TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [H] [P]

Maître Sophie COMMERÇON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Anne CADORET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07066 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2K

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [K] [U]

demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [L] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Anne CADORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1902

DÉFENDEURS

Madame [R] [H] [P]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A344 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-032496 du 26/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07066 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2K

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 février 1998, M. [M] [K] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte droite, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3 300 francs.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 24 119,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] le 24 janvier 2024.

Par assignations du 16 juillet 2024, M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  26 771,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

-2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 novembre 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [M] [K] [U] et Mme [J] [L] épouse [U], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils ont formé les demandes suivantes :

— DECLARER M. et Mme [U] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— CONSTATER l’absence de contestations sérieuses s’opposant aux demandes de M. et Mme [U] ;

— CONSTATER la résiliation du contrat de bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire au profit de M. et Mme [U] au 6 mars 2024 et dire en conséquence que les locataires devront quitter les lieux ;

— ORDONNER l’expulsion de Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y], et tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 4] [Localité 6], avec le concours de la force publique si besoin, et ce sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision ;

— SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

— AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressé à ses risques et périls en garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— CONDAMNER solidairement Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y] à payer à Mme et M. [U] la somme provisionnelle de 28 893.46 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, majorée du taux d’intérêt légal en vigueur pour la période courant la date d’exigibilité de chacune des sommes dues jusqu’à la date de leur paiement effectif ;

— CONDAMNER solidairement Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y] au versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 194.41 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux, formalisés par la remise des clefs aux bailleurs ;

— CONDAMNER solidairement Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y] à payer à Mme et M. [U] la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral;

— ORDONNER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER solidairement Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y] à payer à Mme et M. [U] la somme provisionnelle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y] aux entiers dépens.

Mme [R] [H] [P] et M. [V] [Y] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe.

M. [V] [Y] s’est présenté postérieurement à l’audience de référés, à 12h41 et a sollicité la réouverture des débats.

La réouverture des débats a été ordonnée et l’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 10 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 31 janvier 2025.

À l’audience du 31 janvier 2025, M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée fin janvier 2025, s’élève désormais à 30 933,69 euros. M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délai pour quitter les lieux.

M. [V] [Y], représenté par son conseil, demande que soit constater l’irrecevabilité de la procédure pour défaut de notification à la préfecture. Il a déposé des conclusions, aux termes desquelles il forme les demandes suivantes :

— RECEVOIR le défendeur en toutes ses demandes, fins et conclusion ;

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONSTATER la bonne foi de M. [V] [Y] ;

— ACCORDER 12 mois de délais au défendeur pour quitter les lieux ;

— DEBOUTER les requérants de leur demande d’astreinte ;

— DEBOUTER les requérants de leur demande d’allocation de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER les bailleurs de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure pénale, subsidiairement la réduire à de plus infime proportions.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [H] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [V] [Y] indique que Mme [R] [H] [P] est décédée. Il expose être gravement malade depuis 2020 et percevoir l’AAH à hauteur de 1 120 euros par mois. Il ajoute que son loyer est trop conséquent par rapport à ses revenus. M. [V] [Y] déclare avoir fait une demande de logement social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré aux fins de produire d’une part la notification de l’assignation à la préfecture, et d’autre par l’acte de décès de Mme [R] [H] [P] et un justificatif médical au soutien des prétentions de M. [V] [Y].

Le 5 février 2025, le conseil de M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] a produit l’accusé de réception électronique datant du 24 janvier 2024 de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la signification du commandement de payer.

M. [V] [Y] n’a pas produit l’acte de décès de Mme [R] [H] [P] , ni de justificatifs médicaux au soutien de ses prétentions.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également appli-cables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] fondent leur demande de constat de la résiliation du bail conclu avec M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] sur l’absence de paiement des loyers par ce dernier de sorte que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées sont applicables au présent litige.

Or, si M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, ils ne justifient pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il en ressort que la demande de constat de la résiliation judiciaire du bail formée par M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] est irrecevable de même que les demandes subséquentes.

Il ne pourra donc être statué que sur la demande en paiement de la dette loctative.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ".

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire.

En l’espèce, à l’audience, M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] actualisent à fin janvier 2025 la dette locative à la somme de 30 933.69 euros, mais ils ne produisent aucun décompte justifiant cette dette. Cependant, ils versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus, M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] leur devaient la somme de 28 893,46 euros.

M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3.Sur la demande de dommages et intérêts

Les bailleurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui qui sera réparé par les dispositions de la présente décision. Il n’y a donc pas lieu à condamnation à dommages et intérêts.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat plus de six semaines avant l’audience,

DECLARE en conséquence M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] irrecevables en leur demande de constat de la résiliation du bail conclu avec M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] et en leurs demandes subséquentes,

CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] à payer à M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] la somme de 28 893,46 euros (vingt-huit mille huit cent quatre vingt-treize euros et quarante six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] à payer M. [M] [K] [U] et Madame [J] [L] épouse [U] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement. [V] [Y] et Mme [R] [H] [P] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge