TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ZIMMER (E1623)

M^e BENSIMON (B0740)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/11502

N° Portalis 352J-W-B7H-C2N3T

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 (RCS de [Localité 8] 823 587 183)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’A.A.R.P.I. ACCENT LEGAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1623

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ADAMA (RCS de [Localité 8] 901 209 080)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0740

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/11502 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2N3T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 décembre 1991 la S.A. ONR, aux droits de laquelle intervient la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. INTER+ un local situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1992, afin d’y exercer l’activé de « commerce d’alimentation générale et articles de bazar en gros, demi-gros, détail ».

Par acte sous signature privée en date du 15 février 2010, le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel de 20 000 euros en principal outre 2 000 euros de provision pour charges par an.

Par acte sous signature privée en date du 6 août 2021, la S.A.R.L. INTER+ a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail susvisé, à la S.A.R.L. MATAANAHA, désormais dénommée la S.A.R.L. ADAMA.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2022, la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 a fait signifier à la S.A.R.L. MATAANAHA un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme totale de 8.773,18 euros, dont 7.822,59 au titre d’arriéré locatif, 782,26 euros au titre de clause pénale et 168,33 au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 a fait assigner la S.A.R.L. ADAMA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la société ADAMA à effet du jugement à intervenir en raison des manquements graves et répétés de la société ADAMA et caractérisés par l’existence d’un arriéré locatif, la réalisation de travaux non autorisés par le bailleur conduisant à la création de deux locaux distincts et l’exercice d’une activité non autorisée par le preneur ;

— Ordonner l’expulsion de la société ADAMA des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération des lieux ;

— Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés,

— Dire que l’échéancier de paiement fixé par le Président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes venant à échéance à peine de déchéance du terme.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Constater acquise, à effet du 1er septembre 2022, au profit de la société AKELIUS [Localité 8] 56, la clause résolutoire du bail commercial conclu avec la société ADAMA et visée dans le commandement de payer du 1er août 2022 ;

— Ordonner l’expulsion de la société ADAMA des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce, sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération des lieux ;

— Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés,

— Dire que l’échéancier de paiement fixé par le Tribunal devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes venant à échéance à peine de déchéance du terme.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Débouter la société ADAMA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société ADAMA à payer à la société AKELIUS [Localité 8] 56 une somme égale à 17.327,73 Euros correspondant à l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes restant dus par le Preneur au Bailleur selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 (mois de novembre inclus) ;

— Condamner la société ADAMA à payer à la société AKELIUS [Localité 8] 56 une somme égale à 168,33 Euros correspondant aux frais d’huissier pour la délivrance du commandement de payer du 1er août 2022 ;

— Condamner la société ADAMA à payer à la société AKELIUS [Localité 8] 56 une somme égale à 532,26 Euros au titre de la clause pénale en cas de retard de paiement ;

— Condamner la société ADAMA à payer à la société AKELIUS [Localité 8] 56 la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société ADAMA aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, la S.A.R.L. ADAMA demande au tribunal de :

« – DEBOUTER AKELIUS [Localité 8] 56 de ses demandes, fins et prétentions ;

— ACCORDER à la SAS ADAMA de pouvoir régler la créance en 24 mensualités ;

Reconventionnellement,

— CONDAMNER AKELIUS [Localité 8] 56 au paiement d’une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

Par ordonnance du 6 janvier 2025, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire.

L’audience de plaidoirie s’est tenue en juge unique le 8 avril 2025 et le délibéré a été fixé au 25 juin.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison de plusieurs manquements du locataire. Il invoque dans un premier temps une situation d’impayé qui a débuté après la cession du fonds de commerce en 2021 et qui représente, selon un décompte actualisé au 15 novembre 2024, un arriéré locatif de 17.327,73 euros. Il relève ensuite, en se basant sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice, que le locataire exploiterait deux activités distinctes sans son accord, à savoir une activité de bazar sous l’enseigne « ADAMA », prévue au bail, et une activité de prêt-à-porter sous l’enseigne « MATAANAHA », ne rentrant pas dans la destination stipulée au bail. Il précise que l’activité de bazar suppose une variété de marchandise, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’un côté du local est dédié à la vente de vêtements et maroquinerie. Enfin, le bailleur soutient que le locataire aurait réalisé des travaux, sans autorisation préalable du bailleur, afin de mettre en place une cloison séparant le local en deux locaux distincts, chacun affecté à l’exercice d’une activité différente.

Le preneur explique que l’arriéré locatif est la conséquence de la crise sanitaire et sollicite la mise en place d’un échéancier sur 24 mois pour régulariser sa dette locative compte tenu de sa situation comptable. Concernant l’exercice de deux activités distinctes, le preneur soutient d’une part que la vente de vêtements est accessoire à l’activité de bazar qui désigne la vente de toutes sortes de marchandises généralement à bon marché et d’autre part que le constat de commissaire de justice n’est pas une preuve recevable car il n’a pas été réalisé de façon contradictoire. De plus, il n’y aurait pas deux enseignes différentes, « ADAMA » et « MATAANAHA » étant respectivement la nouvelle et l’ancienne dénomination de la société locataire. Enfin, s’agissant des travaux, il précise qu’il n’a réalisé que des travaux d’embellissement ne nécessitant pas l’accord du bailleur et que ce dernier ne démontre pas l’état du local lors de la prise de bail faisant suite à la cession de fonds de commerce de 2021.

En droit, l’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Par ailleurs, selon l’article 1134 du même code dans ses dispositions antérieures au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort de la clause « loyer » du bail commercial conclu par les parties que la S.A.R.L. ADAMA s’est obligée à payer le loyer par versements mensuels et d’avance, outre les « charges, taxes et prestations ». Selon l’avenant daté du 15 février 2010 portant renouvellement du contrat, le loyer annuel s’élève à 20 000 euros en principal outre 2 000 euros de provision pour charges annuelle.

Le décompte versé par le bailleur aux débats, arrêté au 15 novembre 2024, démontre que le preneur est débiteur d’un montant total de 17 327,73 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives impayés à cette date. Il en ressort plus généralement que depuis la cession du fonds de commerce le 6 août 2021, le preneur a effectué des versements irréguliers, pour des montants inférieurs aux échéances appelées.

Le preneur est pourtant obligé, aux termes de l’article 1728 du code civil, de payer le prix du bail aux termes convenus. La S.A.R.L. ADAMA a donc manqué de manière récurrente et persistante à l’une de ses obligations principales.

La S.A.R.L. ADAMA ne conteste pas ces impayés, qu’elle explique par des difficultés financières dont elle ne justifie pas – elle ne produit aucune pièce.

S’agissant par ailleurs de la réalisation de travaux dénoncée par le bailleur, le bail stipule en son article 3.3 que le preneur ne peut « faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur ».

Il est constant que le local donné à bail par la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 est « un local commercial situé au rez-de-chaussée gauche de la porte d’entrée de l’immeuble » du [Adresse 4].

La S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 verse aux débats les plans de division en copropriété de l’immeuble datés du 20 septembre 1990 dont il ressort que le local commercial du rez-de-chaussée, qui y est désigné comme un « magasin », n’était pas divisé en plusieurs pièces distinctes. Un pilier est identifiable sur le plan, qui constitue la seule séparation entre deux espaces composant le local.

Selon le certificat de surface privative daté du 28 novembre 2016, la boutique objet du présent bail commercial n’était pas davantage divisée à cette date.

Or, le procès-verbal de commissaire de justice du 9 mars 2022 réalisé à la requête du bailleur établit que le local donné à bail a depuis fait l’objet d’une division en deux locaux distincts. Le commissaire de justice constate ainsi que deux locaux aux entrées séparées sont observables depuis la rue. Surtout, le commissaire de justice est entré dans les deux locaux et y a observé, dans celui situé le plus à gauche, « que cette surface est délimitée de la surface côté porte cochère par une cloison », et dans celui situé le plus à droite, qu'« à main gauche, [il] constate la surface de la cloison préalablement constatée ».

Ces constatations ont été réalisées en présence de Mme [S] [R] [G] et de M. [N] [J], qui ont déclaré avoir la qualité de co-gérants de la S.A.R.L. ADAMA.

La S.A.R.L. ADAMA est donc mal fondée à arguer du caractère non contradictoire du procès-verbal dressé. Force est de constater au demeurant que selon l’article 649 du code de procédure civile, « la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. » Or, le preneur ne développe aucun moyen de nullité opérant relativement au constat litigieux.

Il résulte de ce qui précède qu’en plus de ne pas payer le prix du bail dans les conditions contractuellement convenues, la S.A.R.L. ADAMA a procédé, sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur, à un changement de distribution et à la construction d’une cloison au sein du local donné à bail.

Il revient le cas échéant au preneur, en application de l’ancien article 1315 du code civil, de rapporter la preuve de ce qu’il n’est pas responsable de ces manquements, ce qu’il échoue en l’espèce à faire.

Sans qu’il soit besoin de statuer sur le surplus des moyens, la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 établit le bien-fondé de sa demande de résiliation du bail au regard du caractère suffisamment grave et répété des manquements du preneur.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter de la présente décision.

La S.A.R.L. ADAMA devra libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement. À défaut, son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif. La résistance du défendeur à l’exécution de cette décision ne pouvant être présumée, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, qui apparaît prématurée.

Sur les demandes en paiement

L’article 1134 ancien du code civil précédemment rappelé dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, par ailleurs, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte arrêté au 15 novembre 2024 faisant apparaître un arriéré locatif de 17 327,73 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives. Il justifie également avoir fait signifier à la S.A.R.L. ADAMA un commandement de payer visant la clause résolutoire, valant mise en demeure, par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2022.

Le preneur ne conteste pas l’existence de la dette locative, invoque des difficultés financières et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il ne produit toutefois aucun élément permettant d’établir la réalité de sa situation financière et économique. Il sera en conséquence débouté de cette demande.

La S.A.R.L. ADAMA sera par suite condamnée à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 la somme de 17 327,73 euros au titre de loyers, charges et taxes locatives arrêtés au 15 novembre 2024.

Par ailleurs, aux termes de l’article 16.3 du bail, les parties sont convenues que : « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, indépendamment des intérêts de retard d’ores et déjà fixés au taux légal majoré de 6 points ».

Le bailleur demande la condamnation de la S.A.R.L. ADAMA à lui payer la somme de 532,26 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial. Il soutient qu’à l’issu du délai de 15 jours suivant la signification du commandement de payer du 1er août 2022, seule la somme de 2 500 euros a été payée sur un total dû de 7 822,59 euros, justifiant ainsi l’application d’une majoration de 10% sur le restant dû de 5 322,59 euros.

Le preneur réplique que dans le mois suivant la signification du commandement de payer, l’intégralité de la dette locative s’élevant à 7 822,59 euros a été payée.

Le 1er août 2022, la S.C.I AKELIUS [Localité 8] 56 a fait signifier à la S.A.R.L. ADAMA un commandement de payer la somme de 7 822,59 euros au titre de l’arriéré arrêté au 20 juillet 2022.

Il ressort du décompte locatif en date du 4 juillet 2023 que sur la période du 22 juillet 2022, date à laquelle la dette a été arrêtée, au 1er septembre 2022, expiration du délai d’un mois ouvert par le commandement, la S.A.R.L. ADAMA a procédé aux règlements suivants :

— la somme de 700 euros en date du 21 juillet 2022,

— la somme de 800 euros en date du 28 juillet 2022,

— la somme de 1 500 euros en date du 3 août 2022,

— la somme de 500 euros en date 9 août 2022,

— la somme de 700 euros en date du 22 août 2022,

soit la somme totale de 4 200 euros.

Le bailleur n’explique pas la raison pour laquelle il sollicite l’application de la pénalité de 10 % sur une seule portion de la dette totale et non pas sur l’intégralité de l’arriéré du preneur.

En tout état de cause, le commandement mettait le preneur en demeure de payer la somme dans un délai d’un mois. Or, à l’issue de ce délai, le preneur avait réglé les sommes précédemment rappelées.

Il convient donc d’appliquer une majoration de 10% sur la somme de 7 822,59 – 4 200 = 3 622,59 euros.

La S.A.R.L. ADAMA sera donc condamnée à payer la somme de 362,25 euros au bailleur en application de la clause pénale.

Quant au coût du commandement de payer, il sera compris dans les dépens.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. ADAMA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 1er août 2022.

La S.A.R.L. ADAMA sera également condamnée à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes du preneur formées sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 et la S.A.R.L. ADAMA portant sur le local situé [Adresse 2], ce à compter de la date du présent jugement,

ORDONNE à la S.A.R.L. ADAMA de restituer le local en cause à la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire du local dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. ADAMA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local donné à bail situé [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE la S.A.R.L. ADAMA à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 la somme de 17 327,73 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et taxes arrêté au 15 novembre 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la S.A.R.L. ADAMA,

CONDAMNE la S.A.R.L. ADAMA à payer à la S.C.I. AKELIUS [Localité 8] 56 la somme de 362,25 euros au titre de clause pénale,

CONDAMNE la S.A.R.L. ADAMA au paiement des dépens, en ce compris le coût de l’acte de commissaire de justice en date du 1er août 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. ADAMA à payer à la S.C.I. ARKELIUS [Localité 8] 56 la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 25 Juin 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI