TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/51504 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AHK

AS M N°: 6

Assignation du :

21 Février 2025

EXPERTISE[1]

[1] 1 copie expert +

2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [B] [I]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [T] [G] épouse [I]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentés par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS – #D0688

DEFENDERESSE

S.C.I. SOLYAN

[Adresse 16]

[Localité 3] (PORTUGAL)

représentée par M^e François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS – #D649

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Par acte authentique en date du 26 novembre 2021, la SCI Solyan a vendu à M. [I] et Mme [G], son épouse, un bien immobilier sis [Adresse 6] à Paris 19ème arrondissement (75019).

Soutenant que le bien immobilier présente plusieurs désordres, M. et Mme [I] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, fait assigner la SCI Solyan devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 18 mars 2025, dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, M. et Mme [I] ont maintenu leur demande telle que contenue dans l’acte introductif d’instance et sollicité le rejet de l’irrecevabilité soulevée par la SCI Solyan.

A l’appui du rejet de l’irrecevabilité soulevée par la SCI Solyan, M. et Mme [I] relèvent qu’une demande en justice qui serait dépourvue de fondement juridique ne conduit pas à une irrecevabilité puisqu’elle invite le juge à examiner si la prétention est justifiée au regard du droit applicable.

A l’appui de leur demande d’expertise, ils font valoir qu’ils pourraient être amenés à agir à l’encontre de la venderesse en manquement à son obligation de délivrance conforme sur le fondement de l’article 1640 du code civil puisqu’elle leur a indiqué avoir fait réaliser des travaux consistant notamment en la reprise des canalisations et que le rapport de la société Imméau relève que les canalisations n’ont pas été reprises dans leur intégralité, une partie étant ancienne.

Ils soulignent par ailleurs que l’expert pourra déterminer si la fissure présente sur la façade a été dissimulée par la venderesse par une glycine ainsi que l’ancienneté des infiltrations apparues en partie basse, ce qui pourrait leur permettre le cas échéant d’engager une action sur le fondement des vices cachés, dès lors que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est inopposable si le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente et n’en a pas informé l’acquéreur.

Ils soutiennent, enfin, que la partie des canalisations qui a été remplacée n’est pas conforme, de sorte qu’ils pourraient être amenés à agir à l’encontre du vendeur sur le fondement de la garantie décennale, dès lors que, lors de la réalisation des travaux, elle n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage et qu’elle n’est pas en possession de l’attestation d’assurance de la société qui a réalisé les travaux.

Ils concluent ainsi avoir un motif légitime à obtenir une mesure d’expertise afin de connaître l’origine des désordres mais également leurs conséquences, une reprise des fondations étant nécessaire du fait de l’importance des fuites selon la société Engeol même s’ils ne réalisent pas les travaux de redressement des combles qu’ils envisageaient.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Solyan a sollicité le débouté des époux [I] de leur demande pour absence de fondement juridique et absence de fondement technique et leur condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Solyan fait valoir que la demande de M. et Mme [I] est irrecevable pour absence de fondement, dès lors que l’article 145 du code de procédure civile ne suffit pas à justifier le déclenchement d’une action et qu’il faut qu’il existe suffisamment d’éléments juridiques et techniques pour attraire en la cause les parties défenderesses.

Elle relève que les demandeurs échouent à établir que sa responsabilité serait susceptible d’être engagée sur le fondement tant de la garantie des vices cachés, l’acte de vente contenant une clause d’exclusion de garantie, que sur le fondement du dol, dès lors qu’ils n’établissent pas qu’elle aurait volontairement caché un élément d’une importance suffisante pour les dissuader d’acheter s’ils l’avaient connu.

Elle conclut en conséquence à l’absence de fondement pour rendre l’action des époux [I] à son encontre recevable.

A titre subsidiaire, elle explique que la société Art déco-rénovation n’a pas modifié les réseaux enterrés mais s’est contentée de se brancher dessus, qu’elle n’a donc pas posé les canalisations en PVC qui ne seraient pas conformes et qu’en toute hypothèse, ces canalisations ne présentent pas un défaut d’étanchéité.

Elle souligne que les seuls réseaux fuyards proviennent des canalisations en grés très anciennes et que ceux-ci ont pu provoquer des affouillements et notamment un léger affaissement dans la cour qui n’existait pas au moment de la vente.

Elle note qu’il est certain qu’elle ne peut être responsable des fuites d’eau en provenance de canalisations très anciennes.

Elle relève enfin qu’elle n’est pas concernée par l’impossibilité pour les époux [I] de surélever la maison en raison des fondations de la maison qui sont classiques pour une maison érigée au début du XXème siècle.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de M. et Mme [I]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, la SCI Solyan soutient que la demande de M. et Mme [I] est irrecevable en ce qu’elle invoque l’article 145 du code de procédure civile sans préciser quels seraient les fondements de l’action qu’ils pourraient être amenés à engager à son encontre.

Une telle demande s’analyse en réalité comme une contestation du motif légitime prévu à l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès manifestement voué à l’échec.

En outre, il convient de relever que la demande tendant à l’irrecevabilité d’une demande en raison de l’absence de fondement ne saurait constituer une fin de non-recevoir dès lors qu’elle implique nécessairement un examen au fond de la demande.

La demande de la SCI Solyan tendant à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de fondement sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bien immobilier sis [Adresse 6] à Paris 19ème arrondissement acquis par Mme et M. [I] auprès de la SCI Solyan présente plusieurs désordres.

Ainsi, l’étude géotechnique surévaluation établie par la société Engeol au mois de novembre 2023 mentionne la présence de fissurations au niveau de la façade de l’immeuble.

Or, il ressort des photographies versées tant par Mme et M. [I] que par la SCI Solyan que la fissure sur la façade de la maison était visible au mois de juin 2015, qu’elle ne l’était plus au mois d’août 2017, à la suite vraisemblablement d’un ravalement de façade, qu’elle ne l’était pas non plus au mois d’octobre 2021, une glycine la dissimulant et qu’elle a, à nouveau, été visible à la suite du retrait de la glycine à une date qui n’est pas déterminée (la photographie versée par la société défenderesse n’est pas datée mais laisse apparaître le tracé des clous mis en place pour accrocher la glycine).

Dès lors, si l’acte de vente en date du 26 novembre 2021, tout comme la promesse de vente, prévoit que l’acquéreur devra prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouve actuellement sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, une telle clause d’exclusion de garantie n’est valable que si le vendeur n’avait pas connaissance du vice.

Dans ces conditions, M. et Mme [I] justifient d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’expertise s’agissant de ces désordres en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est pas à ce stade manifestement voué à l’échec.

L’étude géotechnique mentionne, en outre, que le fonds de fouille réalisé côté courette et proche du [Adresse 8] présentait des traces d’humidité et qu’une venue d’eau a été décelée lors de la réalisation de la fouille réalisée côté rue et proche de la mitoyenneté du [Adresse 4] et préconise, en conséquence, un rapprochement avec les copropriétés voisines afin de statuer sur l’origine des venues d’eau en effectuant des recherches de fuite d’eau, celles-ci devant être stoppées le plus rapidement possible sous peine de dégrader davantage les sols ainsi que la réalisation d’injection coulis-ciment jusqu’à -4 m/sol sur les zones de faiblesse.

En outre, le rapport d’investigations établie par la société Imméau au mois de novembre 2024 relève que :

— les canalisations enterrées en rez-de-chaussée sont en PVC et en grés,

— les canalisations en PVC semblent être en PVC MA qui est un matériau conforme au « DTU 60- PLOMBERIE » en utilisation enterrée avec précautions particulières de mise en œuvre mais un matériau non-conforme selon le fascicule 70 “Ouvrages d’assainissement” et qu’elles ne sont, toutefois, pas fuyardes,

— les canalisations en grés sont très anciennes et présentent un état de dégradation avancé et de nombreux défauts (des fissures, des emboîtements désaxés et des excroissances) qui ne permettent plus d’assurer l’étanchéité ni un écoulement correct de ces canalisations,

— plusieurs pièces présentent des traces d’humidité.

Or, il ressort de l’acte de vente que la SCI Solyan a procédé à des travaux de réfection de la dalle basse la maison et de rénovation de la plomberie par la société Art Déco-rénovation.

La facture établie par cette société mentionne ainsi, notamment, des travaux de maçonnerie (dalles béton au rez-de-chaussée), la fourniture et la pose d’un réseau de chauffage et réseau neuf encastré eau chaude/eau froide au rez-de-chaussée, au 1er et au 2ème étage ainsi que la fourniture et la pose de nouvelles évacuations au rez-de-chaussée, au 1er et au 2ème étage en PVC 100-50-40-32 MM.

Par courriel en date du 17 octobre 2024, M. [R], associé au sein de la SCI Solyan, a expliqué à Mme et M. [I] que l’entreprise a excavé environ de 30 cm, qu’elle a repris les canalisations, puis a rebouché, aplani, isolé et coulé une dalle en béton armée.

Ainsi, à ce stade de la procédure, il ne saurait être exclu que la SCI Solyan ait laissé penser que l’intégralité de la plomberie au rez-de-chaussée avait été rénovée, de sorte que M. et Mme [I] pourraient agir à son encontre pour manquement à son obligation de délivrance conforme en application de l’article 1640 du code civil.

En outre, il ne saurait, non plus, être exclu qu’elle ait eu connaissance des problèmes d’humidité, dès lors que le propriétaire de la maison mitoyenne située au [Adresse 8], M. [D] [W], atteste qu’au printemps 2020, son voisin, M. [R], l’a contacté pour lui faire part des problèmes d’humidité chez lui et un potentiel dégât des eaux, qu’il s’est, sur son insistance, rendu à son domicile et a alors constaté un problème d’humidité au rez-de-chaussée du côté de la maison mitoyenne du [Adresse 5].

Enfin, il ressort de la promesse et de l’acte de vente que la SCI Solyan n’ayant pas souscrit, lors des travaux de rénovation, d’assurance dommages ouvrage, elle est débitrice à l’égard de M. et Mme [I] des garanties imposées aux constructeurs et notamment aux constructeurs défaillants.

Dès lors, il résulte de ce qui précèdent que M. et Mme [I] justifient également d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée s’agissant des désordres relatifs aux canalisations et aux problèmes d’humidité, en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est pas, à ce stade, manifestement voué à l’échec.

Il sera, en conséquence, fait droit à leur demande d’expertise à leurs frais avancés et suivant, toutefois, les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [I], dans l’intérêt desquels la décision est rendue, supporteront la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et la demande de condamnation sur le fondement de ces dispositions de SCI Solyan sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons la demande de la SCI Solyan tendant à l’irrecevabilité de la demande de M. et Mme [I] pour défaut de fondement ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [N]

THEC ASSECHEMENT

[Adresse 9]

[Localité 11]

☎ :[XXXXXXXX02]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 14], après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation et dans les conclusions des demandeurs déposés à l’audience ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; Donner, notamment, son avis sur l’origine des décompressions du sol sous la maison, sur l’origine des venues d’eau, ainsi que sur leur ancienneté et sur la visibilité des conséquences desdites infiltrations ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ; Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de répondre à la question de savoir si les époux [Z] pouvaient avoir connaissance des désordres et s’ils les ont dissimulés ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 17 juin 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 17 février 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons M. et Mme [I] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence la demande de ce chef formée par la SCI Solyan ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 13] le 17 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Y] [N]

Consignation : 5000 € par Monsieur [B] [I]

Madame [T] [G] épouse [I]

le 17 Juin 2025

Rapport à déposer le : 17 Février 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.