TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FSK

N° : 9

Assignation du :

31 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

DEFENDERESSE

La société PHENIX PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Par acte du 28 novembre 2022, Monsieur [Y] a donné à bail professionnel à la société Phenix Patrimoine des locaux situés [Adresse 2] pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel en principal de 1600 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire délivré le 11 avril 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 8500 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée du coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire délivré le 31 octobre 2024, Monsieur [Y] a fait assigner la société Phenix Patrimoine devant la juridiction des référés aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de la société Phenix Patrimoine et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,condamner la société Phenix Patrimoine à payer à Monsieur [Y] la somme provisionnelle de 20 400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 ;condamner la société Phenix Patrimoine au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal au double du loyer ;dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;condamner la société Phenix Patrimoine au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assigné selon les formes prévues à l’article 655 du code de procédure civile, la société Phenix Patrimoine n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 5 février 2025, Monsieur [Y] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 25 janvier 2016 -soumis aux dispositions du code civil- comprend une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en application du bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Le commandement de payer du 11 avril 2024 délivré à la société Phenix Patrimoine remis à étude est régulier.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. Dans le corps du commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, laquelle est reproduite dans l’acte. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Phenix Patrimoine et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une provision de 20 400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus conformément à un décompte actualisé produit aux débats. Le preneur, non comparant à la présente instance, ne fournit aucun élément permettant d’établir qu’il a procédé au paiement des sommes sollicitées.

En conséquence, l’obligation de la société Phenix Patrimoine au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au mois d’octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 400 euros (terme du mois d’octobre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Phenix Patrimoine à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle au double du loyer mensuel, cette majoration fondée sur une clause du contrat de bail doit être qualifiée de clause pénale susceptible d’être disproportionnée et à ce titre relève de l’appréciation souveraine du juge du fond. Ainsi l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, charges et taxes usuellement exigible au titre du contrat de bail

— Sur les autres mesures

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Sur ce fondement, la société Phenix Patrimoine sera condamnée à verser la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 mai 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Phenix Patrimoine et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Phenix Patrimoine, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Phenix Patrimoine à payer à Monsieur [Y] la somme de 20 400 € à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cette décision,

Condamnons la société Phenix Patrimoine aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Condamnons la société Phenix Patrimoine à payer à Monsieur [Y] la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 12 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Pierre GAREAU