TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à Me [Localité 13] et M^e SMADJA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/06168 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZTON

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [L], [I] [J] [P]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J114

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. CAZALIERES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1434

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/06168 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda [Localité 9], Juge

assistées de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 25 janvier 2023, a été conclue une vente, au profit de Madame [K] [Z] [R], d’un lot appartenant à Madame [L] [I] [J] [P] et dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par lettre du 25 janvier 2023, Maître [V] [B], notaire, a notifié l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet CAZALIERE.

Le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier une première opposition au paiement du prix de vente pour paiement de la somme de 11.842,98 euros au principal.

Le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier une seconde opposition au paiement du prix de vente pour le même montant, en mentionnant qu’elle annule et remplace le précédent acte du 14 février 2023.

Par acte du 21 avril 2023, Madame [J] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande, au visa des articles 1240 du code civil, 20-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 5-1 et 35-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de:

Décision du 16 Décembre 2025

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« Déclarer recevable la contestation formée par Madame [L] [I] [J] [P],

Déclarer nulle, à défaut infondée, l’opposition formée le 7 mars 2023 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET CAZALIERE,

En conséquence, ordonner la mainlevée totale de l’opposition au paiement du prix de vente,

Dire et juger que la somme réclamée de 4.560 €, au titre des travaux de réfection de la cage d’escalier n’est pas due par Madame [L] [I] [J] [P] et débouter le défendeur de toute demande en paiement de cette somme,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET CAZALIERE, au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner le même au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 octobre 2024, et au visa des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 10 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

« – DIRE ET JUGER que l’opposition formée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] : [Adresse 2] est régulière conformément à l’article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 10 mars 1967 ;

DIRE ET JUGER que l’opposition est justifiée compte tenu de la responsabilité de Madame [L] [J] [P] dans les désordres constatés dans les parties communes de l’immeuble ;

DEBOUTER purement et simplement Madame [L] [J] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel

CONDAMNER Madame [L] [J] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] la somme de 4.560 €uros TTC conformément au devis établi par la société Gabriel MALAU en réparation des désordres causés sur les parties communes par son déménagement ;

ORDONNER le règlement du solde entre les mains de l’office notarial 60 FOCH NOTAIRES, notaires à [Localité 14], au profit du Syndicat des Copropriétaires à la suite de l’opposition régularisée le 7 mars 2023 ;

CONDAMNER Madame [L] [J] [P] au paiement de 3.000 €uros de dommages et intérêts dus au titre de l’action abusive non fondée qu’il a intenté à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] : [Adresse 2] ;

CONDAMNER Madame [L] [J] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] : [Adresse 2] la somme de 3.000 €uros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [L] [J] [P] aux entiers dépens.»

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 11 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 8 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la nullité de l’opposition

Selon l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.

L’article 5-1 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise:

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Décision du 16 Décembre 2025

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L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance, afin de permettre à celui qui la reçoit d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié et si elle doit dès lors être réglée par priorité aux autres créanciers. Par ailleurs, au sein des deux premières catégories de créances énoncées par l’article 5-1 susvisé, le montant des charges, d’une part, et celui des travaux, d’autre part, doivent être énoncés séparément.

Ainsi, l’opposition de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter, non seulement la répartition des charges et travaux mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes.

Est donc nulle l’opposition qui ne mentionne pas de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat et comprend des sommes indues.

L’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article précité a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374, 1° bis, du code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées et n’est en revanche pas de nature à entraîner la nullité de l’acte.

En l’espèce, Madame [J] [P] sollicite la nullité de l’opposition du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l’opposition a été formée tardivement, sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie de la date de réception de l’avis de mutation ; que la mention du montant et des causes des créances doivent être clairement exposées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que le montant du devis relatif aux travaux de remise en état dont le syndicat des copropriétaires demande le remboursement, ne figure pas dans les actes d’opposition ; qu’il est sollicité le paiement de la somme de 6.035,51 euros sans ventilation ni précision de sorte qu’elle en ignore la cause ; que le syndicat des copropriétaires a élu domicile au sein de l’étude [E] à [Localité 14] alors que l’immeuble litigieux se trouve à [Localité 10]; et que l’opposition au prix de vente a été signifiée à Madame [Z] [R], bénéficiaire de la mutation, et non à Madame [J] [P].

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant avoir reçu l’avis de mutation le 22 février 2023 de sorte que l’opposition signifiée le 7 mars 2023 respecte le délai légal de quinze jours ; et que l’opposition détaille les montant et nature des créances.

S’agissant des créances contestées, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats et notamment de l’acte d’opposition en date du 7 mars 2023 que si des sommes dont Madame [J] [P] serait redevable sont listées, celles-ci sont énoncées par poste de manière générale, à savoir : « 1- des provisions exigibles – 1.1 dans le budget prévisionnel …876.93 ; – 1.2 dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel … 1213,41 ; 2- des charges impayées sur les exercices antérieurs … 3102,13 ; 3- des sommes devenues exigibles du fait de la vente…0 ; 4- des avances exigibles – 4.1 avance constituant la réserve…0 – 4.2 avances nommées provisions…0 – 4.3 avances représentant un emprunt…0 ; 5- des autres sommes devenues exigibles du fait de la vente – prêt (quote-part du vendeur devenue exigible) autres causes telles que condamnations…6035.51 », sans davantage de précision sur les détails des créances exigées, leur nature et leur ventilation.

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L’absence de précision quant aux montants réclamés est d’autant plus établie que par courrier daté du 6 mars 2023, le conseil du syndic a fait état, au titre de l’opposition formée, de la somme de 3.800 euros HTC, soit 4.560 euros TTC, dont Madame [J] [P] serait redevable et qui correspondrait à des travaux de réparations de la cage d’escalier, sans que cette somme n’apparaisse de manière claire, distincte et précise dans le décompte des sommes réclamées dans le cadre de l’opposition.

Ainsi, à défaut de précision suffisante s’agissant des sommes réclamées dans l’opposition du syndicat des copropriétaires permettant à Madame [J] [P] de les identifier, il apparaît que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires ne respecte pas les prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 et doit être déclarée nulle, sans que les autres moyens soulevés ne soient à examiner.

En conséquence, il convient d’ordonner la mainlevée de cette opposition.

2- Sur la demande en paiement

Le syndicat des copropriétaires demande à titre reconventionnel le règlement de la somme de 4.560 euros TTC correspondant aux travaux de remise en état de la cage d’escalier, endommagée lors du déménagement de Madame [J] [P], comme en attestent les copropriétaires et les enregistrements vidéos de l’immeuble.

Madame [J] [P] s’oppose à cette demande indiquant que le syndicat des copropriétaires n’avait fourni aucune précision sur les dommages, leur nature, leur ampleur ; que les éléments probants comme les attestations, les vidéos surveillance dont il est fait état, ne lui ont pas été communiqués ; qu’elle n’est pas à l’origine des désordres de la cage d’escalier ; et que le montant sollicité parait exorbitant.

Si le syndicat des copropriétaires ni ne vise les textes sur lesquels il fonde sa demande, ni ne qualifie le fondement juridique de sa demande, il convient, conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, de qualifier la demande du syndicat des copropriétaires, qui consiste en une demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de Mme [J] [P], de sorte que la demande repose sur la responsabilité délictuelle de la copropriétaire au titre de l’article 1240 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des attestations des copropriétaires dont certains ont été témoins directs des faits, et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 août 2024 ayant visionné les vidéos surveillance placées dans la cage d’escalier que des dégradations ont été causées lors du déménagement de Madame [J] [P] le 14 janvier 2023. A la lumière de l’ensemble des pièces versées aux débats, les dommages sont, de manière incontestable, imputables à Madame [J] [P]. Ainsi, cette dernière sera redevable du coût de remise en état des parties communes qu’elle a dégradées.

Si Madame [J] [P] remet en cause le montant du devis produit par le syndicat des copropriétaires, il apparait que les différents postes de travaux listés dans le devis versé aux débats correspondent aux emplacements endommagés identifiés par les attestations et le constat du commissaire de justice, situés entre le 4e étage, où est situé l’appartement de Madame [J] [P], et le rez-de-chaussée, cette dernière ayant emprunté les escaliers lors de son déménagement.

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Force est de relever que Madame [J] [P] n’apporte aucun élément de nature à permettre de considérer que le montant exigé comprendrait des sommes indues, ou serait hors de proportion avec le prix du marché.

Dès lors, il convient de dire que Madame [J] [P] sera redevable de la somme de 4.560 euros TTC.

3- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Madame [J] [P] à 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ce à quoi Madame [J] [P] s’oppose.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de ce que l’action de Madame [J] [P], qui obtient gain de cause s’agissant de la mainlevée de l’opposition, aurait dégénéré en abus du droit, ni de l’existence d’un préjudice en lien avec la faute invoquée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande sur ce point.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de ce qui précède, dans la mesure où il est fait droit aux demandes principale ou reconventionnelle de chacune des parties, il convient de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de ce qui précède, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’opposition signifiée le 7 mars 2023 et ORDONNE la mainlevée immédiate des fonds bloqués par l’office notarial Noriace pour un montant de 11.842,98 euros ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] la somme de 4.560 euros TTC au titre des travaux de remise en état des parties communes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts au titre de procédure abusive ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente