TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02937

N° Portalis DB3S-W-B7J-22JJ

Minute : 951/25

[Adresse 8]

Représentant : Me [V], avocat au

barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [W] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME DELPLA

Copie délivrée à :

MME [U]

Le 4 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [I] [E], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits de la SA [Adresse 10],

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 12],

[Adresse 6] anciennement [Adresse 2]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 9 septembre 2020, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [W] [U], un logement situé [Adresse 6] à [Localité 13], pour un loyer mensuel de 391,14 euros. La locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 261,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [W] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8317,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-[Localité 15].

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Madame [W] [U], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner Madame [W] [U], au paiement des sommes suivantes:

? 9381,24 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 28 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation,

o ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de la Seine-[Localité 15].

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, demande la condamnation de Madame [W] [U] à la somme de 11 319,84 euros, frais déduits, arrêtée selon décompte du 21 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle fait état de ce que Madame [W] [U] a procédé à un règlement de 701,29 euros le 10 mai 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [W] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [W] [U] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Concernant la demande de travaux formulée par Madame [W] [U], la SA d’HLM CDC Habitat Social explique n’avoir aucune information sur la présence alléguée de souris. S’agissant du moyen formulé par la défenderesse selon lequel elle ne comprend pas l’importance du montant des charges dans la mesure où elle vit seule dans l’appartement, elle indique justifier du montant de ces charges et qu’il n’existe aucun dysfonctionnement sur les compteurs.

Madame [W] [U] comparaît, ne conteste pas le principe de la dette mais considère que le mois de mai est inclus dans le montant de 11319,84 euros. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique qu’elle est dans l’attente d’une aide familiale de 2000 euros, d’un rappel d’APL de 1500 euros et de sa retraite complémentaire, ce qui augmentera ses revenus à 1600 euros par mois. Elle fait état de ce qu’elle ne pourra pas avoir le droit au fonds de solidarité logement si sa dette est supérieure à 8000 euros. Elle précise ne pas avoir d’enfant à charge. Elle ne comprend pas l’augmentation des charges alors qu’elle vit seule.

Madame [W] [U] fait une demande reconventionnelle en dératisation dans la mesure où l’appartement est infesté de souris. Elle précise que la SA d’HLM CDC Habitat est intervenue pour boucher les trous avec la mousse expansive mais que cela n’empêche pas la présence de souris et qu’elle ne parvient pas à obtenir une nouvelle date pour une nouvelle intervention.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été autorisée afin que la SA d’HLM CDC Habitat Social fasse parvenir au tribunal les éléments concernant les interventions relatives à la présence de souris. Aucun élément n’a été communiqué dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 15] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’Allocations Familiales par la SA d’HLM CDC Habitat Social le 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [W] [U] le 28 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 septembre 2020 à compter du 29 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, notamment d’un prêt familial, d’un rappel d’APL et de la prochaine augmentation de ses ressources. Elle sera en outre éligible à l’octroi du fonds de solidarité logement lorsque sa dette sera inférieure à 8000 euros. Elle est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Madame [W] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Malgré l’opposition de la SA d’HLM CDC Habitat Social, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [W] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [W] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y aura lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [W] [U] conteste les régularisations de charges d’eau considérant qu’elle ne peut pas consommer autant alors qu’elle est seule dans le logement. Cependant, elle n’apporte pas la preuve d’un dysfonctionnement du compteur d’eau et d’une surconsommation qui ne lui serait pas imputable. Au surplus, aux termes du décompte produit par la SA d’HLM CDC Habitat Social, les régularisations de charges ne permettent pas d’expliquer l’importance de la dette locative.

Il ressort de ce qui précède et des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 28 août 2024, du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025, comprenant l’échéance d’avril 2025 et non celle de mai 2025, et des décomptes individuels de charge que la SA d’HLM CDC Habitat Social apporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Les frais de procédure n’ont pas été déduits dans leur intégralité par le bailleur. Il convient en conséquence de soustraire du solde locatif ressortant du dernier décompte la somme de 552,31 euros et non de 431,27 euros, des frais de 121,04 euros ayant été également facturés le 31 juillet 2022.

De surcroît, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 53,34 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la SA d’HLM CDC Habitat social pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [U] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 10 767,53 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 28 aout 2024, date du commandement, sur la somme de 4631,42 euros, à compter du 3 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1063,72 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en travaux de dératisation

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver.

En l’espèce, au soutien de sa demande de travaux de dératisation, Madame [W] [U] produit des photographies de son logement permettant d’observer la présence de trous dans les murs et de vaines tentatives de colmatage par de la mousse expansive. Un nuisible est également visible. La SA d’HLM CDC Habitat Social ne conteste pas la présence de nuisibles dans l’appartement de Madame [W] [U] et n’apporte aucun élément quant à des travaux qui seraient entrepris afin de remplir l’obligation qu’elle a de mettre à disposition de la locataire un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles.

Dans ces conditions, la SA d’HLM CDC Habitat Social sera condamnée à réaliser des travaux de dératisation dans le logement occupé par Madame [W] [U] situé [Adresse 6] à [Localité 13] dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser les dépens à la charge des parties les ayant exposés.

En application de l’article 700 du code civil, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 septembre 2020 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et Madame [W] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 14] réunies à la date du 28 octobre 2024,

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 10 767,53 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 28 aout 2024 sur la somme de 4631,42 euros, à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 1063,72 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [W] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE la SA d’HLM CDC Habitat Social à l’obligation de procéder à des travaux de dératisation dans le logement de Madame [W] [U] situé [Adresse 6] à [Localité 13] dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois,

LAISSE les dépens à la charge de chaque partie les ayant exposés,

REJETTE la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE