TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01431 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C66XQ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Janvier 2025

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[N] [S][2]

[2] M^e TEBOUL ASTRUC et M^e ROUCH

CCC à M. [S] et Mme [B]

[Adresse 6] [XXXXXXXX01]

Médiateur : [P] [B]

[Adresse 11]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 22 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. JANN-K CREATIONS

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0235

DEFENDERESSE

S.C.I. BONAPARTE MALAQUAIS

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0335

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 04 décembre 2013, la S.C.I. BONAPARTE MALAQUAIS a consenti à la société SAINT HONORÉ MAILLES, aux droits de laquelle vient la S.A.S. JANN-K CRÉATIONS, le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2013 pour expirer le 30 septembre 2022 et moyennant un loyer annuel en principal de 92 000 € HT et HC.

Par exploit d’huissier du 31 août 2022, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 60 000 € HT et HC.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 23 juillet 2024, la locataire a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 60 000 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2025, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 03 juin 2025, la locataire sollicite :

« À titre principal :

— de fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 58 072 € HT et HC à compter du 1er octobre 2022, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi Pinel,

— de juger que les intérêts au taux légal seront dus sur les trop-versés de loyer depuis la date de la demande en justice et à compter de chaque échéance contractuelle, en application de l’article 1231-6 du code civil, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du même code,

— de condamner la SCI BONAPARTE MALAQUAIS à payer à la société JANN-K CRÉATIONS la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI BONAPARTE MALAQUAIS aux entiers dépens avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

À titre subsidiaire :

— d’ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise et de désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission notamment :

— de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7], les décrire,

— d’entendre les parties en leurs dires et explications,

— de procéder à l’examen des faits allégués par les parties, notamment en recherchant l’existence de faits relevant des critères définis à l’article L.145-33 du code de commerce et en appréciant leur importance,

— de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard :

▪ des caractéristiques du local,

▪ de la destination des lieux,

▪ des obligations respectives des parties,

▪ des facteurs locaux de commercialité,

▪ des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement,

— de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dans cette hypothèse :

— à titre principal, de fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 58 072 € HT et HC,

— à titre infiniment subsidiaire, de fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 96 582,36 € HT et HC ;

En tout état de cause :

— de débouter la SCI BONAPARTE MALAQUAIS de l’ensemble de ses demandes. »

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 13 mai 2025 avec accusé de réception, la bailleresse sollicite de :

« -fixer le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 98 784 € HT et HC,

— déclarer la société JANN-K CRÉATIONS redevable du paiement des rappels de loyers dus avec les intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an en application de l’article 1343-2 du code civil,

À titre subsidiaire,

*désigner un expert avec pour mission notamment :

*convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*visiter les locaux litigieux sis [Adresse 7] à [Localité 14], de les décrire et photographier, et de dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

*entendre les parties en leurs dires et explications,

*procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

*fournir tous éléments d’information permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.

— fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle hors charges et hors taxes sde 98 784 euros,

— condamner la société JANN-K CRÉATIONS au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société JANN-K CRÉATIONS aux entiers dépens.  »

L’affaire est venue à l’audience du 05 juin 2025 et a été mise en délibéré au 09 octobre 2025, prorogé au 22 octobre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 ainsi que pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux, inférieure au plafond prévu par l’article L.145-34 susvisé ; elles demeurent en revanche en désaccord sur le montant du nouveau loyer.

La locataire sollicite à titre principal la fixation du loyer annuel à la somme de 58 072 € HT et HC en considération notamment d’une surface pondérée de 41,48 m2 B et d’une valeur locative unitaire de 1 400 €/m2 B.

La bailleresse, se fondant sur un rapport d’expertise établi à sa demande par monsieur [U] [Y], sollicite à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à 98 784 € HT et HC par an, compte tenu notamment d’une surface pondérée de 46,75 m2 B et d’une valeur locative unitaire de 2 400 €/m2 B.

La locataire conteste les conclusions du rapport d’expertise produit par la bailleresse, qui ne permet effectivement pas de statuer sur la valeur locative des lieux loués alors qu’il a été établi non contradictoirement, par un technicien mandaté et rémunéré par l’une des parties.

Il est néanmoins constaté qu’il est opportun d’ordonner pour ce faire une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la locataire, qui sollicite subsidiairement cette mesure et a un intérêt certain à sa réalisation.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel, la locataire ne produisant pas d’élément probant justifiant que, comme elle le sollicite, il soit fixé à un montant inférieur.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] à compter du 1er octobre 2022 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ci-après désigné,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[N] [S]

[XXXXXXXX01].

[Adresse 6]

[Localité 9]

[Courriel 12]

Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* donner avis sur le montant du loyer plafonné selon l’article L.145-34,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. JANN-K CRÉATIONS à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 15 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 5 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[P] [B]

[Adresse 11]

[Localité 8]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA