TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Benjamin BAILLAUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean-yves ROCHMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08239 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DXB

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 26 avril 2024

DEMANDEURS

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [J] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0643

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin BAILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0942

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 26 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08239 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DXB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 1993, M. [X] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] pour une durée de trois ans prenant effet le 1 er mai 1993 pour se terminer le 30 avril 1996 avec tacite reconduction.

Par acte d’huissier de justice du 31 octobre 2022, M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont délivré congé pour vendre à M. [M] [G] pour le 30 avril 2023.

Par acte d’huissier de justice du 9 août 2023, M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 afin de voir :

Débouter Monsieur [M] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusionsDire et juger Monsieur et Madame [S] recevables et bien fondés en leurs demandes, les y recevant:Valider le congé pour vendre du 31.10.2022 pour le 30.04.2023Constater que Monsieur [M] [G] se trouve déchu de tout titre d’occupation sur le local objet du bailen conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe situés au rez-de-chaussée gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 1], avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner Monsieur [M] [G] à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer courant, soit 444,16 € charges comprises, et ce jusqu’à la libération effective et complète des lieux.Autoriser Monsieur et Madame [S] à faire séquestrer les meubles qui se trouveront dans le logement dans tel garde-meuble de son choix aux frais exclusifs de Monsieur [M]

[G]Condamner Monsieur [M] [G] à payer la somme de 1800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de l’Instance.Rappeler que l’exécution provisoire est attachée de plein droit au jugement à intervenir, et ce, nonobstant appel et sans constitution de garantie.À l’audience du 31 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience de plaidoirie du 14 février 2024.

A cette audience, M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S], représentés par leurs conseils, se référant à leurs conclusions récapitulatives réitérant les demandes formées par assignation, fixent leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 2000 euros, font valoir que le congé délivré est valable et rejette la demande formée par le défendeur visant à obtenir un délai pour quitter les lieux précisant avoir nécessité de vendre le bien immobilier aux fins de financer les dépenses de M. [S] âgé de 75 ans en raison de ses problèmes de santé.

M. [M] [G], représenté, par son conseil, sollicite, se référant à ses conclusions déposées à l’audience de  :

A titre principal, de

débouter Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] de leurs demandes de toutes leurs demandes,A titre subsidiaire,

accorder un délai de 3 ans à l’expulsion de Monsieur [M] [G] pour quitter som logement sis [Adresse 1],limiter l’indemnité d’occupation due à Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] par monsieur [M] [G] à la somme de 401,21 euros au titre du loyer et 42,95 euros de charges.débouter Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] de leur demande de condamnation de Monsieur [M] [G] de payer toute somme au titre d’une indemnité d’occupation passée,condamner Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] à restituer à Monsieur [M] [G] son dépôt de garantie lors de la future remise des clés, soit la somme de 609,8 euros.En tout état de cause,

débouter Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,débouter Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] de toute demande de condamnation de Monsieur [G] aux frais irrépétibles;condamner Monsieur [X] [S] et Madame [C] [S] aux dépens.

Il affirme que le congé délivré est nul en raison de l’absence de preuve de remise de la lettre simple accompagnant la signification et fait état au soutien de sa demande formée à titre subsidiaire aux fins d’obtenir un délai pour quitter les lieux, de ses problèmes de santé et de la modicité de ses revenus.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 30 avril 1993, M. [X] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] pour une durée de trois ans prenant effet le 1er mai 1993 pour se terminer le 30 avril 1996.

M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] produisent aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de location consenti à M. [M] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] rdc gauche pour une durée de trois ans prenant effet le 1er mai 1993 pour se terminer le 30 avril 1996 avec tacite reconduction portant sur un appartement de type F1, visant la possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire moyennant un délai de préavis de six mois à l’expiration du contrat pour reprise ou vente ;

— le congé délivré par acte d’huissier de justice, en date du 31 octobre 2022 remis à l’étude d’huissier, par lequel M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont délivré congé pour vendre à M. [M] [G] pour le 30 avril 2023 comportant une offre de vente au prix de 160 000 euros net vendeur et la notification d’un nouveau prix de vente le 23 mars 2023 d’un montant de 130 000 euros net vendeur.

Si M. [G] soutient n’avoir jamais reçu ni l’avis de passage, ni le courrier simple de l’huissier, force est de constater que les demandeurs produisent le congé délivré par acte d’huissier de justice, en date du 31 octobre 2022 avec indication de la remise à l’étude d’huissier, sans qu’il n’y ait lieu d’exiger qu’ils rapportent la preuve, en sus, de la remise effective de l’avis de passage et de la lettre à son destinataire à défaut de tout fondement juridique.

Il convient en conséquence de constater que le congé a été délivré dans les formes et délais requis par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré par acte d’huissier de justice, remis à l’étude d’huissier, en date du 31octobre 2022 sera donc validé, avec effet à la fin du bail soit le 30 avril 2023 à minuit, le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause la validité de ce congé.

Il en résulte que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023 et son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux.

Sur la demande de résiliation du bail et la demande d’expulsion

Le congé délivré étant validé, il sera dit que le bail portant sur le logement sis sur des locaux situés au [Adresse 1] rdc gauche a été résilié le 30 avril 2023 à minuit. En conséquence, M. [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance du concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais supplémentaires à M. [M] [G] pour quitter les lieux, celui-ci ayant déjà bénéficié outre du délai de préavis de 6 mois, du délai de la procédure judiciaire, soit en tout près de 18 mois entre le congé délivré le 31 octobre 2022 et la date du présent jugement, 26 avril 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de faire droit à la demande des époux [S] visant à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1ER mai 2023, en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers, soit 444, 16 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à verser au bailleur la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le congé délivré par M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] à M. [M] [G] le 31 octobre 2022 valide,

DIT que le bail d’habitation meublé conclu le 1er mai 1993 entre M. [X] [S] et M. [M] [G] concernant les locaux situés au [Adresse 1] a pris fin le 30 avril 2023 à minuit,

ORDONNE à M. [M] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], et le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef , au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [M] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [M] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 444, 16 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [G] aux dépens et à régler à M. [X] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024

La Greffière La Juge