TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie VALENTE D’ANDREA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Virginie BOUILLIEZ

rectifie le jugement du 27 juin 2025 de l’affaire portant le numéro RG initial 24/08187

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/06640 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALEB

NUMERO RG INITIAL : 24/08187

Requête en rectification du :

10 juillet 2025

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT RECTIFICATIF

rendu le jeudi 28 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [H], [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS – #E0607

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par le cabinet GESTION PASSION dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS – #E1638

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

SANS DÉBATS

Sans débats conformément à l’article 462 alinéa 3 du code de procédure civile.

JUGEMENT

contradictoire et susceptible de recours dans les conditions de l’article 462 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe le jeudi 28 août 2025

Vu le jugement rendu en date du 27/06/2025 classé au rang des minutes sous le n°2/2025 et le numéro RG 24/08187 ;

Vu la requête du conseil d'[L] [H], reçue au greffe du tribunal judiciaire en date du 10/07/2025 aux fins de rectification d’erreur matérielle de ladite décision ;

Vu les dispositions de l’article 462 du code de procédure civile ;

Vu l’absence d’observation des parties ;

MOTIFS

Attendu que la décision précitée révèle une erreur matérielle en ce qu’elle vise dans son dispositif en page 11 la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer directement à [L] [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que cette mention relève d’une pure erreur matérielle en ce qu’il est inscrit dans la motivation de la décision en page 10 une condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans viser le versement direct à [L] [H], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

Que la demande d'[L] [H], telle que reprise dans l’exposé du litige en page 3, porte sur l’application de l’alinéa 2 de l’article 700 du code de procédure civile, comme habituellement en matière d’aide juridictionnelle totale ;

Que lors de l’impression de la minute, la page 10 n’a pas été imprimée correctement ;

Qu’il convient par conséquent de réparer ces erreures matérielles ainsi qu’il suit dans le dispositif de la décision ;

Que la décision réctificative sera transmises aux parties ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement, susceptible de recours dans les mêmes conditions que le jugement du 27 juin 2025 qu’il modifie,

DIT qu’il convient de lire dans le dispositif du jugement rendu en date du 27/06/2025 classé au rang des minutes sous le n°2/2025 et le numéro RG 24/08187 : « CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à payer à Maître Virginie BOUILLEZ, conseil d'[L] [H], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile » en lieu et place de « CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à payer à [L] [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile » ;

DIT qu’il convient de rectifier le jugmement rendu en date du 27/06/2025 classé au rang des minutes sous le n°2/2025 et le numéro RG 24/08187 en y ajoutant la page 10 comme suit : “ EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10/05/1978, [M] [U] a consenti à [L] [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée.

Par l’adoption d’une résolution en assemblée générale du 10/06/2004, le syndicat des copropriétaires a acquis l’appartement loué par [L] [H].

Par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 08/07/2024, [L] [H] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet GESTION PASSION, devant le juge des contentieux de la protection, au visa du décret n° 87-712 du 26 août 1987, des articles 2241 et suivants et 1353 du code civil, des articles 7-1, 21 et 23 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[L] [H], représenté par son conseil, sollicite au visa de ses dernières écritures récapitulatives, de voir :

à titre liminaire :

— écarter l’ensemble des pièces et conclusions du défendeur ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui délivrer toutes les quittances de loyer manquantes dont celles de janvier à juin 2021, juillet 2022, mai et juin 2024, sauf à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qui sera liquidée par la présente juridiction ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à supprimer le rappel de loyer inexpliqué de 381,84 euros apparaissant sur les derniers avis d’échéance de loyer délivrés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui sera liquidée par la présente juridiction ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 18,16 euros au titre de la position créditrice du compte locataire ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4213,20 euros au titre des charges non régularisées des exercices comptables 2020 à 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 1197,74 euros au titre du trop payé sur les charges locatives pour les exercices comptables 2020 à 2023 ;

— fixer le monter de la provision sur charges courantes mensuelles à la somme de 42 euros ;

subsidiairement,

— ordonner avant-dire droit une mesure de constat des comptes de régularisation de charges, du montant des provisions sur charges à fixer, des paiements opérés, leur date, leur nature depuis 2020 confiée à un commissaire de justice, avec dispense de consignation compte tenu du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 250 euros TTC au titre du coût du remplacement du siphon de la baignoire ;

— juger que l’ensemble des sommes dues portera intérêt de droit au taux légal à compter du 17/01/2023, date de la mise en demeure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 3000 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet GESTION PASSION, représenté par son conseil, soutient au visa de ses dernières conclusions, de :

— débouter [L] [H] de l’ensemble des demandes ;

— condamner [L] [H] à régler la somme de 381,84 euros au titre d’un rappel de loyer impayé, ainsi que sa dette de 486,63 euros suite à sa condamnation partielle impayée de 1779,11 euros au titre de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] du 07/05/2021 ;

— condamner le même à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions respectives.

L’affaire était mise en délibéré au 18/06/2025, prorogé au 27/06/2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

[L] [H] sollicite dans ses écritures que les conclusions et pièces de la partie adverse soient écartées des débats pour défaut de respect du contradictoire. Il résulte de l’analyse de la demande qu’elle concernait les écritures et pièces échangées avant l’audience précédente du 17/01/2025 et il n’est pas fait référence à l’audience de plaidoirie ayant eu lieu le 09/04/2025. Au surplus, le demandeur n’a pas réitéré oralement cette demande à l’audience du 09/04/2025 et ne mentionne pas les dernières conclusions déposées par la partie adverse à cette audience.

Il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Sur les demandes des parties au titre de la dette locative et le rappel de loyer

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

[L] [H] sollicite l’effacement du rappel de loyer de 381,84 euros sollicité depuis août 2021 et le remboursement de la somme de 18,16 euros au titre de la restitution du trop-perçu par le bailleur. Il indique avoir réglé un loyer de 400 euros en plus du loyer de 412,54 euros en juin 2021 en raison de la poursuite d’un virement bancaire automatique. Il explique avoir réglé la somme de 12,54 euros en août 2021, afin de prendre en compte le double paiement du loyer en juin 2021. Il estime qu’en raison du changement de compte bancaire du Syndic, celui-ci n’a pas comptabilisé le virement indu de 400 euros et a estimé que le loyer d’août 2021 n’avait pas été payé. Il conteste l’existence d’une dette locative.

Le syndicat des copropriétaires, bailleur, sollicite la condamnation au paiement de la somme de 381,84 euros et le rejet des demandes de son locataire. Il affirme que le demandeur est forclos en sa demande de contestation du loyer en application de la loi de 1948. Il ajoute ne pas avoir changé de compte, et avoir pris en considération le virement de 400 euros. Il explique que le locataire n’a pas réglé la totalité de la somme de 1779,55 euros relative à la régularisation de charges ordonnée par la Cour d’appel de [Localité 6] dans sa décision du 07/05/2021 devenue définitive. Selon lui, après déduction des virements du mois de juin 2021 (400 et 412,54 euros), et celui de 12,54 euros du mois d’août 2021, [L] [H] reste redevable de 381,84 euros.

Il convient de relever que la contestation d'[L] [H] ne concerne pas la réévaluation et l’augmentation de son loyer, mais le paiement indu d’une somme d’argent et la contestation d’une dette locative. Le moyen tiré du délai de forclusion, qui ne s’applique par ailleurs qu’une fois que le bailleur a notifié à son locataire l’existence de ce délai, est mal fondé.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces d'[L] [H] (19, 24, 25, 27 et 34) que celui-ci justifie avoir réglé de manière indue la somme de 400 euros en juin 2021 au syndicat des copropriétaire et ne pas être débiteur de la somme de 381,84 euros.

En effet, et contrairement aux dires du bailleur, il ressort du courrier rédigé par le Syndic le 08/06/2021 que celui-ci a effectivement transmis un nouveau RIB à [L] [H] en raison d’un changement de compte bancaire (pièce 34 du locataire). [L] [H] a écrit par courrier recommandé avisé le 21/07/2021 au syndicat des copropriétaire pour informer de l’erreur sur l’envoi de deux virements bancaires, un de 400 euros (ancien montant du loyer avec charges avant juin 2021) et un de 412,54 euros (nouveau loyer à parti de juin 2021) pour le paiement du mois de juin 2021. Il explique également qu’il ne règlera que 12,54 euros en août 2021 afin d’apurer le décompte locatif.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir pris en compte le versement de la somme de 400 euros sur l’ancien journal comptable des loyers (ses pièces 18 et 20), mais opère une confusion entre la dette locative et les sommes dues au titre de la condamnation judiciaire qui ne font pas l’objet d’une compensation (sa pièce 18). Le bailleur ne pouvait déduire le montant de 400 euros de la somme due au titre d’une condamnation judiciaire, alors que son locataire a clairement indiqué qu’il avait versé par erreur cette somme au titre du loyer courant.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le paiement d’une somme ayant fait l’objet d’une condamnation judiciaire devenue définitive. Il lui appartient de suivre la procédure en exécution existante, permettant d’assurer le paiement des condamnations judiciaires. En inscrivant le montant des condamnations judiciaires sur un décompte locatif et des quittances de loyers (pièces 32 du locataire), il génère nécessairement une confusion entre les loyers et charges dus par son locataire, et ses autres créances devant faire l’objet d’un règlement spécifique.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation au paiement de la somme de 381,84 euros, [L] [H] étant à jour de ses loyers et de ses charges, ainsi que la condamnation au paiement de la somme de 486,63 euros au titre de la condamnation judiciaire du 07/05/2021.

De son côté, [L] [H] ne démontre pas être créancier de la somme de 18,16 euros, le règlement de la somme de 12,54 euros en août 2021 ayant permis d’apurer sa créance et de remettre les comptes (au titre des loyers de juin, juillet et août 2021) à zéro des deux côtés.

Par conséquent, [L] [H] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre de la délivrance des quittances de loyer sous astreinte

La délivrance de quittances de loyers est de droit.

[L] [H] sollicite celles de janvier à juin 2021, juillet 2022, novembre et décembre 2024, sous astreinte. Il indique avoir toujours réglé son loyer à terme à échoir, et que le bailleur a lui-même modifié l’appel des loyers à terme échu au fil des années. Il précise avoir reçu les quittances d’avril et mai 2024 après l’envoi de l’assignation judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires produit le duplicata de celles de juillet 2022, et précise que le loyer n’est jamais payé à terme à échoir par le locataire, malgré les dispositions du bail en ce sens. Il ajoute qu’au cours de la procédure en référé en 2023, [L] [H] n’a pas sollicité les quittances de janvier à juin 2021, ce qui questionne sur une éventuelle perte de celles-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un décompte locatif arrêté à juin 2021 concernant les loyers et charges, qui ne permet pas de vérifier la date des appels des loyers postérieurs par le bailleur. En tout état de cause, le locataire n’est pas débiteur d’une dette locative, et a sollicité à de nombreuses reprises la délivrance de ses quittances dans le mois suivant le règlement, et ce par courriers recommandés. Il n’est pas contesté qu’il règle son loyer tous les mois.

Ce manquement à la délivrance de quittances a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation du bailleur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera enjoint de délivrer, dans un délai d’un mois, les quittances de loyer de janvier à juin 2021, et novembre et décembre 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il convient de rappeler au syndicat des copropriétaires que les quittances de loyer ne doivent porter mention que du loyer et des charges, et non des frais et condamnations judiciaires. Par ailleurs, il lui appartient de procéder à l’envoi par courrier recommandé afin de se procurer la preuve de la bonne transmission à son locataire des quittances.

Sur la demande de restitution totale, à défaut partielle, des charges locatives réglées

Aux termes de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version applicable au contrat de bail objet du présent litige, les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2241 alinéa 1 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

S’agissant de la prescription soulevée par le défendeur, il convient de relever qu’il ne conteste pas ne pas avoir effectué de régularisation de charges pour l’année 2020. La prescription ne court pas à compter du versement de chaque provision mensuelle, mais à compter du jour de la régularisation. En l’absence d’une telle régularisation, le locataire n’est pas prescrit en sa demande.

En l’espèce, il résulte de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] du 07/05/2021 qu’aucune condamnation n’a été prononcée concernant la régularisation des charges locatives portant sur l’année 2020, la décision portant sur les exercices antérieurs arrêtés à l’année 2019.

Comme le rappelle la Cour d’appel dans sa décision, la sanction du défaut de justification du montant réel des charges locatives par le bailleur n’est pas le remboursement de l’ensemble des charges provisionnelles réglées par le locataire.

Dès lors, [L] [H] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 4213,20 euros au titre des charges provisionnelles réglées depuis l’année 2020.

S’agissant des montants dus par locataire ou le bailleur au titre de la régularisation des charges après approbation des comptes, le syndicat des copropriétaires produit dans le cadre de la présente procédure l’ensemble des pièces justificatives. Il en déduit dans ses écritures qu’il serait dû à son locataire :

—  201,65 euros au titre des régularisations pour 2020 ;

—  335,45 euros au titre des régularisations pour 2021 ;

—  357,89 euros au titre des régularisations pour 2022 ;

—  327,38 euros au titre des régularisations pour 2023 ;

Soit un total de 1222,37 euros.

[L] [H] est dès lors bien fondé à solliciter le remboursement de la somme de 1197,74 euros au titre du trop payé sur les charges locatives pour les exercices comptables 2020 à 2023, et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui régler ce montant.

Sur la fixation du montant de la provision mensuelle sur charges locatives

[L] [H] sollicite la fixation de la provision mensuelle sur charges à la somme de 42 euros afin qu’elle soit plus proche du montant des charges réellement dues à la fin de l’exercice comptable.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose, estimant que la Cour d’appel a déjà tranché définitivement sur le montant de la provision, et qu’un abaissement impliquera nécessairement un solde débiteur de son locataire compte tenu des charges réelles à venir.

En l’espèce, la fixation de la provision par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] devenu définitif ne fait pas obstacle à une nouvelle fixation pour l’avenir du montant de la provision.

Il ressort de l’analyse des régularisations des années précédentes que le locataire est toujours créditeur à la fin de l’exercice comptable. Il est également manifeste que le syndicat des copropriétaires n’est pas diligent dans la régularisation annuelle des charges, malgré les demandes de son locataire et les tensions existantes à ce sujet depuis de nombreuses années. L’augmentation hypothétique des charges dans le futur ne peut suffire à justifier un maintien du montant actuel, les résultats précédant mettant en évidence une différence importante entre les règlements effectués et ceux réellement dus après régularisation. Il convient dès lors de modifier le montant de la provision réglée, afin qu’elle soit au plus proche de la réalité des montants dus après régularisation.

Compte tenu des résultats de régularisations cités précédemment, et du montant actuel de la provision sur charges locatives de 70,22 euros, il y a lieu de faire droit à la demande d'[L] [H] et d’abaisser le montant de cette provision à 42 euros par mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la demande de remboursement du coût de réparation du siphon

Il résulte de la liste annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 que le locataire est tenu aux réparations suivantes :

« IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. »

Cette liste s’impose aux parties au contrat de bail, l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux contrats soumis à la loi de 1948 en matière de réparations locatives renvoyant à l’application de ce décret.

[L] [H] sollicite le remboursement de la somme de 250 euros TTC, réglée le 20/10/2021 à la SASU DA SILVA pour réparer le siphon de la baignoire de sa salle de bain suite à une fuite d’eau (pièces 5 et 6 d'[L] [H]).

Le bailleur estime qu’en application du contrat de bail, le locataire est tenu à la réparation du siphon.

En l’espèce, en application du décret susvisé, qui prévaut, [L] [H] est bien fondé à solliciter le remboursement de la réparation du siphon, qui n’est pas une réparation locative.

A titre surabondant, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 25/05/2023 de [O] [R] (pièce 37 d'[L] [H]) que la réparation du siphon a été nécessaire suite à une fuite d’eau l’ayant endommagé. Le rapport ne relève aucune faute du locataire dans l’entretien de la salle de bain et la survenance de la fuite d’eau.

Dès lors, [L] [H] est bien fondé à solliciter le remboursement de la somme de 250 euros TTC.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[L] [H] sollicite la réparation de son préjudice moral et matériel et le versement d’une indemnisation à hauteur de 5000 euros. Il estime avoir subi de nombreux dommages du fait du comportement de son bailleur qui ne délivre pas ses quittances de loyers de manière diligente, le privant du versement de ses APL, qui ne respecte pas ses obligations contractuelles malgré les nombreuses mises en demeure et condamnations, qui ne procède pas aux régularisations annuelles de charges, qui l’accuse faussement de causer la vétusté des caves malgré le rapport d’expertise judiciaire ne concluant pas en ce sens, et qui use de calomnies aux cours des diverses procédures judiciaires.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout manquement et absence de diligence, et ajoute que le locataire fait preuve de mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires estime que le locataire n’entretient pas son logement, causant de la vétusté importante dans les lieux, et dans les caves situées en-dessous. Il précise que le locataire refuse de laisser la copropriété accéder à son logement pour effectuer des réparations.

En l’espèce, s’il résulte des pièces produites par le demandeur qu’il ne justifie pas d’un préjudice matériel autre que le coût de réparation du siphon, déjà traité, il justifie néanmoins de l’existence d’un préjudice moral causé par l’inexécution et la mauvaise exécution des obligations contractuelles par son bailleur.

En effet, [L] [H] sollicite régulièrement les régularisations de charges et la délivrance de quittances de loyer afin de pouvoir les transmettre à la CAF et justifier du règlement mensuel de ses loyers afin d‘obtenir ses APL, en vain. Il n’est pas contesté que de son côté, [L] [H] n’a pas de dette locative, et règle les sommes dues à son bailleur. Les courriers qu’il envoie à son bailleur sont toujours justifiés par une anomalie dans le décompte locatif, une mention erronée dans les quittances ou encore une demande de régularisation ou remboursement.

L’absence de diligence du syndicat des copropriétaires se poursuit depuis plusieurs années et entraîne nécessairement un préjudice à son locataire, qui doit initier des démarches administratives et judiciaires pour obtenir gain de cause.

Il sera enfin relevé qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte les dires des parties sur l’état du logement d'[L] [H], cet élément n’étant pas l’objet du présent litige.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à [L] [H] la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera ordonnée de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe ;

DIT n’y avoir lieu à écarter les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à payer à [L] [H] les sommes suivantes :

—  1197,74 euros au titre de la régularisation sur les charges locatives pour les exercices comptables 2020 à 2023 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  250 euros TTC au titre de la réparation du siphon de la baignoire, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2500 euros en réparation du préjudice moral, portant intérêts au taux légal à compter de la décision ;

FIXE le montant de la provision mensuelle sur les charges locatives récupérables à la somme de 42 euros à compter du mois suivant la présente décision, soit à compter du mois de juillet 2025 ;

ENJOINT le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], de délivrer à [L] [H] les quittances de loyers de janvier à juin 2021, et novembre et décembre 2024, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

ASSORTIT la condamnation de délivrance de quittances de loyers d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

DIT qu’à l’expiration du délai de 3 mois, il devra être statué sur la liquidation ou le renouvellement de l’astreinte ;

SE RESERVE la compétence en matière d’astreinte ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de ses demandes reconventionnelles de condamnation en paiement à l’encontre d'[L] [H] des sommes de 381,84 euros et 486,63 euros ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à payer à [L] [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.”

DIT que copie de la présente décision sera annexée et transcrite en marge de la décision susvisée à la diligence du greffier de ce tribunal, sans autre modification et que les deux décisions intégrales seront notifiées à l’ensemble des parties ;

LAISSE les dépens à la charge du Trésor public.

Mis à disposition le 28/08/2025,

La greffière La juge des contentieux de la protection