TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06939 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPOZ

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06939 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPOZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 février 2016, le Groupe Logement francilien, aux droits duquel la SA d’HLM 1001 Vies Habitat est venue, a donné à bail à Monsieur [W] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 436,17 euros, provision pour charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait signifier une mise en demeure de payer la somme de 2078,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, ainsi que de produire l’attestation d’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par lettre recommandée réceptionnée le 29 mai 2024, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 juillet 2025 à étude, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison des impayés et du défaut d’assurance ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

le condamner à lui payer la somme de 2357,03 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 19 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;

le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

le condamner au paiement d’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 23 juillet 2025 à la préfecture de [Localité 5], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 1478,01 euros au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et déduction faite des frais du commandement de payer. La SA d’HLM 1001 Vies Habitat indique qu’il y a une reprise du paiement intégral du loyer courant depuis juin 2025 mais s’oppose à tout délai de paiement et indique que l’acquisition de la clause résolutoire se fonde également sur l’absence de justification de l’assurance et, qu’à ce jour, Monsieur [W] [D] n’a toujours pas justifié de cette assurance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Par ailleurs, il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2016 entre la SA d’HLM 1001 Vies Habitat et Monsieur [W] [D] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail :

à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet ;

dans le cas où le locataire ne souscrirait pas, ou ne renouvellerait pas, une assurance contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire, un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance dans un délai d’un mois, et d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, la somme en principal de 2078,72 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [W] [D] le 16 janvier 2025.

Or, il ressort des pièces produites par le bailleur, et notamment du décompte produit, et de l’absence de pièces produites par le défendeur, non comparant, que Monsieur [W] [D] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai imparti, et que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti (avec application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires).

La SA d’HLM 1001 Vies Habitat est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 février 2025, en raison de la non justification de l’assurance.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM 1001 Vies Habitat de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Monsieur [W] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat que Monsieur [W] [D] est redevable de la somme de 1478,01 euros au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [W] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [W] [D] sera condamné au paiement de la somme de 1478,01 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer et venant minorer les sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Monsieur [W] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [W] [D] sera condamné à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 février 2016 entre la SA d’HLM 1001 Vies Habitat et Monsieur [W] [D] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 1478,01 euros (mille quatre cent soixante-dix-huit euros et un centime), selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection