Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00791 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEQN

AQUITANIS

C/

[I] [G], [P] [H]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Représenté par Mme [J] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Présent

Madame [P] [H]

née le 26 Mai 1975 à [Localité 17]

[Adresse 7] [Adresse 12] [Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Cloé MONDON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 05/12/2016 à effet au 21/12/2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [G] [P] et Monsieur [H] [I] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 14].

Madame [G] [P] a délivré congé des lieux loués par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 juin 2023.

Par jugement en date du 15 janvier 2024, le divorce de Madame [G] [P] et Monsieur [H] [I] a été prononcé.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Madame [G] [P] et Monsieur [H] [I] le 15 février 2024 un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation.

Le 16 avril 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [G] [P] et Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé à l’audience du 20/06/2024 en lui demandant de :

— constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux occupés désormais indûment situés [Adresse 3] à [Localité 14] ;

— les condamner solidairement à payer par provision la somme de 8133,78 euros, avec intérêts au taux légal ;

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges et autres révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale restitution des lieux ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 20/06/2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19/12/2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf s’agissant du défaut d’assurance régularisé, et à actualiser sa créance à la somme de 7.773,43 euros à l’égard de Madame [G] [P], hors frais de procédure et intérêts de retard, arrêtée à la date du 26 mars 2024, date de retranscription du divorce en marge de l’état civil, selon un décompte parvenu en cours de délibéré, conformément à la demande faite par le président à l’audience, et s’agissant de Monsieur [H] [I], à la somme de 4.992,93 euros, hors frais de procédure et intérêts de retard, décompte arrêté au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [G] [P], représentée par avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé, dans l’hypothèse d’une condamnation au paiement d’une partie de la dette locative, de dire que celle-ci ne pourra être supérieure à la somme de 3.143,09euros. Elle fait valoir qu’elle a quitté les lieux le 16 juillet 2023, que le divorce a été prononcé le 15 janvier 2024, et que la date des effets du divorce a été fixée au 16 novembre 2020, de sorte qu’elle ne peut pas être tenue solidairement en sa qualité d’épouse, qu’elle assume la garde des trois enfants communs du couple, et se trouve dans une situation financière précaire, qu’elle est en arrêt de travail, que le montant maximum de la condamnation qui pourra être prononcé ne pourra être supérieur à la somme de 6.286,17 euros, et sollicite par conséquent d’être relevée indemne de la moitié de cette somme compte tenu des circonstances.

Monsieur [H] [I] comparait en personne, et ne sollicite pas le maintien dans les lieux, faisant valoir qu’il recherche un autre logement, et s’agissant des sommes restantes à payer, il sollicite des délais de paiement pour pouvoir apurer sa dette restante, compte tenu de la décision rendue par la Commission de surendettement des particuliers.

Par décision du 20/09/2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suite au dossier déposé le 28/03/2024 par Monsieur [H] [I], avec effacement de la somme de 9.988,15 euros au titre des dettes de logement du bailleur AQUITANIS.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20/02/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27/10/2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16/04/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois (article 5 du bail) pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 6.286,17euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

En vertu de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

S’agissant de Madame [G] [P], cette dernière justifie avoir délivré congé des lieux loués le 26 juin 2023, et être titulaire d’un nouveau bail d’habitation depuis le 06/07/2023.

Le divorce des époux a été prononcé le 15 janvier 2024, et retranscrit sur l’état civil le 26 mars 2024. Il ressort du jugement de divorce que la résidence des enfants a été fixée chez Madame [G] [P], et qu’elle justifie d’un nouveau bail d’habitation à la date du 06 juillet 2023, démontrant ainsi que le bail objet du litige n’a pas servi à l’habitation des deux époux.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à l’égard de Monsieur [H] [I] à la date du 16 avril 2024, en application de la clause résolutoire, et à la date du 26 juillet 2023 pour Madame [G] [P], à l’issue du délai de préavis d’un mois, la ville de [Localité 13] étant située en zone tendue.

Monsieur [H] [I] qui n’a plus de titre d’occupation depuis le 16 avril 2024, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En outre, et par application des articles 220 alinéa du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires, les dépenses locatives pouvant être considérées comme des dettes ménagères. En ce qui concerne les époux, cette solidarité cesse à la date d’effet du congé délivré par les deux époux. Si un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil. L’autorisation de résidence séparée accordée par le juge aux affaires familiales au cours d’une procédure de divorce n’a donc aucune incidence sur la solidarité.

Cette solidarité persistera jusqu’à l’accomplissement des formalités de publication à l’état civil qui rendent le jugement opposable aux tiers.

S’agissant de Madame [G] [P], le bailleur fait valoir qu’elle reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 7.773,43 euros, décompte arrêté au 26 mars 2024, date de retranscription du divorce en marge de l’état civil.

Néanmoins, Madame [G] [P] ne conteste pas être redevable de la somme de 6.286,17 euros, non pas en sa qualité d’épouse, mais en application de la solidarité convenue au contrat de bail.

En effet, il est établi que le divorce des époux a été prononcé le 15 janvier 2024, et que Madame [G] [P] a obtenu la garde des trois enfants communs, lesquels résident avec leur mère dans un nouveau logement depuis le 06 juillet 2023.

Dès lors, l’existence de l’obligation de Madame [G] [P] au titre de la solidarité des dettes ménagères est sérieusement contestable.

En revanche, selon les termes du bail locatif prévoyant une solidarité d’une durée de 6 mois après l’arrivée à échéance du préavis, soit jusqu’au 26 janvier 2024, il est établi et non contesté que Madame [G] [P] reste redevable de la somme de 6.286,17 euros.

En outre, il est aussi établi que Monsieur [H] [I] a déposé un dossier de surendettement en date du 27 mars 2024, comportant une dette de loyer d’un montant de 9.988,15euros, laquelle a fait l’objet d’un effacement total.

Par conséquent, seule Madame [G] [P] peut être tenue au paiement de la somme de 6.286,17 euros, couvrant les impayés de loyers du 31/07/2023 au 31/01/2024, conformément à la solidarité conventionnelle prévue au contrat de bail, nonobstant l’effacement de cette dette par la commission de surendettement des particuliers au profit de son ex-époux, qui n’a pas fait disparaitre l’obligation en paiement de Madame [G] [P].

Par conséquent, Madame [G] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 6.286,17 euros, arrêtée à la date du 26 janvier 2024, à titre provisionnel, sans qu’il ne soit possible d’être relevée indemne de la moitié de cette condamnation par son ex-époux, faute de justificatif permettant d’écarter l’application de la solidarité conventionnelle.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

S’agissant de Monsieur [H] [I], AQUITANIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant qu’il reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, déduction faite de la créance de loyer effacée par la commission de surendettement (9.987,15 euros) la somme de 4.992,93 euros à la date du 19 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que Monsieur [H] [I] doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant de la créance de Monsieur [H] [I], qui découle des sommes dues au titre du loyer après le dépôt du dossier de surendettement le 27 mars 2024 et jusqu’à la résiliation du bail au 16 avril 2024, Madame [G] [P] ne peut être tenue solidairement, la solidarité conventionnelle ayant pris fin le 26 janvier 2024, et la solidarité ménagère étant sérieusement contestable.

S’agissant de la créance due au titre des indemnités d’occupation ayant couru depuis la résiliation du bail le 16 avril 2024, cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, revêt un caractère quasi-délictuel, et incombe au seul occupant effectif des lieux, soit uniquement Monsieur [H] [I].

Monsieur [H] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 4.992,93euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il convient par ailleurs, de fixer à la charge de Monsieur [H] [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (889,30 euros à la date du 19/12/2024), étant précisé que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, revêt un caractère quasi-délictuel, et incombe au seul occupant effectif des lieux, soit uniquement Monsieur [H] [I].

— Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [I] :

En vertu de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, applicable à défaut d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque Monsieur [H] [I] ne sollicite pas le maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, le Juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la situation de Monsieur [H] [I], telle que retenue par la commission de surendettement, à savoir des ressources évaluées à 1.546euros, et des charges à 2.406,60 euros, et alors qu’il n’a pas repris le paiement de son loyer courant, rend illusoire le respect d’un échéancier sur 24 mois, qui l’obligerait à s’acquitter de la somme de 208 euros mensuelle, en plus de ses charges courantes.

Dès lors, la demande de délais sera rejetée.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] [P] et Monsieur [H] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05/12/2016 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS à Monsieur [H] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 14] ;

CONSTATONS la validité du congé délivré par Madame [G] [P] et que le bail la liant à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] ([Adresse 10]) a pris fin à la date du 26 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4.992,93 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19/12/2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETTONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [I] ;

CONDAMNONS Madame [G] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 6.286,17 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 15] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 889,30 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE