TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00663 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62X7

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 18 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C7505620254778 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 août 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00663 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62X7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 9 février 2017, la SA 1001 Vies Habitat venant aux droits de la Société Nationale Immobilière a donné à bail à Monsieur [B] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 Vies Habitat a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 24131, 08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 mai 2023.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2024, la SA 1001 Vies Habitat a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur

condamner Monsieur [B] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024, soit la somme de 23 582, 75 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA 1001 Vies Habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 mai 2023.

A l’audience du 6 mai 2025, la SA 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 26 416, 71 euros, selon décompte en date du 28 avril 2025. La société bailleresse indique que le loyer courant est payé. La société bailleresse ajoute que les calculs qu’elle présente résultent du rachat par la société 1001 Vies Habitat, la reprise d’arriérés étant précisée dans les documents annexés et en particulier dans le compte de gestion fourni, cette pièce mentionnant la dette globale ainsi que le montant du dépôt de garantie mais ne détaille pas le montant des loyers et charges dus. Elle maintient que le montant du loyer courant est de 618 euros, même si le contrat initial prévoit un montant de 408, 73 euros, l’écart résultant de l’indexation.

Monsieur [B] [O], représenté par son conseil, conteste le montant de la dette, les arriérés n’étant pas justifiés ( pour un montant de 10048, 38 euros), d’une part, et le calcul de l’indexation qu’il a refait étant erroné, d’autre part, puisque, à partir du loyer du contrat signé en 2017, le loyer devrait atteindre 473, 73 euros avec l’indexation INSEE. Il estime que la dette atteint la somme de 11331, 95 euros. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré, expliquant qu’il va percevoir le FSL et qu’il a retrouvé un emploi à la mairie de [Localité 4] pour un salaire de 1700 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 1001 Vies Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

En l’espèce, le bail conclu le 9 février 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2023, pour la somme en principal de 24131, 08 euros.

Il est rappelé que, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu’il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. En l’espèce, le commandement correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés même si celle-ci n’est justifié que pour un montant inférieur et est ainsi valable, mais pour un montant inférieur.

En effet, le tableau versé par la société défenderesse sur l’état de la dette antérieure au rachat ne pourra pas permettre de justifier une dette certaine, puisqu’il est présenté sur une feuille A3 simple, sans autre explication, sans garantie d’authenticité, avec comme seule mention « état des locataires au 31 /12/ 2018, [Adresse 5] », insuffisante à justifier la réalité d’une dette, et ce, d’autant plus, qu’aucune mention n’est prévue sur le détail des sommes dues. De ce fait, la somme de 10048, 38 euros est retirée de la dette due. La société bailleresse n’étant pas en mesure, non plus, d’expliquer, ni dans ses écritures, ni au cours de l’audience, les raisons de l’accroissement du loyer tel qu’elle le fixe à partir du loyer hors charges au contrat, les calculs présentés par le locataire, cohérents et étayés, seront retenus.

De ce fait, la somme due dans le commandement de payer est égale à 12098,74 euros.

Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [B] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA 1001 Vies Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [O] reste lui devoir la somme de 11331, 95 euros à la date du 28 avril 2025, compte tenu des sommes qui ont été retirées, conformément aux arguments développés par le locataire dans ses écritures et déjà repris. Pour la somme au principal, Monsieur [B] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 11331, 95 euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA 1001 Vies Habitat démontre que Monsieur [B] [O] a repris le paiement des loyers, et a retrouvé un emploi stable et pérenne à la Mairie de [Localité 4], ce dernier entamant des démarches pour obtenir un FSL.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [B] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [B] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2017 entre la SA 1001 Vies Habitat et Monsieur [B] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 11331, 95 euros (décompte arrêté au 28 avril 2025) au titre des arriérés de loyers et charges.

AUTORISE Monsieur [B] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 Vies Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [B] [O] soit condamné à verser à la SA 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à verser à la SA 1001 Vies Habitat une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.