TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [O]

Madame [L] [X] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00372 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6YSN

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 juin 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABI TAT OPH,

[Adresse 2]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [O],

[Adresse 4]

comparant en personne assisté de Mme [G] [O] (fille)

Madame [L] [X] épouse [O],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00372 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6YSN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2010, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 707,90 euros.

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2023 à effet au 15 septembre 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti à M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] un bail sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 65,24 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2924,17 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement, ainsi qu’un commandement de payer dans un délai de dix jours la somme principale de 202,59 euros, en visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] le 11 juillet 2024.

Par assignations du 18 décembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement et à titre de provision M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] au paiement de la somme de 1748,97 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement et à titre de provision M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2024, jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, d’assignation et d’exécution éventuelle.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mars 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève désormais à 3915,33 euros, échéance du mois de février 2025 incluse. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par M. [U] [O]. Il considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le reliquat correspondant à l’APL n’étant pas versé mais ne s’oppose pas néanmoins à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [U] [O], assistée de sa fille Mme [G] [O], reconnait le montant de la dette qu’il propose de régler par des mensualités de 150 euros en plus du loyer courant, indiquant percevoir un salaire de 2100 euros. Il ajoute que Mme [L] [X] ép. [O] a quitté le domicile au mois d’octobre 2024 et qu’il ignore sa nouvelle adresse.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [L] [X] ép. [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient par ailleurs de relever que si le bailleur a mentionné les deux baux dans la partie « faits » de son assignation, sa demande ne tend qu’à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et donc ne porte que sur le contrat de bail d’habitation.

L’adresse de la place de stationnement est distincte de celle du logement de sorte qu’en l’absence de toute démonstration en ce sens, cet emplacement n’est pas l’accessoire du logement.

Il y a en conséquence de considérer que, sauf à statuer ultra petita, le bailleur n’a pas demandé l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail de la place de stationnement. Il ne sera en conséquence pas statué sur ce point.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2924,17 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de M. [U] [O] de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] lui devaient les sommes de :

342,05 euros au titre de l’arriéré de loyer pour l’emplacement de parking. 3349,69 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré de loyer pour le logement.

M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer ces sommes au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements effectués depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après, étant précisés que les délais de paiement afférent à la place de stationnement sont accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer du 9 juillet 2024 afférents au logement et celui des assignations, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 avril 2010 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 10 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3349,69 à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

AUTORISE M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] seront in solidum condamnés à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 342,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif afférent à l’emplacement de stationnement arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

AUTORISE M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE in solidum M. [U] [O] et Mme [L] [X] ép. [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 juillet 2024 afférent au logement et celui des assignations du 18 décembre 2024 ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge