TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : SELARL MAKOSSO ORPHON FERNANDES [X]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10879 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NP4

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, dont le siège social est sis SELARL MAKOSSO ORPHON FERNANDES [X] – [Adresse 1]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG , juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10879 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NP4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En vertu d’un bail verbal du 31 mars 2023, la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] (escalier 01, appt 204).

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 696,40 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [K] le 20 août 2024.

Par assignation du 21 novembre 2024, la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [K], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 279,45 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 janvier 2025, la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [Z] [K] du fait de son départ des lieux et a maintenu ses autres demandes. Elle précise que la dette locative actualisée, s’élève désormais à 2 459,97 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », selon l’article 1709 du code civil. Il sera rappelé que le code civil n’imposant aucune formalité pour la conclusion d’un bail, la rédaction d’un écrit n’est pas indispensable à sa formation, ni à la preuve de son existence. L’engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d’un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l’engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l’engagement de ce dernier de payer les loyers.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, il est constant et non contesté par les parties qu’un bail verbal a été conclu entre elles avec effet au 31 mars 2023. La bailleresse produit par ailleurs un décompte locatif démontrant des règlements de loyers et charges mensuels par la locataire depuis plusieurs années, et ainsi l’exécution du contrat.

Le commandement de payer délivré le 19 août 2024 mettait en demeure la locataire d’avoir à régler les loyers échus et informait la locataire de la possibilité de solliciter la résiliation du bail pour défaut de paiement.

Mme [Z] [K] n’a non seulement pas réglé la dette au terme du commandement, mais depuis l’initiation de la procédure judiciaire, il est constaté que la dette de la locataire n’a cessé de croître. Ainsi, il est constaté un manquement répété aux obligations contractuelles des parties lequel est suffisamment grave pour mettre un terme au contrat de bail verbal conclu entre les parties.

Lors des débats la bailleresse a toutefois précisé que sa locataire avait quitté les lieux et désistait de sa demande d’expulsion.

Il y a dès lors lieu de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement et constater le désistement de la demanderesse de sa demande d’expulsion.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 janvier 2025, Mme [Z] [K] lui devait la somme de 2.459,97 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2 120,50 euros, suivant décompte arrêté au 21 octobre 2024, terme du mois d’aout 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [K], absente lors des débats, et n’apportant de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 31 mars 2023 entre la SA Immobilière du Moulin Vert, d’une part, et Mme. [Z] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6],

CONSTATE le désistement de la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [Z] [K],

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2 120.05 euros (deux mille cent vingt euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, terme du mois d’aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 1 696,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à la société S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 août 2024 et celui de l’assignation du 21 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge