TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/03985 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZJT4

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0924

DÉFENDEURS

Madame [K] [C]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [D] [O] épouse [A]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Monsieur [X] [O]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tous les trois représentés ensemble par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

Décision du 03 Février 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/03985 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJT4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 03 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

___________________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 mai 2022, Madame [P] [C] veuve [O], Madame [D] [O] épouse [A] et Monsieur [X] [O], ci-après les consorts [O], ont consenti au bénéfice de la SCI [Adresse 13] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et une cave constituant les lots n°13 et 29 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à Paris 16ème moyennant un prix de vente de 1 155 000 euros dont 12 000 euros au titre des meubles et objets immobiliers garnissant le bien, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 1 171 800 euros avant le 19 juillet 2022.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2022 à 16 heures et les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 115 500 euros, dont la moitié a été versée et séquestrée entre les mains de Maître [V] [S], notaire.

La vente n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé du 7 octobre 2022, les consorts [O] ont mis la SCI [Adresse 13] en demeure de se prononcer sur la levée de l’option d’achat.

En réponse, par courrier du 26 octobre 2022, la SCI [Adresse 13] a transmis aux consorts [O] deux lettres de refus de prêt, lesquels ont considéré, dans leur courrier du 8 novembre 2022, que leur cocontractant ne justifiait pas avoir déposé ces deux demandes de prêts avant le 19 juillet 2022.

Puis, par courrier recommandé du 21 décembre 2022 et par exploit d’huissier du 23 janvier 2023, la SCI [Adresse 13] a fait sommation aux consorts [O] d’avoir à lui restituer la moitié de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [V] [S].

En l’absence d’issue amiable du litige, la SCI [Adresse 13] a, par exploits d’huissier des 15 et 16 mars 2023, fait assigner les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui restituer ladite indemnité d’immobilisation séquestrée.

Dans leurs conclusions en réplique n°2, signifiées par voie électronique le 26 février 2024, la SCI [Adresse 13] demande au tribunal de :

— CONDAMNER Madame [K] [J] [M] [C], Madame [D] [U] [K] [O] épouse [A], Monsieur [X] [H] [P] [O] à régler à la société [Adresse 13] la somme de 57.750 € (CINQUANTE-SEPT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022, date de la mise en demeure adressée par le conseil de la SCI [Adresse 13], ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ORDONNER à Maître [V] [S], séquestre, de se dessaisir entre les mains de la société RUE BLEUE de la somme de 57.750 € (CINQUANTE-SEPT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) qu’elle détient au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation,

— CONDAMNER Madame [K] [J] [M] [C], Madame [D] [U] [K] [O] épouse [A], Monsieur [X] [H] [P] [O] à régler à la société [Adresse 13] une indemnisation correspondant à 3% de la somme de 57.750 € (CINQUANTE SEPT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) par an,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [K] [J] [M] [C], Madame [D] [U] [K] [O] épouse [A], Monsieur [X] [H] [P] [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER Madame [K] [J] [M] [C], Madame [D] [U] [K] [O] épouse [A], Monsieur [X] [H] [P] [O] à régler à la société [Adresse 13] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [K] [J] [M] [C], Madame [D] [U] [K] [O] épouse [A], Monsieur [X] [H] [P] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Bernard LUNEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en réponse n°2, signifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, les consorts [O] demandent au tribunal de :

— DÉBOUTER la société SCI [Adresse 13] de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la société SCI RUE BLEUE à verser à Madame [K] [C], Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O] la somme de 115.500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation,

En conséquence,

— ORDONNER à Maître [V] [S], séquestre, de se dessaisir de la somme de 57.750 euros entre les mains de Madame [K] [C], Madame [D] [O] et Monsieur [X] [O],

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 13] à verser à Madame [K] [C], une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— CONDAMNER la société SCI RUE BLEUE à verser à la société SL MAP ONE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, l’avocat soussigné étant autorisé à recouvrer les dépens dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 décembre 2024.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la SCI [Adresse 13] a sollicité à titre principal le rejet des conclusions en défense n°3, signifiées le 22 avril 2024, jour de la clôture, et à titre subsidiaire, la révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation d’un nouveau calendrier de procédure.

A l’audience du 9 décembre 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur le respect du principe du contradictoire

L’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code vient préciser que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, les consorts [O] ont notifié le jour de la clôture des conclusions en défense n°3, de sorte que la SCI [Adresse 13] n’a pas pu en prendre connaissance et y répondre utilement.

Le principe du contradictoire impose donc le rejet de ces écritures.

Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l’indemnité d’immobilisation

La SCI [Adresse 13] soutient qu’elle n’est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive dès lors qu’elle a réalisé les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire conforme aux stipulations contractuelles et dans le délai qui lui était imparti et que ses demandes de prêt ont fait l’objet de refus des deux établissements bancaires sollicités, de sorte que la promesse de vente est devenue caduque et que l’indemnité d’immobilisation séquestrée doit lui être restituée sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Elle précise qu’elle a bien déposé ses demandes de prêt avant le 19 juillet 2022 et en l’espèce le 19 mai 2022 pour la première et début juillet pour la seconde, ce que confirment les attestations qu’elle verse aux débats, dont elle entend rappeler qu’aucun formalisme n’est imposé dans la promesse pour la rédaction de ces attestations bancaires. Elle ajoute que si les banques lui ont répondu postérieurement au 19 juillet 2022, les refus ne sont pas dus à la prétendue tardiveté de ses demandes mais au changement du contexte économique et politique relatif à l’octroi des crédits immobiliers par les banques, outre que la promesse unilatérale de vente ne prévoit aucune sanction en cas de notification du refus postérieurement au délai imparti au bénéficiaire pour obtenir son prêt.

En défense, les consorts [O] estiment que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise dès lors que la SCI [Adresse 13] ne justifie pas avoir déposé ses demandes de prêt avant le 19 juillet 2022 ni de les avoir informés de l’obtention ou de la non-obtention du prêt dans le délai qui lui était imparti, de sorte que la condition suspensive a défailli de son fait. Sur les attestations versées en demande, les consorts [O] relèvent qu’elles ne sont pas suffisamment précises quant à la date du dépôt de demande de prêt et que le montant du prêt sollicité ne correspond pas à celui prévu dans l’avant-contrat, outre qu’une des deux demandes a été déposée tardivement, deux semaines avant l’expiration du délai pour la réalisation de la condition suspensive.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement, et, dès lors, lorsqu’une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, mais elle est réputée défaillie si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt après avoir présenté une demande différant des caractéristiques prévues mais que cette non-conformité n’a pas aggravé les conditions d’octroi du prêt.

En l’espèce, l’argumentation des consorts [O] selon laquelle elle n’a pas été informé par la SCI BLEUE du refus de la demande de prêt avant la date prévue par l’avant-contrat ne peut prospérer au regard de l’article L 313-41 du code de la consommation, outre qu’aucune sanction n’a été convenue par les parties en cas de notification tardive du refus de prêt au promettant.

Les dispositions de l’article L 313-41 susvisé, d’ordre public, édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peuvent en effet être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demandes de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d’information quant à l’obtention ou la non obtention du prêt.

Ainsi, même à le supposer avéré, l’irrespect des délais contractuels pour former sa demande de prêt ou en justifier auprès du vendeur ne saurait suffire à constituer la SCI BLEUE fautive dans la défaillance de la condition.

La promesse unilatérale de vente du 18 mai 2022 imposant au bénéficiaire de justifier du dépôt de sa demande de prêt auprès d’au moins deux établissements bancaires, d’un montant maximum de 1 171 800 euros à rembourser en 20 ans au taux nominal maximum de 1,3% hors assurance, il suffit que la SCI BLEUE ait présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques financières stipulées pour accomplir les démarches nécessaires au sens de l’article précité. Il suffit aussi que cette demande ait été refusée sans qu’elle ait manqué à son instruction pour que la condition défaille sans faute de sa part, ou qu’elle démontre que la condition ne pouvait se réaliser.

La SCI BLEUE verse en ce sens aux débats :

— une attestation du Crédit Agricole en date du 11 juillet 2022 aux termes de laquelle le conseiller certifie que la SCI [Adresse 13] a déposé une demande de prêt destinée à financer l’acquisition d’un appartement sis [Adresse 3] à Paris 16ème d’un montant de 1 150 000 euros à rembourser en 240 mois,

— un courrier de refus de prêt de la banque BCP en date du 2 septembre 2022, précisant que le montant à emprunter sollicité par la SCI [Adresse 13] était de 1 171 800 euros à rembourser en 20 ans au taux maximum de 1,30%,

— un courrier de refus de prêt du Crédit Agricole en date du 27 septembre 2022, précisant que la demande de prêt à l’effet de financer l’acquisition d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] pour un montant de 1 171 800 euros à rembourser en 240 mois au taux nominal de 1,76% a été présentée le 19 mai 2022,

— un courrier de la banque BCP adressé à la SCI [Adresse 13] le 16 décembre 2022 pour lui confirmer avoir été sollicitée par elle la première semaine du mois de juillet 2022 pour une demande de prêt à l’effet de financer l’acquisition d’un appartement [Adresse 5] à paris 16ème et y avoir répondu négativement le 2 septembre 2022.

Il résulte du rapprochement de ces pièces que la SCI [Adresse 13] justifie suffisamment avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente auprès de deux établissements bancaires avant le 19 juillet 2022 et avoir ainsi fait le nécessaire pour obtenir la réalisation de la condition suspensive.

Si le Crédit Agricole évoque deux montants différents dans ses courriers des 11 juillet et 27 septembre 2022, et un taux d’intérêt supérieur à 1,30%, il convient de relever que :

— d’une part les deux courriers sont suffisamment précis pour établir que la SCI [Adresse 13] a bien sollicité un prêt auprès de cette banque le 19 mai 2022 pour financer l’appartement litigieux et a essuyé un refus,

— d’autre part, l’éventuelle demande de prêt pour un montant inférieur et un taux supérieur à ceux qui étaient contractuellement prévus n’a pas pu bouleverser l’économie du financement prévu et empêcher celui-ci, cette possible non-conformité n’ayant pas aggravé les conditions d’octroi du prêt.

Par conséquent, la condition suspensive n’a pas défailli du fait de la SCI [Adresse 13] et il convient de rejeter les demandes des consorts [O] de condamner la SCI [Adresse 13] à leur verser la somme de 115 500 euros et d’ordonner au notaire séquestre de se dessaisir à leur profit de la somme de 57 750 euros.

Il convient en revanche d’ordonner la restitution à la SCI [Adresse 13] de la somme séquestrée entre les mains de Maître [V] [S] sans qu’il ne soit nécessaire de condamner l’indivision [O] à verser cette même somme, qu’elle ne détient pas, assortie des intérêts légaux et sous astreinte, à la SCI [Adresse 13].

Il n’est enfin nullement démontré que Maître [V] [S] n’exécutera pas le présent jugement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur les autres demandes

La SCI [Adresse 13], qui ne verse aux débats aucune pièce relative au préjudice financier qu’elle soutient avoir subi du fait de la résistance de l’indivision [O], sera déboutée de sa demande d’indemnité à hauteur de 3% de la somme séquestrée, en application des articles 1240 et 1353 du code civil combinés.

Les consorts [O], qui font grief à la SCI [Adresse 13] de les avoir informés tardivement de la non-réalisation de la condition suspensive et d’avoir ainsi empêché la vente à un nouvel acquéreur et aggravé l’état de santé déjà fragile d’une des indivisaires, ont été informés par le bénéficiaire de son refus de prêt le 26 octobre 2022, soit moins d’un mois après l’expiration de la promesse de vente. Ne démontrant pas en quoi ce retard d’un mois pour pouvoir à nouveau commercialiser leur bien leur a été préjudiciable, il convient de rejeter leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Les consorts [O], qui succombent, seront condamnés à payer à la SCI BLEUE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Bernard LUNEL.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ecarte des débats les conclusions en défense n°3,

Rejette la demande de Madame [P] [C] veuve [O], Madame [D] [O] épouse [A] et Monsieur [X] [O] en condamnation de la SCI [Adresse 13] au paiement de la somme de 115 500 euros,

Rejette la demande de Madame [P] [C] veuve [O], Madame [D] [O] épouse [A] et Monsieur [X] [O] d’ordonner à Maître [V] [S] de se dessaisir de la somme de 57 750 euros à leur profit,

Ordonne la restitution à la SCI BLEUE de la somme de 57 750 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] [S] augmentée des intérêts légaux depuis la mise en séquestre,

Dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte,

Rejette la demande de la SCI BLEUE d’indemnisation à hauteur de 3% de la somme séquestrée,

Rejette la demande de Madame [P] [C] veuve [O], Madame [D] [O] épouse [A] et Monsieur [X] [O] de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum Madame [P] [C] veuve [O], Madame [D] [O] épouse [A] et Monsieur [X] [O] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Bernard LUNEL, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [P] [C] veuve [O], Madame [D] [O] épouse [A] et Monsieur [X] [O] à payer à la SCI BLEUE la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 Février 2025

La Greffière La Présidente