TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00064 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GJC

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 5]), représenté par son administrateur provisoire, Maître [O] [G]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par M^e Anne PONCY D’HERBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [X]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 16] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 12]

représenté par M^e Frédéric LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0480

Madame [F] [W] épouse [X]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 13] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e Frédéric LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0480

SCP GUILLOUS CHENE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Frédéric LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0480

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e PONCY D’HERBES

Copie certifiée conforme d élivrée à :

M^e LALLEMENT

Le :

COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS-CGL

RCS DE [Localité 15]-[Localité 17] : n°B 303 236 186

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Décision du 04 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00064 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GJC

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 23 octobre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

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* *

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 décembre 2024, publié le 31 décembre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G], a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [H] [X] et Mme [F] [W] épouse [X], situés à cette adresse, et plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution.

Par actes de commissaire de justice du 24 février 2025, le créancier poursuivant a assigné M. et Mme [X], ainsi que la SCP Guillous & Chene, devant le juge de l’exécution en vente forcée des droits immobiliers saisis en six lots distincts, sollicitant que sa créance soit mentionnée pour la somme de 260 142,04 euros, au 29 novembre 2024, outre les intérêts postérieurs et frais, et demandant que soit autorisée une publicité sur Internet. Il sollicite, en outre, la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties étaient représentées par leurs conseils à l’audience d’orientation du 23 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2025 et soutenues à l’audience, le créancier poursuivant a conclut au rejet des contestations et demandes formées par les défendeurs. Il s’est désisté de son instance à l’encontre de la SCP Guillous & Chene et a demandé que soit écartée la constitution et a repris les autres demandes figurant à son assignation.

Par conclusions du 10 octobre 2025, les défendeurs demandent au juge de l’exécution de :

— prononcer de la nullité de l’assignation et du commandement valant saisie immobilière, ainsi que la caducité du commandement,

— à défaut, de sursoir à statuer dans l’attente d’une décision de justice revêtue de l’autorité de la chose jugée ayant statué sur la décision de Maître [G], ès qualités, du 3 octobre 2024,

— à défaut de déclarer irrecevable Maître [G], ès qualités, faute de qualité à agir, de la déclaer irrecevable en son assignation délivrée à la SCP Guillous et Chene faute d’intérêt et de qualité à agir, de rejeter ses demandes de voir écarter la demande de constitution de la SCP Guillous & Chenee et au titre des frais irrépétibles, et demande la mise hors de cause de la SCP Guillous & Chêne,

— à titre subsidiaire, de constater l’absence de titre exécutoire revêtu de l’autorité de la chose jugée et l’impossibilité de fixer la créance et le rejet des demandes,

— à titre encore plus subsidiaire, d’ordonner la vente amiable au mises à prix,

— de condamner le poursuivant à payer la somme de 5 000 euros à M. et Mme [X] et celle de 1000 euros à la SCP Guillous & Chene.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence à leurs conclusions.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la mise hors de cause de la SCP Guillous & Chene

Aucune demande n’étant formée à l’encontre de la SCP Guillous & Chene, qui a été attraite dans la cause par erreur, il y a lieu de la mettre hors de cause.

Sur la nullité des significations des actes de commissaire de justice

Il résulte des pièces communiquées que le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré aux débiteurs saisis par acte du 12 décembre 2024, signifié par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, après que celui-ci ait constaté l’impossibilité de remettre l’acte à personne, les destinataires étant absents et la certitude de leur domicile étant caractérisée par la confirmation par le service des impôts et par leur avocat, maître Chêne. L’acte de signification indique qu’un avis de passage a été laissé sur place et que la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile a été adressée aux débiteurs.

Il n’est nullement établi que les boîtes aux lettres de l’immeuble auraient été inaccessibles à la date de cette signification, comme allégué par les défendeurs, étant observé qu’il résulte du procès-verbal de description établi par commissaire de justice le 16 janvier 2025 que celui-ci a pu y accéder et les prendre des photographies, malgré les travaux en cours.

Aucun motif d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière n’est donc établi de ce chef.

En outre, sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 le 30 décembre 2024, soit dans le délai prévu par l’article R. 321-6 du code des procédures civiles d’exécution, résulte du certificat de dépôt établi par ce service.

L’acte d’assignation a été signifié aux débiteurs le 24 février 2025, par remise à l’étude du commissaire de justice, dans les mêmes conditions que le commandement de payer valant saisie, en raison de leur absence et après vérification de la certitude du domicile, l’acte attestant le dépôt d’un avis de passage et l’envoi de la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile. Pour les motifs déjà indiqué, il n’est pas établi que la boîte aux lettres aurait été inaccessible.

Dans ces conditions, l’assignation a été régulièrement délivrée aux deux débiteurs saisis, dans le délai prévu par l’article R. 322-4, et n’encourt pas la nullité.

Décision du 04 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00064 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GJC

Il convient, dans ces conditions, de rejeter les demandes d’annulation du commandement valant saisie immobilière et de l’assignation en raison d’une signification irrégulière, ainsi que la demande de voir déclarer caduc le commandement pour ce motif.

Sur le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la demande d’annulation de la décision de l’administrateur provisoire

Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, « le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

(…)

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

(…) ».

Il appartient donc au juge de l’exécution, qui a une compétente exclusive pour trancher les contestations qui s’élèvent à l’occasion de la saisie immobilière, même si elles portent sur le fond du droit, de se prononcer sur l’éventuel défaut de pouvoir de l’administrateur provisoire ayant délivré le commandement de payer valant saisie immobilière, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Il n’y a pas lieu, dès lors, d’accueillir la demande de sursis à statuer.

Sur les pouvoirs de l’administrateur provisoire pour engager la procédure de saisie immobilière

Il résulte des dispositions de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le juge qui désigne un administrateur provisoire le charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire ou y mettre fin à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’article 26, a, de ce texte prévoit notamment que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.

Aux termes de l’article R. 321-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, la délivrance du commandement valant saisie immobilière est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier.

Cette dérogation au principe selon lequel l’exercice d’une voie d’exécution est un acte d’administration, s’explique par les dispositions de l’article L. 322-6 du même code selon lesquelles, à défaut d’enchères lors de l’audience d’adjudication, c’est le créancier poursuivant qui est déclaré adjudicataire d’office du bien saisi.

Dans la présente espèce, si les parties s’abstiennent de verser aux débats la décision ayant désigné Maître [G] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 3], il est constant que cette désignation est intervenue en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Dans ces conditions, conformément aux textes qui viennent d’être rappelés, M. et Mme [X] invoquent à bon droit le défaut de pouvoir de l’administrateur provisoire pour délivrer un commandement valant saisie immobilière qui, étant assimilé à un acte de disposition, est exclu des pouvoirs que le juge peut confier à l’administrateur provisoire qu’il désigne.

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte « le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité ».

Dans ces conditions, le commandement valant saisie immobilière doit être annulé, ce qui entraîne l’annulation des actes subséquents, délivré par le même administrateur provisoire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’issue du litige conduit à mettre les dépens à la charge du demandeur.

Il sera condamné, en outre, à payer la somme de 1 500 euros à M. et Mme [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SCP Guilloux et Chêne formée sur ce fondement sera rejetée, cette dernière n’ayant pu ignorer, au regard de sa profession, que l’assignation lui avait été délivrée par erreur et qu’aucune demande n’était dirigée à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Met hors de cause la SCP Guillous & Chêne,

Rejette la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la demande d’annulation de la décision prise le 3 octobre 2024 par l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4],

Annule le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 12 décembre 2024 par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G], à M. [H] [X] et Mme [F] [W] épouse [X],

Annule l’assignation délivrée le 24 février 2025 à M. [H] [X] et Mme [F] [W] épouse [X],

Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, et par la SCP Guillous & Chêne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G], à payer la somme de 1 500 euros à M. [H] [X] et Mme [F] [W] épouse [X],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G], aux dépens.

La Greffière La Juge de l’Exécution