5AA Minute N°

N° RG 24/00398 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMSX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 MARS 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [X]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS, susbtitué par Maître Hadrien NICAISE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [V] [G]

né le 01 Mars 1994 à [Localité 5],

demeurant Chez Mme [L] [N] – [Adresse 3]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

FAITS ET PROCEDURE

Par actes sous seings privés en date du 24 décembre 2019, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [V] [G] et Madame [T] [B] un logement situé à [Localité 6] ([Localité 8]), [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement de stationnement, situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 512.27 euros s’agissant du logement, et 21.33 euros s’agissant du stationnement.

Par courrier en date du 8 juin 2021, Madame [T] [B] a informé son bailleur de son départ du logement, Monsieur [V] [G] devenant ainsi l’unique locataire.

Par courrier du 26 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a vainement mis en demeure Monsieur [V] [G] de régler la somme de 524 euros, au titre des impayés de loyer et de charges.

Le 29 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [G] pour un montant en principal de 20.83 euros au titre des loyers et charges dus à cette date s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Le 4 mars 2024, un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [G] pour un montant de 1071 euros au titre des loyers et des charges dus à cette date s’agissant du logement.

Par acte délivré le 13 juin 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [V] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, aux fins de voir constater la résiliation des baux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 24 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, reprenant ses écritures, sollicite de voir :

— Constater la résiliation de plein droit des baux à compter du 29 avril 2024 s’agissant du stationnement et à compter du 4 mai 2024 s’agissant du logement ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [V] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner Monsieur [V] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 2 503.11 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de mars 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, soit 567.83 euros à la date de délivrance de l’assignation ;

— Condamner Monsieur [V] [G] aux dépens ;

— Condamner Monsieur [V] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ajoute qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette et du précédent engagement non tenu par le défendeur.

Il conviendra de se reporter à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Présent à l’audience, Monsieur [V] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 100 euros par mois. A l’appui de ses demandes, il précise reconnaître la dette et souhaiter la régler. Il indique qu’il perçoit un revenu mensuel de 1080 euros par mois et qu’il souhaite quitter le logement, car il a trouvé un nouveau domicile.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’a pu être transmis au greffe avant l’audience, faute pour Monsieur [V] [G] d’avoir répondu à l’invitation du travailleur social.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre que société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Cette disposition ne s’applique pas pour les contrats portant sur des places de stationnement, qui sont régis par le droit commun des contrats, en vertu duquel les contrats sont la loi des parties, conformément à l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, les deux baux conclus entre la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [V] [G] le 24 décembre 2019 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette s’agissant du logement, et d’un mois pour la place de stationnement.

Par exploits du 29 février et 4 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire deux commandements de payer respectivement les sommes de 20.83 et 1071 euros au titre des loyers et charges échus au 14 février 2024, et visant les clauses résolutoires.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à se prévaloir de la résiliation du bail relatif au stationnement à la date du 30 avril et du bail relatif au logement à la date du 5 mai 2024.

Sur la demande de paiement au titre de la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [V] [G] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 4 270.67 euros à la date du 23 janvier 2025 (échéance du mois de décembre incluse).

Monsieur [V] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4 270.67 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en ce que les causes du commandement de payer ont depuis été apurées.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24, en son V, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Par ailleurs, conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer en cours. Il ne peut donc prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, dans la mesure où les besoins du créancier ne s’y opposent pas, et que ce dernier ne justifie pas de l’existence d’un précédent accord qui n’aurait pas été tenu, et compte tenu enfin des faibles ressources déclarées (mais non justifiées) du débiteur, il lui sera accordé des délais de paiement, à raison de mensualités toutefois supérieures à celles réclamées au regard du montant de la dette.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, Monsieur [V] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer à la somme de 547.58 euros pour le logement et 20.85 euros pour le stationnement, par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter le caractère exécutoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT;

CONSTATE à la date du 30 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [V] [G], portant sur l’emplacement de stationnement situé à [Localité 6] ([Localité 8]), [Adresse 1] ;

CONSTATE à la date du 5 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [V] [G], portant sur le logement situé à [Adresse 7] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [V] [G], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4 270.67 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 23 janvier 2025, incluant l’indemnité de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE cependant Monsieur [V] [G] à s’acquitter de cette dette en 23 mensualités de 150 €, outre une 24e mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRECISE qu’en cas de non paiement d’une échéance à la date fixée, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G], à compter de l’échéance du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par la remise des clés, à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser, soit au jour de l’audience 547.58 euros pour le logement et 20.85 euros pour le stationnement ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE