COUR D’APPEL D'[Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [K] c/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], S.A.R.L. CABINET LVS

N° 25/

Du 22 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/00897 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCHN

Grosse délivrée à

la SELASU CABINET D’AVOCAT [M]

la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE

expédition délivrée à

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

le 22 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [V] [K]

[Adresse 12]

[Localité 15]

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Adresse 21] [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est sis [Adresse 4]), lui même pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par son syndic en exercice le cabinet LVS, dont l

e siège social est [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. CABINET LVS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître David PERCHE de la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [K] et Mme [I] [C] épouse [X] sont propriétaires au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 10] à [Adresse 19] [Localité 17] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Lvs.

Cette copropriété est divisée en deux lots :

— le lot n°1 indiqué en jaune sur le plan annexé au règlement de copropriété (parcelle AT [Cadastre 13]) et représentant 600/1000 tantièmes de cet immeuble appartient à Mme [I] [C] épouse [X],

— le lot n°2 indiqué en rose sur le plan annexé au règlement de copropriété (parcelle AT [Cadastre 14]) et représentant 400/1000 tantièmes du même immeuble dont la nue-propriété est détenue par Mme [W] [K] et l’usufruit par M. [V] [K].

M. [V] [K] a qualité de mandataire représentant l’indivision existant entre lui et Mme [W] [K], notamment pour les assemblées générales des copropriétaires et toutes procédures en cours et à venir, selon lettre du 3 octobre 2021.

Par jugement du 14 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 11] à [Localité 20] a été condamné, sous astreinte, notamment à remettre en état et en sécurité notamment par l’installation d’un garde-corps dans les escaliers d’accès de la copropriété suivant devis fournis par l’entreprise Bati Arte n°1324 ainsi qu’à payer à M. [V] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance de référé du 30 septembre 2022, il a été ordonné à M. [V] [K] notamment de procéder, sous astreinte, à la dépose du portillon installé sur les escaliers communs et à la remise en état des lieux.

Lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a voté plusieurs résolutions à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dont l’approbation des comptes de l’exercice 2020 (résolution n°5), l’autorisation donnée au Cabinet Lvs afin d’initier une action en justice à l’encontre de M. [V] [K] (résolution n°8), la peinture des garde-corps, des volées d’escaliers d’accès et paliers communs aux deux lots (résolution n°9) et la teinte de ces garde-corps (résolution n°10).

Par actes du 8 mars 2022, M. [V] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] Roquebrune [Adresse 18] et le Cabinet Lvs devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021, outre l’injonction, sous astreinte, au syndic de régulariser les comptes de la copropriété et notamment ceux de l’exercice 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 10 février 2025, M. [V] [K] sollicite :

— l’annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021,

— l’injonction, sous astreinte, au Cabinet Lvs de régulariser l’ensemble des comptes de la copropriété et notamment ceux de l’exercice 2020 en tenant compte du remboursement des sommes acquittées pour les factures de Maître [M] à hauteur de 1.680 euros et de la prise en charge des frais de remplacement de la grille d’aération située sur les parties communes,

— la condamnation du Cabinet Lvs à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des constats d’huissier.

Il soutient que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 est nulle pour avoir approuvé des comptes irréguliers à la suite d’un abus de majorité puisque les sommes dépensées par le syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense et celle qu’il a été condamné à lui verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’occasion du jugement du 14 décembre 2020, ont été imputées au débit de son compte. Il rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, même en l’absence de demande de sa part, dont la charge doit être répartie entre tous les autres copropriétaires.

Il ajoute avoir été contraint de remplacer une grille d’aération située sur la façade sud de l’immeuble du fait de la carence du syndic, la facture ayant été vainement communiquée à ce dernier afin que la dépense soit intégrée dans les comptes de l’exercice en cours.

Il indique que le syndic n’a pas déclaré un sinistre de dégât des eaux qui aurait pu être pris en charge par l’assureur de la copropriété, malgré ses demandes en ce sens, et a imputé les dépenses relatives aux réparations des dommages aux comptes de la copropriété.

Il expose également que le syndicat des copropriétaires n’a pas régularisé les provisions versées en 2017, 2018 et 2020 pour la défense du syndicat (40% de la facture du 6 décembre 2017 pour un montant de 1.800 euros, 40% de la facture du 21 juin 2018 pour un montant de 1.200 euros et 40% de la facture du 17 novembre 2020 pour un montant de 1.200 euros), dépenses distinctes de celles engagées dans le cadre de la procédure [G] qui n’a été initiée que le 2 février 2022. Il soutient que l’appel de fonds complémentaire pour le contentieux [G] effectué le 16 octobre 2020 ne correspond à aucune dépense pour cette période. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires produit des documents incomplets pour les détourner de leur finalité.

Il indique que le syndic a régularisé l’erreur consistant à lui avoir imputé la somme de 600 euros (40% de 1.500 euros) correspondant à la condamnation du syndicat défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le jugement du 14 décembre 2020. Il n’invoque donc pas cette anomalie comme moyen d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale contestée.

Il estime que le syndicat des copropriétaires fait l’amalgame entre les 1.500 euros dus au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais engagés pour sa défense.

Il souligne, en outre, que le syndic n’effectue pas les visites biannuelles prévues par son contrat et ne peut donc évaluer les dépenses et réparations nécessaires telles que celles correspondant à la grille d’aération ; que le syndic lui délègue souvent ses missions et procède postérieurement au remboursement des dépenses engagées au bénéfice de la copropriété.

Il soutient que la grille d’aération du vide-sanitaire, partie privative, était endommagée si bien que son remplacement ne nécessitait pas l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires et que la dépense aurait dû lui être remboursée.

Il souligne qu’après avoir soutenu qu’il n’avait pas à effectuer de déclaration de sinistre après la survenue d’un dégât des eaux ayant pour origine les parties privatives de Mme [I] [C] épouse [X] ayant endommagé les parties communes, le syndicat des copropriétaires soutient désormais que la difficulté a été réglée puisque la somme 456,50 euros a été remboursée par l’assureur de l’immeuble. Il estime donc que son action était fondée et que seule l’assignation a incité le syndic à déclarer le sinistre alors que ce dernier soutenait initialement qu’il revenait aux copropriétaires de déclarer le sinistre à leur assureur puisque les dégâts provenaient de parties privatives, ce qu’ils ont fait.

Il soutient également qu’est nulle la résolution n°8 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 visant à autoriser le syndic à initier une action en justice à son encontre à la suite des « travaux affectant les parties communes de la copropriété réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale et constatée selon procès-verbal dressé par Maître [O] [E], Huissier de justice, le 19 juillet 2021 », sans que le constat précité ni la description des travaux reprochés soient joints. Il rappelle que l’assemblée doit, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, être informée clairement de l’objet de la résolution avant de se prononcer, ce qui n’était pas le cas selon lui notamment au regard de la nature de la procédure autorisée et des travaux reprochés. Il estime que des explications postérieures ne peuvent régulariser la résolution contestée qui était indéterminée au moment du vote.

Il fait valoir que la résolution n°9 de l’assemblée générale litigieuse ayant pour but de procéder à la mise en peinture des garde-corps, volées d’escaliers d’accès et paliers communes aux deux lots suivant une teinte identique à celle des garde-corps du lot n°1 est nulle pour défaut de production d’un devis afin d’assurer l’information des copropriétaires appelés à se prononcer sur cette question. Il expose qu’aucune limite de budget n’a été établie, ni la teinte des garde-corps définie. Il signale que l’absence de choix de l’entreprise ne change pas le fait que la teinte ait été choisie. Il ajoute que la résolution a été proposée à la demande de M. et Mme [X] alors que seule cette dernière est copropriétaire. Il soutient en outre également que les paliers ne sont pas communs mais privatifs à son profit.

Il fait valoir à propos de la résolution n°10 que les éléments nécessaires à un vote éclairé étaient fournis puisque la teinte choisie devait résulter d’un tirage au sort lors de l’assemblée générale et qu’elle faisait référence au poste 17 du devis n°D2271 de Bati Arte pour le coût des travaux. Il considère en revanche que l’assemblée générale n’est pas habilitée à intervenir sur les paliers, parties privatives puisque le règlement de copropriété prévoit un droit de passage sur le palier n°2 au bénéfice de Mme [I] [C] épouse [X]. Il en déduit que l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs si bien que la résolution est nulle.

Il considère que les garde-corps étant nouvellement installés et non peints, la résolution n°10 vise des travaux d’amélioration relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il invoque l’article 22 I de la même loi pour en conclure que Mme [I] [C] épouse [X] ne peut prendre seule une décision relevant de cette majorité, justifiant ainsi son annulation.

Il déduit des termes du jugement du 14 décembre 2020 que Mme [I] [C] épouse [X] a été déboutée de sa demande portant notamment sur les travaux de peinture des garde-corps des escaliers, ceux-ci ayant été installés par M. [V] [K], et sur ceux des deux paliers ainsi que sur le choix de la teinte pour lesdits travaux.

Il soutient que les devis 2270 et 2271 annexés au procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé lors de la réception des travaux ne sont pas signés et ne mentionnent pas « antirouille gris », que la couleur bleutée constatée par le commissaire de justice ne correspond à aucune couleur votée par l’assemblée et qui n’existe nulle part ailleurs dans la copropriété et en conclut qu’aucune peinture n’a été appliquée sur les garde-corps, le constat de commissaire de justice du 6 juillet 2023 indiquant que les garde-corps sont recouverts d’un produit gris.

Il relate qu’en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le Cabinet LVS manque depuis de nombreuses années à ses obligations en exécution du mandat de syndic confié notamment en présentant des comptes irréguliers à l’assemblée générale bien qu’il l’ait alertée, en dépassant le délai de 6 mois prévu par la loi pour établir les comptes après clôture de l’exercice, en ne régularisant qu’une partie des comptes, en ne le remboursant pas de sa quote-part des dépenses de la procédure enrôlée sous le RG n°17/1214 pour un montant total de 2.080 euros lui causant ainsi un préjudice financier justifiant la condamnation du syndic pour faute. Il ajoute que le syndic n’a apporté aucune réponse à sa demande de prise en charge des frais acquittés pour le remplacement de la grille d’aération commune et n’a pas déclaré à l’assureur de la copropriété le sinistre de dégât des eaux antérieurement à la présente instance malgré les relances de l’assureur visant à compléter le dossier. Il expose que le syndic l’a contraint à avancer les fonds par sa carence, qu’il a inscrit à l’ordre du jour une résolution portant sur la réalisation de travaux sur des parties privatives, malgré son obligation de conseil, portant ainsi atteinte aux intérêts du syndicat des copropriétaires devant régler le coût des mêmes travaux deux fois. Il fait valoir que le syndic est resté passif face aux infractions au règlement de copropriété commises par Mme [I] [C] épouse [X], n’a pas organisé le vote de la teinte de peinture malgré décision judiciaire en ce sens, a modifié les travaux ordonnés par le tribunal judiciaire et sollicité la réalisation de travaux interdits.

Dans ses dernières écritures notifiées le 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 20] sollicite le rejet des conclusions du demandeur notifiées le 10 février 2025 et conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [V] [K] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite, à titre liminaire, le rejet des conclusions notifiées le 10 février 2025 par M. [V] [K] pour non-respect de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile en ce que le demandeur n’a pas présenté de façon formellement distincte ses nouveaux développements, rendant ainsi difficile d’identifier les moyens nouveaux auxquels il devait répondre.

Il expose que la résolution n°5 de l’assemblée générale litigieuse est régulière puisque la somme de 1.200 euros mentionnée au débit de son compte ne correspond pas aux frais liés à la procédure ayant opposé les parties et donné lieu au jugement du 14 décembre 2020 mais à la procédure ayant opposé la copropriété aux consorts [G]. Il ajoute que la somme de 1.200 euros contestée correspond à la quote-part du demandeur (40%) du budget de 3.000 euros voté lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 par les copropriétaires.

Il explique que le fait que M. [V] [K] ait réglé 40% d’une facture de 1.800 euros en 2017 ne concerne pas la présente procédure à l’occasion de laquelle sont contestés les comptes pour l’exercice 2020. Il souligne une distorsion entre la somme de 1.200 euros réclamée par le demandeur (40% de 3.000 euros) et la somme de 480 euros (40% de 1.200 euros) correspondant au « contentieux 1 » ressortant du projet de répartition annexé au procès-verbal d’assemblée générale.

Il estime que M. [V] [K] a été crédité de la somme de 1.500 euros le 10 février 2021 au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile en exécution du jugement du 14 décembre 2020 et que la somme de 600 euros débitée du compte du demandeur est une opération comptable intervenue postérieurement au budget de l’année 2020 approuvée par les copropriétaires dans la résolution n°5 contestée.

Il soutient que l’absence de régularisation des provisions versées en 2017 et 2018 n’est pas une cause d’irrégularité de la résolution n°5 puisque ces régularisations ont été pris en compte pour le budget de l’année 2021 et ne concernent donc pas l’approbation des comptes de 2020.

Il fait valoir qu’au regard de l’absence de prise en compte de la facture de 16,13 euros pour le remplacement d’une grille d’aération, le demandeur a uniquement produit deux photos non datées afin d’illustrer l’avant et l’après pose de cette grille, qu’il ne prouve pas que ce remplacement s’imposait au regard de son mauvais état ni qu’il l’a effectivement changé. Il ajoute que le copropriétaire demandeur n’a informé le syndic que quatre mois après l’achat de la grille et ne démontre pas le lien entre cet achat et le remplacement allégué de la grille sans autorisation préalable. Il souligne que le syndic n’a pas délégué au demandeur le droit de remplacer un équipement commun, que le constat de commissaire de justice ne constate pas son mauvais état mais seulement son obstruction légère par de la mauvaise herbe. Il en déduit que M. [V] [K] ne démontre pas le caractère urgent et nécessaire d’un remplacement de la grille qui justifierait qu’il ait agi sans autorisation préalable. Il rappelle que seule la moustiquaire était déchirée, la grille étant en bon état et l’aération fonctionnelle. Il estime que M. [V] [K] ne peut se prévaloir d’une carence du syndic alors qu’il ne l’a pas informé de la situation. Il complète son raisonnement en indiquant que la grille d’aération est une partie privative selon le règlement de copropriété et que sa réparation n’a donc pas à être prise en charge par la collectivité.

Il explique en outre qu’il a bien déclaré le sinistre ayant affecté la partie basse de la façade de l’immeuble puisque la convocation de Polyexpert est intervenue à la suite de la déclaration qu’il a effectué et que la somme de 456,50 euros avancée par la copropriété, devant procéder aux réparations, a été intégralement remboursée.

Il dément l’existence d’un abus de majorité et souligne que le demandeur se contente d’indiquer que les tantièmes de Mme [I] [C] épouse [X] sont supérieurs aux siens sans démontrer que son vote serait constitutif d’un abus de majorité.

Il considère que la résolution n°8 est suffisamment précise en ce qu’elle mentionne la personne visée et l’objet de l’autorisation d’ester en justice, celle-ci étant à l’encontre de M. [V] [K] « suite aux travaux affectant les parties communes de la copropriété réalisés (par lui) sans l’autorisation de l’assemblée générale et constatés selon procès-verbal dressé par Maître [O] [E], Huissier de justice, le 19 juillet 2021 ».

Il souligne que le demandeur ne pouvait ignorer les travaux auxquels la résolution litigieuse fait référence puisque de longs échanges sont intervenus entre ce dernier, le syndic et Mme [I] [C] épouse [X]. Il rappelle qu’il a été fait sommation au demandeur de ne pas réaliser les travaux prévus sur les parties communes tenant notamment à l’installation d’un portillon fermé par un verrou obstruant l’accès de Mme [I] [C] épouse [X] au premier palier et escaliers communs, d’un réseau électrique et de canalisations d’eaux.

Il ajoute que Mme [I] [C] épouse [X] a fait assigner M. [V] [K] en référé afin de mettre fin au trouble manifestement illicite subi et que le juge des référés l’a condamné à « procéder à la dépose du portillon installé sur les escaliers communs et à la remise en état des lieux » par ordonnance du 30 septembre 2022.

Il fait valoir que, en tout état de cause, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 1er juillet 2022 a régularisé, si besoin était, l’autorisation donnée au syndic pour agir à l’encontre du demandeur pour les faits exposés.

Il conclut à la régularité des résolutions n°9 et 10. Il souligne que si la résolution n°9 présentée par Mme [I] [C] épouse [X] n’était pas accompagnée d’un devis, la résolution n°10 présentée à la demande de M. [V] [K] ne l’était pas davantage. Il soutient que la résolution n°9 renvoie à un accord de principe sur le choix de la teinte proposée, puisqu’il s’agit d’harmoniser la couleur des garde-corps des escaliers de la copropriété, afin de donner mandat au syndic de trouver et de proposer au syndicat des copropriétaires des entreprises disposées à réaliser les travaux souhaités lors d’une prochaine assemblée générale.

Il considère que la teinte était clairement définie par référence à celle des garde-corps du lot n°1, soit la référence nuancier [Localité 22] Ral 6009 telle que précisée dans le courrier du 10 octobre 2021 par lequel Mme [I] [C] épouse [X] a demandé l’inscription de la résolution litigieuse à l’ordre du jour.

Il expose que tous les paliers sont communs puisqu’il serait absurde d’empêcher la communication entre les deux escaliers communs et que le rattachement de ce palier aux parties privatives de M. [V] [K] dans le plan annexé au règlement de copropriété serait une omission. Il estime que, dans l’hypothèse où le palier serait une partie privative, Mme [I] [C] épouse [X] bénéficie à tout le moins d’un droit de passage lui permettant l’accès à son lot. Enfin, il considère que, la peinture des garde-corps affectant l’harmonie et l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires avait le pouvoir de se prononcer.

Il explique que les garde-corps ont été peints en bleu dès leur pose, ce qui résulte du procès-verbal de constat dressé lors de la réception des travaux du 19 juillet 2021, et ajoute que le procès-verbal de constat produit par le demandeur est en noir et blanc et ne permet pas de constater la couleur grise de l’antirouille qui aurait été appliqué sur ces garde-corps. Il souligne que les garde-corps avaient nécessairement une couleur à l’origine et que son changement ne constitue pas des travaux d’amélioration et peut donc être voté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 puisque le règlement de copropriété permet au syndicat de voter des travaux relatifs à l’harmonie de l’immeuble pour lesquels l’unanimité n’est pas requise.

Il conteste le fait que le tribunal aurait ordonné que les travaux de peinture se fassent uniquement sur les garde-corps des deux premières volées d’escaliers communs puisque le jugement du 14 décembre 2020 l’enjoint à « remettre en état et en sécurité notamment par l’installation d’un garde-corps dans les escaliers d’accès de la copropriété suivant le devis fournis par l’entreprise Bati Arte n°1324 » soit la pose de garde-corps sur le palier 1ère et 2ème planche. Il conclut que la résolution n°9 contestée vise à exécuter le dispositif du jugement du 14 décembre 2020 et non à le contredire.

Enfin, il conteste tout abus de majorité en rappelant que le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix d’une copropriété composée de deux copropriétaires peut prendre seul les décisions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement des articles 22 et 41-16 de cette même loi.

Dans ses dernières écritures notifiées le 26 novembre 2024, le Cabinet Lvs conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [V] [K] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que M. [V] [K] ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité ni du fait que les décisions adoptées seraient contraires à l’intérêt de la copropriété par le seul fait que Mme [I] [C] épouse [X] dispose de 60% des voix. Il rappelle que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 concernant les petites copropriétés ont été respectées car les décisions relevant de la majorité de l’article 24 peuvent être prises par le copropriétaire majoritaire.

Il rappelle que les missions de syndic sont définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et que sa responsabilité relève des articles 1992 et suivants du code civil.

Il soutient que la résolution d’approbation des comptes ne peut être remise que pour des motifs liés directement aux comptes, les juges n’ayant pas à vérifier les actes à l’origine des dépenses pour statuer sur la validité d’une résolution approbative. Elle estime n’avoir commis aucune faute, le demandeur ne rapportant pas la preuve que la somme de 1.200 euros qui lui a été imputée correspond à la procédure qu’il a gagné et non à celle opposant le syndicat des copropriétaires aux consorts [G]. Il expose que cette dépense correspond au budget voté dans le cadre de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 20 octobre 2020. Il en conclut la régularité de la résolution n°5 contestée et l’absence de faute à lui reprocher.

Il souligne que l’imputation de la somme de 600 euros sur le compte de M. [V] [K] a été régularisée et que cette irrégularité alléguée concerne les comptes de l’année 2021 et non ceux de l’année 2020, objet de la résolution contestée.

Il fait valoir que le demandeur ne démontre pas la vétusté de la grille d’aération, partie privative qu’il a remplacée sans autorisation ni information, et qu’il ne prouve pas que la facture dont il sollicite le remboursement corresponde à la grille d’aération installée. Il énonce que le copropriétaire demandeur ne démontre pas qu’il ne procède pas aux visites annuelles et réparations nécessaires et ajoute que le changement de cette grille aurait nécessité l’autorisation de l’assemblée générale.

Il fait valoir que le dégât des eaux ayant son origine dans une partie privative, il ne relevait pas de ses missions de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété, charge qui incombait à Mme [I] [C] épouse [X]. Il ajoute que rien de prouve que la reprise de la façade, partie commune, a été rendue nécessaire par ce dégât des eaux et donc le lien de causalité entre ces deux événements. Il soutient avoir géré le sinistre en le déclarant après de l’assureur le 29 mars 2019, en étant à l’origine de la convocation par le cabinet Polyexpert mandaté par ce dernier et en obtenant le remboursement de la somme de 456,50 euros le 3 avril 2023. Il estime qu’il est normal que le syndicat avance les frais des travaux engagés sur les parties communes dans attente d’un remboursement par l’assureur du copropriétaire dont les parties privatives sont à l’origine du sinistre.

Il fait valoir que la résolution n°8 est régulière en ce que la personne visée par cette décision et son objet sont parfaitement clairs, quand bien même l’absence de procès-verbal de constat d’huissier, car le demandeur est à l’origine des travaux non autorisés affectant les parties communes à savoir la pose d’un portillon électrifié et fermé par un verrou, obstruant l’accès au 1er palier, aux escaliers communs et au passage jusqu’au lot n°1 de Mme [I] [C] épouse [X]. Il souligne également que le demandeur ne peut ignorer quels travaux ont motivé la résolution n°8 puisqu’il a échangé de nombreux courriers avec son conseil à ce propos.

Il précise que cette résolution a été mise à l’ordre du jour sur demande de Mme [I] [C] épouse [X] et que sa mise au vote ne saurait donc lui être reprochée puisqu’il doit faire droit à la demande d’un copropriétaire sans en apprécier l’utilité ou l’opportunité, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Il conteste toute faute lors du vote des résolutions n°9 et 10 car il ne peut être responsable ni d’une question mise à l’ordre du jour par un copropriétaire ni de son vote. Il indique qu’il ne lui revient pas d’effectuer un travail de réécriture du texte de la résolution proposée par un copropriétaire.

Il explique que le syndicat des copropriétaires lui a donné mandat de faire procéder à la peinture des garde-corps des escaliers d’accès de la copropriété, parties communes bien que les paliers d’escaliers soient privatifs, ceci en exécution du jugement du 14 décembre 2020.

Il considère qu’il s’agit de travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble soumis à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non de travaux d’amélioration dépendant de celle de l’article 25. Il précise que les garde-corps ayant été peints dès leur pose, la résolution n°9 avait pour objet d’en harmoniser la couleur avec ceux du lot n°1. Il mentionne que la pose des garde-corps sur le palier 1ère planche et 2ème planche ainsi que la préparation et mise en peinture sur garde-corps étaient prévus au devis cité par le jugement du 14 décembre 2020 qui a donc été correctement exécuté.

Il conclut par le fait qu’aucun lien de causalité n’est établi entre les fautes qui lui sont reprochées et l’annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 10 et soutient qu’il a respecté son obligation de moyens de diligence et de vigilance dans l’accomplissement de sa mission.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des conclusions de M. [V] [K] communiquées le 10 février 2025

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions.

Ce texte précise que les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte et que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si le texte prévoit l’obligation de distinguer les nouveaux moyens de ceux précédemment invoqués lors de précédentes conclusions, aucune sanction n’est prévue.

En l’espèce, bien que M. [V] [K] ne présente pas de manière formellement distincte les nouveaux moyens qu’il invoque à l’appui de ses demandes dans ses conclusions récapitulatives n°5, notifiées le 10 février 2025, puisque les traits présents en marge sont les mêmes que ceux inclus dans les conclusions récapitulatives n°4 notifiées le 4 février 2025, les textes ne prévoient aucune sanction à ce titre.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de subir un quelconque préjudice causé par l’omission du demandeur de distinguer ses nouveaux moyens des précédents puisqu’il a eu le temps de conclure à nouveau en réplique le 17 février 2025, soit antérieurement à l’ordonnance de clôture.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de rejet des dernières conclusions de M. [V] [K].

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021.

Aux termes de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

L’article 24 de la même loi dispose que :

I.- Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II. a – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Selon l’article 41-16 de la même loi, par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Sur l’abus de majorité

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Dans le cadre du statut dérogatoire aux copropriétés composées de deux copropriétaires, le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut adopter seul les décisions qui relèvent de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic. Ce sont donc notamment toutes les décisions relatives aux travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, à l’administration et à la jouissance des parties communes, et plus généralement toutes les décisions visées par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ou par les articles 24-1 à 24-8 de la même loi.

En l’espèce, Mme [I] [C] épouse [X] détient 60% des voix de la copropriété.

Toutefois, un abus de majorité ne peut être déduit de cette seule répartition des voix lorsque le copropriétaire minoritaire n’est pas satisfait du sens des votes des résolutions.

Or, M. [V] [K] ne rapporte pas la preuve d’un abus de droit ou de l’atteinte aux intérêts de la copropriété par les résolutions votées par Mme [I] [C] épouse [X] résultant de la seule circonstance qu’elle est copropriétaire majoritaire.

Dès lors, le moyen tiré de l’abus de droit sera rejeté et les autres moyens de nullité de chacune des décisions contestées seront examinés.

Sur l’approbation des comptes de l’exercice 2020 (résolution n°5)

Aux termes de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Selon l’article 18 I. de la même loi, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, par jugement du 14 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires défendeur a été condamné notamment à payer à M. [V] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il ressort du projet de répartition du 11 octobre 2021 que la somme de 1.500 euros a été versée sur le compte de M. [V] [K] sous l’intitulé « Art 700 Jugement 14.12.2020 », le 10 février 2021. Le même jour, la somme de 435 euros a été inscrite au crédit du compte du demandeur en remboursement des dépens sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 600 euros a été débitée au titre d’une « Régul. Appel de fonds Art 700 ».

Or, le projet de répartition du 11 octobre 2021 ne précise pas à quelle procédure judiciaire cette régulation d’appel de fonds d’un montant de 600 euros correspond. De la même manière, le décompte de charges du 12 décembre 2018 impute la somme de 720 euros au compte du demandeur correspondant à « appel honoraires avocat » sans préciser le dossier concerné.

Enfin, les appels de fond des 23 décembre 2020 et 10 février 2021 ne mentionnent pas l’origine des postes à répartir intitulés « contentieux 1 » d’un montant de 480 euros et 600 euros après répartition.

A défaut de preuve du lien entre ces dépenses et la procédure opposant M. [V] [K] au syndicat des copropriétaires et ayant abouti au jugement du 14 décembre 2020, le demandeur ne peut se prévaloir de l’irrégularité qu’il allègue afin d’obtenir la nullité de la résolution ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020.

Surabondamment, le somme de 600 euros imputée sur le compte de M. [V] [K] ayant fait l’objet d’une régularisation, ce dernier n’invoque plus ce moyen comme cause d’annulation de la résolution n°5.

En outre, M. [V] [K] sollicite le remboursement de la somme de 16,13 euros au titre des frais de remplacement d’une grille d’aération de la copropriété.

Par courriels des 10 et 13 avril 2017, M. [V] [K] a informé le syndic du fait que la porte du coffret qui abrite les compteurs électriques des deux lots a été endommagée et qu’il l’avait remplacée pour un montant de 44,37 euros, somme dont il demande le remboursement.

Il ressort du décompte de charges du 12 décembre 2018 que cette même somme a été inscrite au crédit de son compte sous l’intitulé « Porte compteur Rbt SAV ELEMENT ».

Si le copropriétaire a bien été remboursé de la somme dépensée, il ne pouvait toutefois en déduire une délégation de mission du syndic à son profit, en l’absence de mandat exprès en ce sens.

Contrairement aux exemples antérieurs fournis par M. [V] [K], ce dernier n’a pas informé le syndic du problème affectant la grille d’aération, antérieurement à sa réparation, par un courriel mentionnant sa volonté de procéder au changement de grille et permettant au syndic de s’y opposer, si besoin était.

De plus, le syndic, qui dispose en temps normal du pouvoir de faire effectuer sans autorisation de l’assemblée générale les petits travaux d’entretien courant, dispose, lorsqu’il y a urgence et qu’il s’agit de sauvegarder l’immeuble, du pouvoir de faire entreprendre des travaux plus importants sans l’autorisation de l’assemblée générale. Il s’agit de travaux de réparation, ou, le cas échéant, de remplacement, les travaux d’amélioration proprement dits étant en principe exclus de son pouvoir d’initiative.

Le fait de procéder à des réparations sans autorisation de l’assemblée générale relève donc des pouvoirs propres du syndic.

L’inaction du syndic et du syndicat peut néanmoins conduire un copropriétaire à faire exécuter à ses frais des travaux urgents et nécessaires et il pourra alors être remboursé de ses frais par le syndicat, sur le fondement de la gestion d’affaires.

Le demandeur joint à son courriel des photos de la grille d’aération qui correspondraient à l’avant et après la réparation. Néanmoins, aucune trace d’usure ou de défectuosité justifiant son remplacement n’y apparait, hors la présence de mauvaises herbes obstruant partiellement la grille.

En effet, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 août 2020 ne constate pas le caractère endommagé de la grille et seule la présence de mauvaise herbe est visible sur les photos.

M. [V] [K] ne démontre donc pas la nécessité ni l’urgence de son intervention sans autorisation préalable de l’assemblée générale ou, à tout le moins, sans information préalable du syndic. Il ne peut donc prétendre au remboursement de la somme de 16,13 euros au titre des frais engagés pour le remplacement de la grille d’aération, partie commune.

Enfin, concernant la facture de 456,50 euros prise en compte dans les charges générales, il ressort de la convocation à une réunion d’expertise par Polyexpert du 16 avril 2019 que le syndic a informé l’assureur de la copropriété du sinistre. Néanmoins, le dossier n’a pas immédiatement été pris en charge par la société Axa Iard à défaut de transmission de la déclaration et du constat dégât des eaux complété et signé par la copropriété et Mme [I] [C] épouse [X], bien que l’assureur ait relancé le Cabinet Lvs a plusieurs reprises.

Toutefois, la situation a été régularisée le 11 avril 2023 par la remise d’un chèque de 456 euros par l’assureur de la copropriété, somme inscrite au crédit de ses comptes. Les copropriétaires, qui ont fait l’avance des frais de travaux de la façade de l’immeuble à la suite du dégât des eaux dont l’origine est une fuite du joint d’étanchéité de la douche de Madame [I] [C] épouse [X], n’ont donc pas supporté définitivement cette dette.

Ce moyen est donc inopérant pour demander l’annulation de la résolution n°5 ayant approuvé les comptes de 2020.

Par conséquent, M. [V] [K] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020.

Sur l’autorisation donnée au cabinet Lvs d’initier au nom du syndicat une action en justice à l’encontre de M. [V] [K] (résolution n°8)

Par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’habilitation votée par l’assemblée générale doit être suffisamment précise quant à l’objet de l’action à exercer, sa nature et la détermination des parties à assigner.

En l’espèce, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 a été inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [I] [C] épouse [X] et vise à donner mandat au Cabinet Lvs pour engager une action en justice à l’encontre de M. [V] [K] suite aux travaux affectant les parties communes de la copropriété réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale et constatés selon procès-verbal dressé par Maître [O] [E], commissaire de justice, le 19 juillet 2021.

Bien que le demandeur ne peut prétendre ne pas avoir été informé de l’opposition du syndic quant à la réalisation des travaux concernant le portillon fermé par un verrou et électrifié, les canalisations d’eau et réseaux électriques dans les escaliers et sur le palier commun au regard des nombreux échanges intervenus entre son conseil et celui du syndic, cette information du copropriétaire ne permet pas d’éluder l’obligation de mentionner clairement l’étendue de l’habilitation donnée au syndic afin de représenter le syndicat des copropriétaires en justice puisqu’il s’agit d’un mandat spécial et non général.

Toutefois, si le syndic a outrepassé l’objet de la décision, l’assemblée générale peut ratifier ou confirmer la procédure irrégulièrement engagée.

Lorsqu’après une assignation en contestation d’une décision d’une assemblée générale, une nouvelle assemblée se réunit en cours d’instance et vote une décision identique à la précédente pour la régulariser, l’action en contestation de la décision de l’assemblée antérieure est irrecevable, faute d’objet, si la décision de ratification prise ultérieurement revêt un caractère définitif (Cass. 3e civ., 14 avr. 2010).

Or, lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2022, la résolution n°12 visant à confirmer l’autorisation donnée au syndic lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 d’agir en justice à l’encontre de M. [V] [K] a été adoptée. Celle-ci a rappelé les travaux effectués par le demandeur et précisé clairement l’objet de la demande en justice comme suit :

« Remise dans son état initial du 1er palier d’escalier (dallage en pierre) ;

Remise dans son état initial du 2ème palier d’escalier, retrait du carrelage et de la dalle en béton armé créée sur le 2ème palier d’escalier, modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Retrait de toutes les canalisations d’eau et d’électricité qui ont été enfouie sur les 2 paliers d’escaliers ainsi que sous la volée d’escalier commun n°2 (boîtes de dérivations électriques encastrées, regard de visite en fonte sur 2ème palier d’escalier …) ;

Retrait de toutes les gaines électriques et éclairages privatifs installés sur les murs de soutènement (partie commune) de la voie d’accès à la copropriété ;

Retrait du portillon électrifié et fermé par un verrou qui a été fixé, soudé de part et d’autre, sur les garde-corps des escaliers communs ».

Il s’ensuit que la contestation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 est dépourvue d’objet par l’adoption ultérieure d’une résolution tendant aux mêmes fins afin de couvrir l’irrégularité.

En tout état de cause, la délibération de l’assemblée générale litigieuse exprime sans ambiguïté la volonté d’habiliter le syndic à recourir à la justice en précisant l’objet de la demande puisqu’elle donne mandat au Cabinet Lvs pour engager une action en justice à l’encontre de M. [V] [K], copropriétaire dénommé, suite aux travaux affectant les parties communes de la copropriété réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale, ce qui permet de préciser l’objet de l’action.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°8 prise par l’assemblée générale du 3 décembre 2021 sera rejetée.

4- Sur la teinte de la peinture des garde-corps, des volées d’escaliers d’accès et paliers communs aux deux lots (résolutions n°9 et 10)

L’assemblée générale des copropriétaires ne peut prendre de décisions que sur des questions précises et non équivoques, inscrites à l’ordre du jour, et relevant des missions qui lui sont dévolues par la loi.

En l’espèce, la résolution n°9 contestée est relative à la peinture des garde-corps, des volées d’escaliers d’accès et paliers communs aux deux lots selon une teinte identique à celle des garde-corps du lot n°1.

La couleur de la teinte soumise au vote n’est pas explicitement mentionnée mais elle est déterminable puisqu’il est fait référence à la teinte des garde-corps du lot n°1, l’objectif étant d’harmoniser la couleur de tous les garde-corps installés dans la copropriété.

De plus, Mme [I] [C] épouse [X] avait bien précisé la « référence nuancier [Localité 22] Ral 6009 » dans son courrier du 10 octobre 2021 visant à demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 certaines résolutions.

En outre, la fourniture d’un devis à annexer au projet de cette résolution n’était pas nécessaire puisque celle-ci avait pour objet de déterminer la couleur des garde-corps et non de mandater une entreprise pour réaliser la peinture. Il s’agit donc d’un accord de principe auquel le syndic devait donner suite en recherchant des entreprises susceptibles de réaliser les travaux votés et soumettre divers devis à l’approbation du syndicat des copropriétaires.

En effet, la délibération de l’assemblée générale sur un projet de travaux ne comportant ni approbation d’un contrat ni engagement financier n’implique pas d’engagement du syndicat ; elle constitue une simple décision de principe. Une nouvelle assemblée est par conséquent nécessaire pour décider les modalités d’exécution des travaux.

A propos de la nature du palier, il ressort du chapitre 2 du règlement de copropriété que sont des parties communes « les escaliers qui desservent les lots ci-dessus désignés, tels que cette bande de terrain et ces escaliers sont figurés par la teinte bleue sur le plan ci-annexé ».

Or, il résulte de ce plan annexé au règlement de copropriété que si les escaliers sont communs puisque bleutés sur le plan, le palier entre la première et la deuxième volée d’escaliers serait privatif puisque rosé sur le plan, soit associé au lot n°2 dont M. [V] [K] est usufruitier.

Néanmoins, les conditions particulières du règlement de copropriété prévoient que « pour permettre au copropriétaire du lot numéro un d’accéder à son lot, le copropriétaire du lot numéro deux devra laisser en permanence le libre passage sur une partie du terrain non bâti dont il a la jouissance exclusive, cette partie étant figurée par les termes « droit de passage » sur le plan ci-annexé » (page 10).

La nature privative du palier n’est donc pas une omission comme le soutient Maître [A], notaire, dans son courriel du 26 octobre 2016 puisque le règlement de copropriété a anticipé les difficultés d’accès au lot n°1 par l’octroi d’un droit de passage au propriétaire de celui-ci.

Le règlement de copropriété prévoit, dans une sous-partie relative sur les conditions de jouissance des parties privatives et concernant l’harmonie de l’immeuble, que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires » (page 7).

Bien que le palier soit privatif, il relève donc des pouvoirs du syndicat des copropriétaires de voter des mesures tendant à l’harmonisation de l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui inclut la couleur des garde-corps.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2021 que les garde-corps sont peints de couleur bleutée dès réception des travaux.

La couleur de la peinture ne modifie ni la destination des parties privatives, ni les modalités de leur jouissance. Les travaux simples tels que la peinture des cages d’escalier ou des garde-corps relèvent des travaux d’entretien, et non d’amélioration, et donc des règles de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, M. [V] [K] soutient que le vote de la résolution n°9 contrevient au jugement du 14 décembre 2020 au terme duquel le syndicat des copropriétaires a été condamné, sous astreinte, à « remettre en état et en sécurité notamment par l’installation d’un garde-corps dans les escaliers d’accès de la copropriété suivant devis fournis par l’entreprise Bati Arte n°1324 ».

Or, ce devis prévoit la fourniture et la pose de garde-corps en fer forgé horizontal sur le palier 1ère et 2ème planche ainsi que leur mise en peinture (deux couches de peinture fer).

La résolution ayant pour objet la peinture de ces garde-corps ne contrevient donc pas au jugement du 14 décembre 2020.

Par ailleurs, les devis n°2270 et 2271 produits par le demandeur mentionnent également la fourniture et la pose de garde-corps en fer forgé pour escalier (rampe basse et intermédiaire) ainsi que leur mise en peinture avec deux couches de peinture sur fer, matériau qui est à distinguer d’un produit antirouille.

Néanmoins, il est indiqué dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 juillet 2023 que « les garde-corps en partie basse (escalier commun) sont recouverts d’un produit gris présentant des traces d’oxydation et de rouille éparses ».

Ce constat ayant été réalisé presque deux ans après le premier, la couleur bleutée a pu s’estomper avec le temps rendant ainsi sa constatation impossible en 2023, d’où la contradiction entre ces deux pièces dont la force probante n’est pas remise en cause.

Les moyens soulevés par M. [V] [K] n’étant pas fondés, sa demande de nullité des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 sera rejetée.

En définitive, M. [V] [K] sera débouté de toutes ses demandes de prononcé des résolutions adoptées n°5, 8, 9 et 10 par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2021.

Sur la demande additionnelle de condamnation du syndic à régulariser les comptes de la copropriété sous astreinte.

Selon l’article 18 alinéas 12 et 13 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

M. [V] [K] n’a pas rapporté la preuve de l’irrégularité des sommes inscrites au débit de son compte copropriétaire ni de l’obligation de remboursement des sommes dont il s’est acquitté par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, sa demande, maintenue dans le dispositif de ses dernières conclusions, qu’il soit délivré injonction au syndic de régulariser les comptes de la copropriété sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande additionnelle de dommages- intérêts dirigée contre le syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Selon l’article 14-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les missions du syndic sont énumérées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et comprennent notamment le fait d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci et d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat.

Le syndic doit porter à l’ordre du jour des assemblées générales les questions notifiées par les copropriétaires. Il ne peut être tenu responsable du résultat des votes ni de la question mise à l’ordre du jour.

En effet, le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d’une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une question supplémentaire est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.

En l’espèce, la nullité alléguée des résolutions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 par le syndic ne constitue pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Par ailleurs, s’il relève des missions du syndic de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent afin de voter le budget prévisionnel, aucun texte ne fixe de délai pour faire approuver les comptes.

Le Cabinet Lvs a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du 3 décembre 2021 par courrier du 8 novembre 2021. Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022. Le syndic avait donc jusqu’au 30 juin 2022 pour les convoquer. Le délai a été respecté et aucune faute ne peut être reprochée au syndic à ce titre.

Quant au remboursement des frais d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires, il a été indiqué précédemment que le demandeur ne rapporte pas la preuve que les sommes débitées au titre du « contentieux 1 » soient relatives à la procédure engagée entre le syndicat des copropriétaires défendeur et M. [V] [K]. L’absence de remboursement de telles sommes ne constitue donc pas une faute du syndic.

Il a également été établi que les travaux soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 étaient conformes au jugement du 14 décembre 2020, leur inscription à l’ordre du jour ne constitue donc pas davantage une faute.

Il en est de même pour la demande de remboursement du demandeur de la somme de 16,13 euros au titre du remplacement de la grille d’aération à laquelle le Cabinet Lvs n’a pas fait suite car M. [V] [K] ne l’a pas informé d’une éventuelle vétusté ni de sa volonté d’y remédier et qu’il ne démontre pas le caractère nécessaire et urgent de son intervention.

Cependant, le retard pris par le syndic dans la déclaration du sinistre à l’assureur de la copropriété est constitutif d’une faute de négligence qui lui est imputable.

Il ressort du courrier de la société Axa Iard du 17 décembre 2021 que malgré de nombreuses relances, le Cabinet Lvs n’a pas transmis la déclaration et le constat dégât des eaux complété et signé par la copropriété et Madame [I] [C] épouse [X].

Cette carence du syndic a contraint le syndicat des copropriétaires à faire l’avance des frais nécessaires à la réalisation des travaux de la façade affectée par le dégât des eaux ayant son origine dans les parties privatives de Mme [I] [C] épouse [X].

Ces frais ont été avancés par le syndicat des copropriétaires et non par M. [V] [K] personnellement si bien qu’il ne peut invoquer un préjudice personnel en lien de causalité direct avec la faute du syndic.

En outre, le syndic a réalisé les diligences nécessaires à l’indemnisation du sinistre par l’assureur de la copropriété qui lui a remboursé la somme de 456,50 euros si bien que le syndicat n’a pas supporté définitivement le coût des travaux.

Enfin, si M. [V] [K] reproche également au syndic d’avoir présenté des comptes irréguliers à l’assemblée générale litigieuse et que l’erreur dans la tenue des comptes ayant conduit à imputer à un copropriétaires de charges contraires au règlement de copropriété constitue une faute, le syndic n’est pas responsable s’il a régularisé une telle erreur.

M. [V] [K] ayant échoué à prouver l’irrégularité des sommes intégrées au débit de son compte, aucune faute ne peut être reprochée au syndic sur ce fondement.

En conséquence, M. [V] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, M. [V] [K] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 20],

— la somme de 2.000 au Cabinet Lvs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 20] de rejet des conclusions communiquées par M. [V] [K] le 10 février 2025 ;

DEBOUTE M. [V] [K] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [K] à payer à la société Cabinet Lvs la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [V] [K] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT