Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 17 mars 2025, n° 24/58869

TJ Paris 17 mars 2025

Arguments

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Accepté
Arriéré de loyers
Le relevé de compte locatif a démontré l'existence d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, rendant la demande de paiement fondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 17 mars 2025, n° 24/58869
Numéro(s) :	24/58869
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine DAUMAS
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS (SCP) DSC AVOCATSSCP SANTONISANTONI & ASSOCIES
Parties :	La SOCIETE CIVILE D' ORSEL S.C.I. D' ORSEL c/ La société HAVANA GROUP S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/58869 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J3O

N° : 2

Assignation du :

20 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE D’ORSEL S.C.I. D’ORSEL

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDERESSE

La société HAVANA GROUP S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021, la société d’Orsel a donné à bail à usage commercial à la société Havana Group des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 1].

Le loyer était fixé à un montant annuel en principal de 10.740 € hors charges, payable mensuellement à terme à échoir.

La société d’Orsel a fait délivrer, par exploit en date 24 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce, pour une somme en principal de 2.088,48 €.

Par acte du 20 novembre 2024, la société d’Orsel a assigné la société Havana Group devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Vu le bail commercial du 22 novembre 2021,

Vu le commandement de payer délivré le 24 septembre 2024 visant la clause résolutoire du bail,

Vu l’article l 145 -41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclarer acquise la clause résolutoire du bail au 24 octobre 2024.

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société Havana Group, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux donnés en location situés [Adresse 2] à [Localité 9] dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir.

Condamner la société Havana Group à payer par provision à la société d’Orsel un montant en principal de 4.011,12 € , correspondant aux loyers et charges impayés au 7 novembre 2024 et sauf à parfaire, lequel sera augmenté d’une somme forfaitaire de 4% avec un intérêt mensuel de 1,5 %.

Condamner la société Havana Group à payer par provision à la société d’Orsel une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer en vigueur outre les charges et taxes précédemment dus aux termes du bail, le tout majoré de 10 %, jusqu’à complète et totale libération des lieux.

Condamner la société Havana Group à payer à la société d’Orsel une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société Havana Group aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 24 septembre 2024, soit 139,62 €.

A l’audience du 17 février 2025, la société d’Orsel maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise en l’étude, la société Havana Group n’a pas comparu ni constitué avocat, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, date à laquelle elle sera prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 22 novembre 2021 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 24 septembre 2024 à hauteur de la somme de 2.088,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté le 7 novembre 2024 que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 24 octobre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 25 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée au montant du loyer majoré de 10%. En effet, aucune clause contractuelle en ce sens de semble figurer au contrat de bail outre le fait qu’une telle clause s’analyserait en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 4.011,12 €, correspondant aux loyers et charges impayés au 7 novembre 2024.

Toutefois, ce relevé de compte intègre des frais de commandement pour un montant de 139,62 euros, pour un montant de 152,67 euros, pour un montant de 150,60 euros, pour un montant de 151,96 euros et pour un montant de 151,40 qui ne correspondent pas à des loyers ou charges et qui doivent être déduits.

De même, ce relevé de compte intègre des intérêts de retard pour un montant de 84 euros, pour un montant de 137,21 euros, pour un montant de 116,26 euros, pour un montant de 130,07 euros, et des frais de « rappel de loyer » pour un montant de 10,05 euros, pour un montant de 9,71 euros, pour un montant de 8,92 euros qui doivent être déduits pour les mêmes raisons.

En conséquence, la société Havana Group sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.264,85 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er novembre 2024, terme de novembre inclus.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande du bailleur tendant à ce que cette somme soit augmentée d’une somme forfaitaire de 4% avec un intérêt mensuel de 1,5 %, conformément à la clause pénale, cette clause, au sens de l’article 1231-5 du code civil, étant susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les frais et dépens

La société Havana Group, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 24 septembre 2024, soit 139,62 €.

Elle sera également condamnée à payer à la société d’Orsel la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

La société d’Orsel sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 24 octobre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 22 novembre 2021 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4], la société Havana Group pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Havana Group à payer à la société d’Orsel une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 25 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Havana Group à payer à la société d’Orsel la somme provisionnelle la somme de 3.264,85 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er novembre 2024, terme de novembre inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société d’Orsel tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée au montant du loyer majoré de 10% et au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société Havana Group aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

Condamnons la société Havana Group à payer à la société d’Orsel la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société d’Orsel du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON