TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître David BENMOHA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O3Y

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

Monsieur [N] [R] époux [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDERESSE

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître David BENMOHA de la SELEURL ALLIANCE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0224

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O3Y

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En 1999, M. [C] [R] et Mme [N] [R] ont donné à bail à Mme [M] [P] née [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Ce contrat a fait l’objet d’un renouvellement en date du 1er avril 2006, le nouveau contrat prenant effet au 1er avril 2006 pour une durée de neuf ans, à l’issue de laquelle le bail pourrait être reconduit tacitement pour une durée de trois années.

Par acte notarié en date du 24 juin 2011, Mmes [N] [R] épouse [T] et [Z] [R] épouse [F], filles de M. [C] [R], sont devenues copropriétaires indivises de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] suite à une donation entre vifs.

Le contrat portant sur le logement donné en location à Mme [M] [P] née [J] a été renouvelé par acte notarié en date du 25 mars 2015 à effet au 1er avril 2025, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] y étant désormais désignés comme bailleurs, et la durée du contrat étant fixée à neuf années, reconductible tacitement.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] ont fait délivrer à Mme [M] [P] née [J] un congé avec offre de vente pour un prix de 1.425.000 euros, à effet au 31 mars 2024.

Par courriel du 20 février 2024, Mme [M] [P] née [J] a indiqué à M. [C] [X] [R] qu’elle n’entendait pas quitter les lieux, lui rappelant qu’elle avait souhaité acquérir le bien en 2000, mais avait finalement renoncé à cette acquisition en contrepartie de la renonciation de M. [C] [X] [R] à lui délivrer congé. Elle faisait par ailleurs valoir son âge, son état de santé, et la nécessité pour elle de s’occuper de sa fille handicapée, qui résidait dans le même immeuble.

En dépit de deux courriers adressés par le conseil des bailleurs en date des 27 mars 2024 et 15 avril 2024, l’interrogeant sur les dispositions qu’elle avait prises pour quitter les lieux, Mme [M] [P] née [J] s’est maintenue dans le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] ont fait assigner Mme [M] [P] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé avec offre de vente délivré le 27 juillet 2023,constater que Mme [M] [P] née [J] n’a pas donné suite à l’offre de vente, et, en conséquence, juger qu’elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local depuis le 1er avril 2024,ordonner l’expulsion de Mme [M] [P] née [J] et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Mme [M] [P] née [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 2500 par mois, charges de 315 euros en sus, déduction faite des sommes qu’elle aurait réglées au titre de son occupation depuis le 1er avril 2024,condamner Mme [M] [P] née [J] au paiement d’une somme de 3 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 9 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 1 juillet 2025, étant précisé que le conseil de la défenderesse y a de nouveau sollicité un renvoi, refusé compte-tenu de la durée de la procédure et de ce que l’affaire était, au jour de l’audience, en état d’être jugée, les deux parties ayant conclu.

A l’audience du 1 juillet 2025, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils reprennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance et sollicitent le rejet des prétentions de la défenderesse.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] exposent avoir signifié à Mme [M] [P] née [J] un congé conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’estiment dès lors sont bien fondés à demander l’expulsion de la locataire, laquelle se maintiendrait dans les lieux en dépit de plusieurs tentatives de résolution amiable.

Ils considèrent que Mme [M] [P] née [J] échoue à établir le caractère frauduleux du congé délivré, rappelant qu’il est constant que le prix excessif ne peut être à lui seul la preuve d’une intention frauduleuse du vendeur ; ils soutiennent au surplus que le prix fixé n’est pas excessif au regard des caractéristiques du bien litigieux et rappellent que c’est à la date de la délivrance du congé que doit s’apprécier la valeur du bien, de sorte que la comparaison sur laquelle se fonde la défenderesse pour affirmer que le prix proposé était excessif n’est pas pertinente, l’offre de vente sur laquelle elle s’appuie ayant été faite un an plus tard, dans un marché dans lequel les prix auraient chuté de 15 %.

S’agissant de leur absence de diligences en vue de vendre le bien, ils soutiennent qu’en se maintenant dans les lieux, la locataire empêche de fait la visite du bien libre de toute occupation.

Ils ajoutent que le courrier rédigé par M. [C] [R] en 2000, par lequel ce dernier se serait engagé à ne jamais délivrer congé, ne saurait faire échec à leurs démarches en vue de mettre fin au bail, dès lors:

— que cet engagement n’est pas opposable à ses filles, désormais copropriétaires indivis du bien,

— que le bail a été renouvelé depuis,

— que cette renonciation équivaudrait à conclure un bail perpétuel, strictement prohibé.

Enfin, en réponse à l’argumentation fondée sur l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, ils répondent que ces dispositions ne s’appliquent pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ce qui est le cas de M. [C] [R]. Ils observent au surplus que Mme [M] [P] née [J] ne justifie pas de ses ressources, qu’elle est propriétaire de plusieurs appartements, dont un studio dans le même immeuble, et qu’elle est ainsi parfaitement en mesure de se reloger.

Mme [M] [P] née [J], représentée par son conseil, a oralement demandé que la pièce n°9 soit écartée des débats, et a déposé des conclusions, dont elle demande le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

A titre principal,

— juger que le bailleur est de mauvaise foi,

— juger que le congé délivré le 27 juillet 2023 est entâché de nullité en raison :

du caractère manifestement excessif et non sérieux du prix proposé,de l’absence de diligences accomplies en vue de la vente de l’appartement,- juger que la nullité du congé le 27 juillet 2023 entraîne le renouvellement du contrat de bail,

Subsidiairement

— juger que M. [R] avait renoncé à la possibilité de résilier le bail et qu’ainsi le congé délivré le 27 juillet 2023 est entâché de nullité,

A titre infiniment subsidiaire

— juger que Mme [M] [P] née [J] remplit toutes les conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé en application de l’article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— juger que Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] n’ont proposé aucune offre de relogement à Mme [M] [P] née [J],

— juger que cette absence d’offre de relogement invalide le congé délivré le 27 juillet 2023 et entraine le renouvellement du contrat de bail,

A titre infiniment infiniment subsidiaire

— juger que Mme [M] [P] née [J] aura 36 mois pour quitter les lieux,

En conséquence,

— débouter Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande tendant à écarter des débats la pièce n°9 produite par les demandeurs, son conseil explique que cette pièce a été communiquée en réponse à ses dernières écritures, mais que, compte-tenu de ce que sa demande de renvoi a été refusée, il n’a pas eu le temps d’échanger avec sa cliente sur son contenu et de formuler d’éventuelles observations.

Au soutien de sa demande d’annulation du congé pour vente, Mme [M] [P] née [J] soutient que le prix contenu dans le congé est manifestement excessif au regard des prix du marché, notamment du prix d’un appartement vendu dans le même immeuble, par le même bailleur, ce dont elle déduit que, volontairement dissuasif, il a été fixé aux fins de l’empêcher d’exercer son droit de préemption. La mauvaise foi des bailleurs est par ailleurs selon elle caractérisée par l’absence d’organisations effectives de visites après délivrance du congé. Elle fait au surplus valoir que M. [C] [R] s’était expressément et fermement engagé à ne jamais remettre en cause la stabilité de sa situation locative, en contrepartie de sa propre rétractation quant à l’acquisition de l’appartement litigieux, suite à la délivrance d’un premier congé en 2000, et de son acceptation de l’offre de vente qu’il contenait. Elle rappelle à ce titre qu’il est constant qu’il est permis de renoncer aux effets acquis de règles d’ordre public et considère que cette renonciation a été transférée à l’ensemble de l’indivision. Enfin, elle considère qu’en l’absence d’offre de relogement, le congé délivré est de nul effet fau regard de son statut de locataire protégé prévu à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Elle fait enfin état de l’état de santé de sa fille, qui réside dans le même immeuble, et dont le handicap nécessite sa présence auprès d’elle. En réponse aux bailleurs qui soutiennent qu’elle dispose de plusieurs solutions de relogement, elle souligne que les logements dont elle est propriétaire sont des chambres de bonne, et que le logement de sa fille est situé au 5ème étage sans ascenseur, le rendant inaccessible au regard de son âge et de son état de santé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

Invité à produire en cours de délibéré ses observations sur la pièce n°9 produite par la partie demanderesse, le conseil de Mme [M] [P] née [J] n’a fait parvenir aucune observation.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande tendant à ce que soit écartée des débats la pièce n°9

Aux termes de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, la pièce n°9 des demandeurs est un courriel daté du 1 juillet 2025.

Les débats s’étant tenus le 1 juillet 2025, elle n’a été communiquée pour la première fois qu’à l’audience du 1 juillet 2025, ne laissant ainsi aucun délai au conseil de la défenderesse pour solliciter les observations de sa cliente.

Elle sera en conséquence écartée des débats.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le dernier bail consenti le 25 mars 2015 à Mme [M] [P] née [J] a commencé à courir le 1er avril 2025 pour une période de neuf ans et est venu à expiration le 31 mars 2024 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Un congé pour vendre à effet du 31 mars 2024 a été signifié à Mme [M] [P] née [J] par acte de commissaire de justice le 27 juillet 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 1 425 000 euros, ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’offre de vente n’ayant pas été acceptée dans le délai de deux mois imparti par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (ou quatre mois en cas d’offre de vente subordonnée à l’obtention d’un prêt), cette dernière est nulle de plein droit.

Mme [M] [P] née [J] continue toutefois d’occuper les lieux.

Si Mme [M] [P] née [J] ne conteste pas la régularité forme de l’acte en la forme, elle soutient que le congé serait, sur le fond, frauduleux, au motif que le prix proposé serait délibérément dissuasif, et que les bailleurs ne démontrent aucune diligence sérieuse en vue de vendre le bien.

Un congé ne peut être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Les juges du fond saisis d’une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

L’ intention frauduleuse est appréciée à partir du comportement général du bailleur, le prix proposé pouvant être un indice de l’absence d’ intention de vendre.

C’est à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude, le caractère excessif du prix n’étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu’un indice qui doit être confirmé par d’autres. Le bailleur peut en effet surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie.

En effet, le vendeur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement et rien ne s’oppose à ce qu’il situe sa valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur. Il est à ce titre constant qu’il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix.

En l’espèce, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] ont proposé leur bien en vente au prix de 1 425 000 euros.

Il est établi que le bien dont il s’agit est un appartement d’une surface d’environ 130 m² (129,99 m² selon le certificat produit par Mme [M] [P] née [J], lequel ne tient pas compte de la superficie du balcon, et 132 m² selon celui produit par les demandeurs). Le bien comprend une entrée, quatre pièces principales, dont deux séjours et deux chambres, une salle d’eau et une salle de bain, ainsi qu’un balcon. Il ressort de la photographie produit par les demandeurs qu’il est situé au 5ème étage d’un bel immeuble en pierre de taille, sis [Adresse 3]. Il ressort par ailleurs du congé que l’appartement était vendu avec une cave, située au sous-sol du même immeuble.

Ce bien a donc été proposé à un prix d’environ 10 961 euros (1 425 000 / 130) par mètre carré.

Mme [M] [P] née [J], sur qui repose la charge de la preuve, ne produit, au soutien du prix délibérément dissuasif dont elle se plaint, qu’un unique courrier valant congé, délivré à M. [K] [W] par M. [C] [R] le 16 avril 2024, dont il résulte qu’a été proposé à ce locataire la vente de l’appartement de 137m2 qu’il occupait dans le même immeuble, loué par le même bailleur, au prix de 1.233.000 euros, soit un prix de 9000 euros par mètre carré.

Le prix de 1 425 000 euros (10 795 euros par m² dès lors qu’il est établi que les bailleurs pensaient, à cette date, que la superficie de leur bien était de 132 m2) mentionné dans le congé délivré par Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] n’est supérieur que de 17% au prix proposé à M. [W]. Cet écart de 17 % n’apparaît pas suffisamment significatif pour établir l’intention frauduleuse de la bailleresse, cela d’autant que les deux logements présentent des caractéristiques différentes, le logement occupé par Mme [M] [P] née [J] étant situé au cinquième étage et comportant un balcon. Il convient par ailleurs de constater que l’offre faite à M. [W] a été faute 9 mois après la délivrance du congé litigieux, dans un marché fluctuant, qui peut également expliquer une baisse du prix au m2.

En s’abstenant de produire des estimations de biens comparables dans le même quartier à la période de délivrance du congé qui lui a été délivré, Mme [M] [P] [J] se prive de la possibilité de rapporter la preuve du prix excessif dont elle se prévaut.

S’agissant de l’absence de diligences concrètes et positives en vue de vendre le bien, elles sont, comme l’est le prix dissuasif, uniquement un indice qui doit être corroboré par d’autres pour démontrer l’intention frauduleuse, les bailleurs pouvant vouloir attendre la libération des lieux et la fin de la procédure pour vendre le bien libre de tout occupant, à un meilleur prix.

En l’espèce, il n’est démontré aucune diligence en vue de vendre le bien.

Mme [M] [P] [J] ayant toutefois échoué à démontrer le caractère excessif du prix proposé, cette absence de démarches positives est insuffisante à elle seule à établir l’intention frauduleuse de ses bailleurs.

Mme [M] [P] née [J] échoue ainsi à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre qui lui a été signifié.

S’agissant de la renonciation de M. [C] [R] à délivrer congé, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1709 du code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir à l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

La mention d’ « un certain temps » a conduit à prohiber le bail perpétuel ou à durée indéterminée. Cette prohibition est d’ordre public.

Un bail est perpétuel en l’absence de terme fixé pour son expiration. Est perpétuel le bail dont le terme ne dépend que de la seule volonté du preneur (Cass 3ème Civ 13 mars 2002 ; 27 mai 1998,; 19 février 1992, 8 mai 1973). La clause illicite de perpétuité entraîne la nullité du bail (Cass 3ème Civ 20 février 1991). En revanche, si l’expiration dépend d’un terme, même dont la date est incertaine, le bail n’est pas perpétuel. Il en est ainsi du bail dont le terme fixé est le décès du preneur ou de ses enfants : Cass 3ème Civ 4 avril 1968; 23 février 1974 ; 30 novembre 1983).

En l’espèce, Mme [M] [P] née [J] produit un courrier signé de [C] [X] [R], daté du 30 juillet 2000, aux termes duquel ce dernier s’engage à « renouveler le bail par tacite reconduction tout le temps que Mme [M] [P] le souhaitera. Je précise que Mme [M] [P] pourra y mettre fin lorsqu’elle le souhaitera mais que je m’engage à ne pas y mettre fin moi même tant que Mme [M] [P] née [J] me le demandera ».

Il résulte de ce courrier, aux termes duquel M. [C] [X] [R] s’est engagé à ne pas mettre fin au bail « tant que Mme [M] [P] le souhaitera », qu’il ne comporte pas de terme fixé pour l’expiration de son engagement à ne pas mettre fin au bail, le terme de ce derner ne dépendant dès lors que de la seule volonté du preneur. Il fait ainsi du bail consenti à Mme [P] un bail perpétuel, strictement prohibé. S’il est vrai qu’il est possible pour une partie de renoncer à un droit prévu par une règle d’ordre public sous réserve que la renonciation soit postérieure à l’acquisition du droit, qu’elle ait un caractère certain et non équivoque et qu’elle soit faite en toute connaissance de cause et qu’il était ainsi possible pour M. [C] [X] [R] de renoncer à la faculté de donner congé, rien n’empêchait qu’il recouvre ce droit par la suite ; Or, il sera constaté que postérieurement à la rédaction de ce courrier, le bail a été renouvelé à deux reprises, les deux contrats signés respectivement conclus à cette fin les 1 avril 2006 et 25 mars 2005 prévoyant tous deux la faculté pour le bailleur de donner congé.

Mme [M] [P] née [J] ne saurait dès lors aujourd’hui se prévaloir d’un engagement conclu dans le cadre du bail initial, plusieurs fois renouvelé par la suite, dans des contrats mentionnant expressément la possibilité pour le bailleur de donner congé.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 15 III. de la loi du 6 juillet 1989, même s’il fonde son congé sur l’un des trois motifs évoqués, le bailleur ne peut pas en principe congédier un locataire qui est âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont limitées, le plafond de ressources étant celui en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Ces locataires cessent toutefois de bénéficier de la protection légale lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus annuels inférieurs au seuil légal.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, il est établi que le revenu fiscal de référence de Mme [M] [P] à la date de la délivrance du congé était égal à zéro, ses revenus imposables, composés de ses pensions de retraite et de revenus fonciers, étant de l’ordre de 44 000 euros au total, un déficit professionnel de 60 519 euros ayant toutefois été déclaté au titre de l’exercice 2023. Il est également établi que, née le 5 avril 1944 , elle était âgée de 79 ans au jour de la délivrance du congé.

Toutefois, M. [C] [X] [R] étant lui-même né le 2 mai 1933, il était âgé de 90 ans au moment de la délivrance du congé. Ainsi, les dispositions protectrices invoquées par Mme [M] [P] née [J] ne s’appliquent pas à sa situation.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] suivant acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023 est régulier et que Mme [M] [P] née [J] est déchue, depuis le 31 mars 2024 minuit, de tout droit d’occupation sur l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3].

Sur l’expulsion

Mme [M] [P] née [J] étant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En l’absence de circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le simple fait de contester le caractère sincère du congé ne suffisant pas à établir la mauvaise foi, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [M] [P] née [J] sollicite un délai de 36 mois, délai qui excède de 24 mois la durée légalement prévue.

Elle justifie être âgée de 81 ans, avoir souffert de divers problèmes de santé (opération stent fémoral avril 2022, cataracte février 2022, carotide gauche décembre 2023, rupture tendon d’achille 2021, hypothyroïdie), son médecin la décrivant toutefois « en bon état général en dépit de troubles du sommeil et de son état dépressif », bien qu’évoquant la découverte d’une hyperlymphocytose en cours d’exploration et d’investigations, selon courrier du 1 février 2024.

Il est par ailleurs établi qu’elle s’occupe beaucoup de sa fille âgée de 52 ans, dont le taux d’incapacité reconnu est de 50-79 %, qui vit dans le même immeuble.

Elle perçoit des revenus de l’ordre de 44 000 euros annuels (selon avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023, hors déclaration de son déficit professionnel 2023 déclaré en 2024). Sa situation patrimoniale est inconnue. Si elle affirme que les appartements dont elle est propriétaire sont des chambres de bonne et que le studio dans lequel sa fille vit et dont elle est propriétaire n’est pas accessible par ascenseur, il n’en est nullement justifié.

Les demandeurs n’ont pour leur part pas justifié de leur propre situation ni de l’urgence à vendre le bien.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et compte-tenu des délais dont elle a déjà bénéficié en se maintenant dans les lieux, il sera accordé à Mme [M] [P] née [J] un délai de 9 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [M] [P] née [J], qui se maintient dans les lieux, sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [P] née [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Mme [M] [P] née [J] devra verser à Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE la pièce n°9 produite tardivement aux débats par Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R],

REJETTE la demande formée par Mme [M] [P] née [J] tendant à l’annulation du congé pour vendre qui lui a été signifié le 27 juillet 2023 pour le 31 mars 2024 par Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R],

CONSTATE que le bail conclu entre Mme [M] [P] née [J], d’une part, et Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R], d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 1] a pris fin le 31 mars 2024 à 24h,

ACCORDE à Mme [M] [P] née [J] un délai de 9 (neuf) mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [P] née [J] et à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et de restituer les clés dans ce délai,

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [P] née [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de 9 mois, Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [P] née [J] à verser à Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Mme [M] [P] née [J] à verser à Mme [N] [R] épouse [T], Mme [Z] [R] épouse [F] et M. [C] [X] [R] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [M] [P] née [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 23 septembre 2025

le Greffier le Juge