TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [E] [R]

Monsieur [J] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10620 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6K3Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSE

DOMNIS, anciennement dénommée “ LE FOYER POUR TOUS”, société anonyme d’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDEURS

Madame [E] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10620 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6K3Q

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 13 août 2008, L’Entreprise Sociale pour l’Habitat LE FOYER POUR TOUS désormais dénommée la SA DOMNIS, a consenti à Madame [E] [R] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 358,74 euros charges comprises.

Considérant que Madame [E] [R] sous-loue le logement à Monsieur [J] [W], la SA DOMNIS a fait assigner Madame [E] [R] et Monsieur [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,l’expulsion de Madame [E] [R] et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [J] [W], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et avec séquestration des meubles,la condamnation de Madame [E] [R] à lui payer la somme de 2120,46 euros d’arriéré de loyers et de charges au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,la condamnation de Madame [E] [R] à lui payer 2000 euros de dommages et intérêts,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience, la SA DOMNIS, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement, se désistant toutefois de sa demande au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au regard du décompte du 25 janvier 2025 faisant état d’un solde à 0 euro, terme de décembre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, Madame [E] [R] et Monsieur [J] [W] n’ont pas comparu, ni ne se sont faits représenter, ni n’ont fait connaître les motifs de leur absence. En application de l’article 472 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SA DOMNIS a confirmé son désistement s’agissant de sa demande au titre de l’arriéré des loyers et charges par courrier électronique du 27 février 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 5.1 du contrat de bail, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et 5.1 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, La SA DOMNIS produit une attestation du 21 novembre 2023 du gardien d’immeuble ayant valeur de simple renseignement, selon laquelle l’appartement objet du litige « n’est plus occupé par elle (Madame [E] [R]) depuis plus d’un an » mais « par une personne masculine ». Dans le même sens, il ressort du constat de commissaire de justice du 16 octobre 2024 que l’appartement est occupé à cette date par une seule personne de sexe masculin : « un homme m’ouvre » la porte ; « je constate notamment la présence d’un rasoir, d’une brosse à dents et de la crème à raser ». La lecture de son passeport montre que cet occupant est Monsieur [J] [W]. Dans le même temps, le commissaire de justice « constate l’absence de produits de beauté ou de produits d’hygiène féminins dans la salle de douche ». En outre, si Monsieur [J] [W] indique que « Madame [E] [R] est absente » pour cause d’hospitalisation, il ne peut désigner, même approximativement, le centre hospitalier où elle séjournerait. Le commissaire de justice ne relève pas non plus dans l’appartement de document administratif au nom de Madame [E] [R], encore moins faisant référence à une hospitalisation.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée, pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté en novembre 2022 au plus tard et qu’elle était toujours effective en octobre 2024, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Madame [E] [R] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [J] [W], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, s’agissant du paiement des loyers et des charges, il sera simplement rappelé que la locataire en est redevable jusqu’à la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation, il sera observé qu’elle est de nature délictuelle et qu’elle trouve son fait générateur dans l’occupation du bien. Dès lors, Monsieur [J] [W] y sera tenu in solidum en sa qualité de coauteur du dommage, sa domiciliation dans les lieux ayant été constatée par le commissaire de justice au moment du constat puis de l’assignation.

Madame [E] [R] et Monsieur [J] [W] seront aussi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de ce jour à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA DOMNIS n’a procédé à aucun développement, même succinct, à l’appui de sa demande.

Dès lors, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et surtout du préjudice subi, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail à effet au 13 août 2008 entre la SA DOMNIS et Madame [E] [R] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [R] de restituer les clés du logement à la SA DOMNIS dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [R] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA DOMNIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [J] [W], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que Madame [E] [R] demeure redevable du paiement des loyers et des charges prévus au contrat de bail jusqu’à sa résiliation ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [R] et Monsieur [J] [W] à verser à la SA DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [R] et Monsieur [J] [W] à verser à la SA DOMNIS la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [R] et Monsieur [J] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection