),

—  16 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société STI de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI 12 DELAMBRE aux dépens,

CONDAMNE la SCI 12 DELAMBRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société STI la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge.