TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57619 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GB7

AS M N° : 4

Assignation du :

05 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [O] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

S.A.S.U. SAFIR AGENCY

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2021, Mme [Y] a donné à bail commercial à la société Safir Agency en cours d’immatriculation des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], lot n°86, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 21 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

La société Safir agency a été immatriculée le 27 septembre 2021 au registre du commerce et des sociétés.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Y] a fait délivrer à la société Safir agency, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme au principal de 7 220, 37 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, fait assigner la société Safir agency devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce :

«  o Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, faute de règlement des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance.

En conséquence,

o Ordonner l’expulsion de la Société SAFIR AGENCY et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 5] [Localité 2], rez-de-chaussée et sous-sol dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

o Condamner à titre provisionnel la Société SAFIR AGENCY au paiement de la somme de 14.437,16€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant de mai 2024 à octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 7.220,37€ et à compter de la présente assignation pour le surplus,

o Condamner à titre provisionnel la Société SAFIR AGENCY au paiement de la somme de 1.443,71€ en application de la clause pénale,

o Condamner à titre provisionnel la Société SAFIR AGENCY au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré de 50%, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux loués,

o Condamner la Société SAFIR AGENCY au paiement de la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 du CPC ".

A l’audience qui s’est tenue le 6 février 2025, Mme [Y], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Safir agency n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 31 juillet 2024 par Mme [Y] à la société Safir agency pour avoir paiement de la somme de 7 220, 37 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 juillet 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique des décomptes.

La lecture des décomptes versés aux débats arrêtés au 17 octobre 2024 et au 5 février 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes des commandements dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 août 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir les demandes d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, Mme [Y] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %, charges et taxes en sus en application de l’article 15 du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut, dès lors, être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur les demandes relatives à l’arriéré locatif

Mme [Y] sollicite la condamnation de la société Safir agency à lui verser, à titre de provision, la somme de 14 437, 16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2024 (échéance du mois d’octobre incluse).

Toutefois, il ressort des décomptes versés qu’a été facturée le 1er septembre 2024 la somme de 167, 39 euros au titre du commandement de payer qui n’est, d’une part, pas justifiée et qui est, d’autre part, incluse dans les dépens. Cette somme, qui est sérieusement contestable, sera en conséquence déduite.

La société Safir agency sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 14 269, 77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 220, 37 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la clause pénale

Mme [Y] sollicite également la condamnation de la société Safir agency à lui verser, par provision, la somme de 1 443, 71 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Safir agency, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à Mme [Y] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 31 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Safir agency et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], lot n°86, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Safir agency à Mme [Y], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société Safir agency à payer à Mme [Y] la somme de 14 269, 77 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 7 220, 37 euros et à compter du 5 novembre 2024 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Y] au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société Safir agency aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Safir agency à payer à Mme [Y] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de Mme [Y] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 13 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ