TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJ7

N° MINUTE : 10/2025

JUGEMENT

rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 2], représenté par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque P 500

DÉFENDERESSE

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJ7

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 7/ 01/ 2022 à effet au 7/ 01/ 2022, [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [W] [L] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], avec cave, pour un loyer de 517,94 euros outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [W] [L] le 25/ 01/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2679,71 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24/ 06/ 2024, [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner Mme [W] [L] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et voir dire le bail résilié à compter du 25/03/2024

— voir ordonner l’expulsion de Mme [W] [L] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [W] [L], et dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner Mme [W] [L] au paiement :

— D’une somme de 8804,03 euros au titre de l’arriéré au 24/ 06/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges éventuellement révisées , qui auraient été dus si le bail avait continué, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

— D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

— Voir rejeter toute demande de délais ou si des délais étaient accordés voir conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement à date des échéances en cours

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 25/ 06/ 2024.

A l’audience du 21/11/2024, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 2676,70 euros, au 21/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [W] [L] a comparu. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que la commission de surendettement l’a déclarée recevable le 24/10/2024 en sa demande de traitement de sa situation et qu’elle a sollicité le FSL .

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 21/11/2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 25/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 07/01/2022 et stipule une durée de 3 ans ( logement conventionné). Il a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer 25/01/2024, il était soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

Mme [W] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 25/03/2024 à minuit soit à compter du 26/ 03/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’août 2024 régulièrement, avec des versements antérieurs plus irréguliers.

Mme [W] [L] dispose de revenus d’indemnités journalières et a déposé un dossier auprès de la MDPH, qui est en cours, commpte-tenu de problèmes de santé importants.

Elle a été déclarée recevable le 24/10/2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement .

Compte tenu de cette décision et des revenus disponibles , il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 23/11/2018 , selon les modalités fixées au dispositif.

Il est rappelé aux parties que :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative .

En tout état de cause :

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [L] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder au séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [W] [L], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [W] [L] reste devoir une somme de 2331,22 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 21/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus et hors frais de procédure.

Il convient en conséquence de condamner Mme [W] [L] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 01/ 2024 .

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 10 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [W] [L] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [W] [L] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité, il convient de débouter [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 26/ 03/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [W] [L] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH, la somme de 2331,22 euros au titre des loyers et charges dus au 21/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 01/ 2024

AUTORISE Mme [W] [L] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 10 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [W] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

RAPPELLE que ces délais de paiement sont applicables selon les cas:

— jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures,

— jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire

— toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

RAPPELLE que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,

EN cas de non -respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

DIT que [Localité 6] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 6] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [W] [L] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [W] [L] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [W] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT