TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/56089 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46DJ

N° : 3

Assignation du :

22 Juillet 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 30 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 13] représentée par Madame la Maire de [Localité 13], Madame [T] [V] agissant au nom et pour le compte de la Commune de [Localité 13]

[Adresse 15]

[Localité 7]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDEURS

Monsieur [X] [S]

[Adresse 12]

[Localité 10] / TURQUIE

et encore demeurant

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [P] [Y] épouse [S]

[Adresse 12]

[Localité 11] TURQUIE

et encore demeurant

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES agissant par le ministère de Maître Cédric JOBELOT, avocat au barreau de PARIS – #P0154

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [S] et Mme [P] [S] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 14] (Bat. A, 1er et 2ème étage, lots n°2 et 4), d’une surface totale de 91 m2.

Par actes du 22 juillet 2024, la ville de Paris a assigné M. [X] [S] et Mme [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation afin de voir :

— juger que M. [X] [S] et Mme [P] [S] ont enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 14] (Bat. A 1er et 2ème étage, lots n°2 et 4),

— condamner in solidum M. [X] [S] et Mme [P] [S] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 13] conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation du [Adresse 2] à [Localité 14] (Bat. A 1 er et 2ème étage, lots n°2 et 4), sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le président de fixer,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner M. [X] [S] et Mme [P] [S] au paiement chacun de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Bruno Mathieu, avocat.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mai 2025, M. [X] [S] et Mme [P] [S], représentés par leur conseil, demandent au président du tribunal judiciaire de Paris de :

Vu les articles 2 et 1354 du code civil,

Vu les articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’objectif d’intérêt général de la réglementation de lutter contre la pénurie de logements offerts à [Localité 13] à la location classique,

A titre principal,

— débouter la ville de [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [X] [S] et Mme [P] [S],

A titre subsidiaire,

— ramener à des plus justes proportions le montant de l’amende civile et de l’astreinte sollicitées,

En tout état de cause,

— débouter la ville de [Localité 13] de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la ville de [Localité 13] à payer à M. [X] [S] et Mme [P] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la ville de [Localité 13] aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnations prononcées à l’encontre de M. [X] [S] et Mme [P] [S].

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 13] fait valoir que :

— l’appartement est à usage d’habitation,

— il ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

M. [X] [S] et Mme [P] [S] soutiennent que :

— la preuve que le local était affecté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas rapportée,

— le bien est leur résidence principale,

— s’ils ont résidé de manière prolongée en Turquie en 2020 et 2021, ces séjours ont été effectués pour des raisons médicales, ce qui n’enlève pas à leur logement sis [Adresse 6] son caractère de résidence principale,

— l’intégralité de l’appartement constitue leur résidence principale,

— la location d’une partie de leur résidence principale n’est donc pas soumise à autorisation,

— le seul élément produit par la ville supposé démontrer l’absence de résidence principale des défendeurs au [Adresse 3] relève du domicile enregistré par l’administration en Turquie.

*

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 16] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

M. et Mme [S] soutiennent que l’intégralité de l’appartement constitue leur résidence principale, la location d’une partie de leur résidence principale n’est pas soumise à autorisation.

En réponse, la Ville de [Localité 13] conteste la réalité de l’occupation des lieux à titre de résidence principale par les défendeurs faisant observer que les éléments communiqués sont insuffisants ou contredits par l’agencement du local loué.

Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

La domiciliation fiscale ne suffit pas à démontrer l’effectivité de l’occupation d’un appartement dans la mesure où le système fiscal est déclaratif et résulte du fait propre du souscripteur. Dès lors, un document fiscal doit être complété, pour établir le domicile réel, par d’autres éléments.

En l’espèce, si M. [X] [S] s’est déclaré le 23 janvier 2018 en qualité de loueur auprès de la ville de [Localité 13] en se déclarant comme occupant à titre principal d’habitation. Il a obtenu le n° [Numéro identifiant 9].

La ville de [Localité 13] oppose qu’à partir de l’année 2020, il a déclaré auprès de l’administration fiscale que le bien était une résidence secondaire et que l’enquête réalisée sur place en décembre 2021 permet d’établir que les défendeurs n’étaient plus sur place depuis deux ans, que le nombre de locations de courte durée concernant les années antérieures, soit 2018 et 2019 démontrent que le bien ne constituait pas leur résidence principale au sens de la loi, que la taxe d’habitation de l’année 2019, l’abonnement SFR et Numéricable, la taxe d’habitation pour l’année 2020, les bulletins de salaire et certificat de travail, établis au nom de M. [S] n’apparaissent pas probants ou suffisamment probants.

Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats par les défendeurs que s’ils se sont rendus à plusieurs reprises en Turquie pour des séjours prolongés au cours des années 2020 et 2021, en raison de la pandémie du Covid 19 et de leurs états de santé respectifs, tel qu’il résulte d’une attestation médicale du 4 novembre 2024 (pièce n°2 des défendeurs), le Dr [O] atteste quant à lui qu’en 2012, « après leur séjour à l’étranger, ils se sont installés à [Localité 13] et redevenus mes patients réguliers » (Pièce n°21 des défendeurs).

Il apparait donc que, si M. [X] [S] et Mme [P] [S] ont résidé de manière prolongée en Turquie en 2020 et 2021, ces séjours ont été effectués pour des raisons médicales, ce qui n’enlève pas à leur logement sis [Adresse 6] son caractère de résidence principale.

D’autant que M. [X] [S] et Mme [P] [S] soutiennent s’être inscrits au consulat d’Istanbul suivant le conseil du ministère des affaires étrangères, dès lors que, outre la pandémie, la Turquie et [Localité 10] étaient considérés comme une zone à risque (tremblements de terre violents, émeutes, etc.) et que cette inscription au consulat facilitait la communication avec les ressortissants français en cas de rassemblement ou d’évacuation éventuels.

Or par courrier du 24 avril 2024, M. [S] a écrit aux services des impôts expliquant qu’il avait oublié et souhaitait modifier son adresse fiscale (Pièce n°3 des défendeurs).

En outre et surtout, pour preuve de leur résidence dans leur appartement sis [Adresse 6], les défendeurs versent aux débats :

— des factures EDF 2020 à 2024 libellées au [Adresse 4] (Pièce n°4 des défendeurs),

— les relevés CPAM 2023-2024 de M. [S] adressés libellées au [Adresse 4] (Pièce n°5 des défendeurs),

— un témoignage de M. [N] [R], voisin de M. [X] [S] et Mme [P] [S] et président du conseil syndical lequel atteste que les défendeurs résident « en permanence » sis [Adresse 4] (Pièce n°6 des défendeurs),

— un témoignage de la gardienne de l’immeuble laquelle atteste que M. [X] [S] et Mme [P] [S] ont résidé sis [Adresse 4] depuis 2012 et avoir eu des contacts réguliers et nombreux avec eux. (Pièce n°7 des défendeurs).

Ils apportent également la preuve que M. [S] était impliqué dans la vie de la copropriété. Puisque d’importants travaux de rénovation se sont déroulés dans l’immeuble du [Adresse 5] de mars 2019 à fin 2024 (ravalement, reprise structurelle planchers) et que l’architecte en charge des travaux désigné par l’Assemblée générale des copropriétaires, M. [U] [W], atteste avoir eu, pendant la période des travaux, de nombreuses et fréquentes réunions de chantier en présence de M. [S], qui était très investi dans le suivi du projet (Pièce n°8 des défendeurs).

En outre, il est relevé que la résidence principale est également corroborée :

— par la désignation de M. [S] en qualité de membre au conseil syndical lors des assemblées générales en date des 29 novembre 2012, 25 novembre 2013,1er décembre 2014, 2 décembre 2015, 15 décembre 2016, 11 décembre 2017 (pièces n°9 à 14 des défendeurs), puis de nouveau lors des assemblées générales du 25 mars 2019, 5 mars 2020, 11 mars 2021, 22 mars 2022 et lors des assemblées générales des 23 mars 2023 et 6 mars 2025 (Pièce n°16 à 20 et n°23)

— l’attestation d’abonnement de 2019à 2021 de M. [S] à la salle de sport Champion Spirit située [Adresse 1], soit à une minute à pied du domicile de M. [X] [S] et Mme [P] [S] (Pièce n°22 des défendeurs)

De plus, et comme le relève la Ville de [Localité 13], la présence de M. [S] est mentionnée dans de nombreux commentaires, ce qui corrobore une résidence dans les lieux (pièce n°1 de la ville de [Localité 13]).

Enfin, si la ville de [Localité 13] invoque l’agencement de l’appartement pour soutenir que le bien a été aménagé dans l’unique but de procéder à des locations de courte durée, ce point est contesté par les défendeurs qui indiquent que la deuxième partie du lot 2 et le lot 4 était fréquemment utilisée par ses trois enfants et leur famille lors de leur venue à [Localité 13], leur chambre à coucher se trouvant dans la première partie de l’appartement et que l’aménagement réalisé permet une autonomie de la deuxième partie de l’appartement occupé par leurs enfants sans que cela ne remettre en cause le fait que l’intégralité de l’appartement constitue leur résidence principale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs démontrent que l’appartement litigieux constituait bien leur résidence principale.

En conséquence, la ville de [Localité 13] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la ville de [Localité 13] sera tenue aux dépens et condamnée à payer à M. [X] [S] et Mme [P] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la ville de [Localité 13] de toutes ses demandes ;

Condamne la ville de [Localité 13] aux dépens ;

Condamne la ville de [Localité 13] à payer à M. [X] [S] et Mme [P] [S] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 13] le 30 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON