TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

LE PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11271 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCZ

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 26 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BARROIS-LA REYNIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202504045 du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11271 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2014, la société civile immobilière (SCI) BARROIS-LA REYNIE a consenti un , bail d’habitation à Mme [B] [J] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 5] (75019), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665 euros outre une provision pour charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6330,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [J] le 23 août 2024.

Par assignation du 29 octobre 2024, la SCI BARROIS-LA REYNIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme [B] [J] au besoin avec l’intervention de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6442,78 euros sur l’arriéré locatif au 12 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus,

—  700 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, la SCI BARROIS-LA REYNIE, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 6 mars 2025 s’élevait désormais à 5930,48 euros. La SCI BARROIS-LA REYNIE a indiqué qu’il y avait eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience hormis pour le mois de mars. Elle s’est opposée au plan d’apurement proposé par la défenderesse compte tenu du faible montant proposé pour les mensualités.

Mme [B] [J], représentée par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Elle a expliqué avoir eu des difficultés financières en raison du Covid-19, n’ayant pas pu exercer son activité professionnelle. Elle a proposé de payer la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant durant 35 mois et de payer le solde le 36ème mois. Elle a précisé que les versements de la Caisse d’Allocations Familiales ont repris, qu’ils ont lieu le 6 de chaque mois ce qui explique la non prise en compte dans le décompte du 6 mars 2025. Elle a ainsi indiqué que la condition de reprise du paiement intégral du loyer était satisfaite.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI BARROIS-LA REYNIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au moment de la conclusion du contrat de bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6330,39 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [B] [J] a repris le paiement des loyers. Il est également constaté que les versements de la CAF apparaissent pour le mois de janvier le 7 et au mois de février le 6. Il peut ainsi être considéré que le versement de la CAF n’a pas encore été pris en compte dans le décompte versé aux débats. Si Mme [B] [J] a proposé un échéancier, il apparaît que le montant de 50 euros mensuel n’est pas de nature à lui permettre de s’acquitter de sa dette en 36 mois, le montant qui resterait du pour la dernière échéance restant très élevé. Il ne peut ainsi pas être considéré que Mme [B] [J] est en mesure de régler sa dette. Sa demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI BARROIS-LA REYNIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’intervention de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SCI BARROIS-LA REYNIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2025, Mme [B] [J] lui devait la somme de 5930,48 euros.

Mme [B] [J] ne conteste pas cette dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et non du commandement de payer compte tenu des paiements effectués depuis cette date.

Elle sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI BARROIS-LA REYNIE ou à son mandataire.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demanderesse n’expose aucun préjudice distinct et ne communique aucun élément à l’appui de sa demande et en sera en conséquence déboutée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, elle ne sera pas condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 avril 2014 entre la société civile immobilière BARROIS-LA REYNIE et Mme [B] [J] concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 11 novembre 2024,

ORDONNE à Mme [B] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société civile immobilière BARROIS-LA REYNIE de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [J] à payer à la société civile immobilière BARROIS-LA REYNIE la somme de 5930,48 euros selon décompte arrêté au 6 mars 2025 (mois de mars inclus) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Mme [B] [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 6],

DEBOUTE la société civile immobilière BARROIS-LA REYNIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [J] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge