TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [T] [Y] [U] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADRS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 09 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Montparnasse Moisant sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU -GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y] [U] épouse [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADRS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [U] épouse [X] est propriétaire du lot n°103 dans l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, a assigné Mme [T] [U] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  1376,59 euros au titre des charges et 446,40 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2022 d’avoir à payer la somme de 4786,58 euros, de la mise en demeure du 7 février 2023 d’avoir à payer la somme de 5125,75 euros, de la lettre de mise au contentieux du 30 octobre 2023 d’avoir à payer la somme de 5506,83 euros, de la lettre de mise au contentieux en date du 30 janvier 2024 d’avoir à payer la somme de 5750,84 euros, et de la présente assignation pour le surplus,

—  3300 euros de dommages et intérêts,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que Mme [T] [U] épouse [X], auparavant indivisaire, était devenue propriétaire du lot suite au partage effectué le 4 décembre 2024. Il a expliqué qu’elle ne payait pas régulièrement ses appels de charges, ce qui créait pour lui des difficultés de gestion. Il a ajouté qu’elle avait déjà été condamnée à ce titre antérieurement au partage des biens.

Mme [T] [U] épouse [X], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— un acte de partage en date du 4 décembre 2024 attestant de la propriété du lot n°103,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges de 2021, 2022 et 2023,

— les extraits du grand livre 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 septembre 2020, 1er juillet 2021, 27 juin 2022, 27 juin 2023 et 17 juin 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2021 et 2022,

o vote des travaux et dépenses suivants : renforcement sécurité accès copropriété (Assemblée générale du 14 septembre 2020 résolution 14), plan pluriannuel travaux (Assemblée générale du 27 juin 2023 résolution 15), étude réalisation DPE collectif (Assemblée générale du 27 juin 2023 résolution 16), étude ravalement (Assemblée générale du 27 juin 2023 résolution 18), installation rampe PMR (Assemblée générale du 17 juin 2024 résolution 15),

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte en date du 1er avril 2025,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance est établie à hauteur de la somme de 1270,36 euros selon décompte du 1er avril 2025, portant sur la période du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 inclus.

Ont été déduits de la demande :

— appel étude audit énergétique (19,05 euros), non justifié par un vote en assemblée générale,

— vente deux émetteurs parking (77 euros), faute de facture,

— appel étude AMO (10,18 euros), non justifié par un vote en assemblée générale.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 1270,36 euros.

Si Mme [T] [U] épouse [X] était avant le 4 décembre 2024 en indivision avec Mme [S] [U] épouse [W], cette dernière est réputée n’avoir jamais eu de droits sur le bien aux termes de l’acte de partage.

Mme [T] [U] épouse [X] sera condamnée à payer la somme de 1270,36 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, aucune preuve d’envoi et de réception des mises en demeure figurant au dossier n’étant versée en procédure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 446,40 euros, décomposés comme suit :

—  96 euros de frais de mise en demeure,

—  350,40 euros de frais de mise en contentieux.

En l’espèce, si deux mises en demeure sont versées en procédure, il n’est justifié d’aucune preuve d’envoi. S’agissant des frais de mises en contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit qu’aucune charge n’est payée depuis plus de quatre ans. Si les tantièmes détenus (82/100000) et le montant de la créance sont peu élevés, il s’agit de la deuxième condamnation de Mme [T] [U] épouse [X] pour des impayés de charges de copropriété sur ce bien. Enfin, cette absence de paiement cause nécessairement des difficultés au syndicat des copropriétaires contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à sa mission.

La défenderesse sera condamnée à payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [U] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], les sommes de:

—  1270,36 euros pour la période du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  300 euros de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [T] [U] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [U] épouse [X] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente