Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 juillet 2025, n° 24/00265

TJ Paris 29 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle du syndic
Le tribunal a constaté que le syndicat n'a pas prouvé la qualité de syndic de la société Capillon & Martins durant la période litigieuse, et que les préjudices invoqués ne résultent pas de fautes du syndic.
Rejeté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que le syndicat des copropriétaires, partie perdante, ne pouvait pas prétendre à une indemnisation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 29 juil. 2025, n° 24/00265
Numéro(s) :	24/00265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas SIDIER
Cabinet(s) :	PECHENARD & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.A.R.L. CAPILLON & MARTINS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e SIDIER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/00265

N° Portalis 352J-W-B7H-C3SKF

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [B] [S], en sa qualité de président du conseil syndical

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0047

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CAPILLON & MARTINS

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

Décision du 29 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/00265 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SKF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Soutenant que la SARL Capillon & Martins a été le syndic de l’immeuble à compter de sa désignation en 2016 et qu’elle n’a pas respecté les termes de son contrat, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l’a assignée en responsabilité devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1991 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris :

Condamner la société Capillon & Martins à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 87 753,61 euros au titre du préjudice subi ;

Condamner la société Capillon & Martins à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ".

Bien que régulièrement assignée par acte remis à un employé se déclarant habilité à le recevoir, la SARL Capillon & Martins n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

A l’appui de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la société défenderesse a été le syndic de l’immeuble à compter de 2016 ;

— la société défenderesse n’a pas respecté les termes de son contrat ;

— il a fait l’objet de trois condamnations par défaut sous la gestion de ce syndic ;

— la société défenderesse lui a caché ces procédures ;

— il a perdu une chance de se défendre ;

— il fonctionne désormais sous la forme d’un syndic coopératif depuis décembre 2022 ;

— il a fait l’objet de saisies-attributions sur ses comptes impliquant des frais ;

— il a négocié des délais de paiement avec deux créanciers ;

— le syndic engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil ;

— la société défenderesse a commis de multiples fautes ;

— la société défenderesse est responsable du défaut de paiement des prestataires à l’origine de procédures judiciaires ;

— la société défenderesse est responsable du défaut de résiliation du contrat Comm'9 (prestataire ménage) suite à la conclusion d’un contrat avec un nouveau prestataire ayant entraîné une double facturation sur la période 1er mai 2018 au 31 octobre 2020 ;

— le préjudice financier résultant de ces fautes est de 87.753,61 €.

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien… de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice…

Vu l’article 1992 du code civil qui précise que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Vu l’article 9 du code de procédure civile qui prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2016 ayant approuvé la désignation du cabinet Capillon & Martins en qualité de syndic « pour 9 mois et prendra fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2016 et au plus tard le dernier jour du mois de juin 2017 ».

Le syndicat des copropriétaires produit également un contrat de syndic, mais non signé et qui n’a donc aucune valeur probante.

Le syndicat des copropriétaires produit aussi le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2021 qui

«  renouvelle le mandat du Capillon & Martins… pour 1 an et prendre fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et au plus tard le dernier jour du mois de juin 2022 « , ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022 ayant décidé » de ne pas renouveler le mandat du cabinet Capillon & Martins ".

Il est donc démontré que la société Capillon & Martins a été le syndic de la copropriété du [Adresse 1] entre le 30 septembre 2016 et fin juin 2017, puis du 24 novembre 2021 à juin 2022.

En revanche, aucune pièce ne démontre que la société Capillon & Martins avait été régulièrement désignée en qualité de syndic entre juillet 2017 et le 24 novembre 2021.

Il appartenait pourtant au syndicat des copropriétaires demandeur de produire les procès-verbaux d’assemblée générale et contrats en lien avec cette période.

En effet, s’agissant des procédures judiciaires à l’origine du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires, il résulte des décisions de justice produites que les assignations ont été délivrées à la société Capillon & Martins à une période où il n’est pas justifié de sa qualité de syndic de l’immeuble (28 août 2020 pour la procédure Pharmabois ; 24 février 2020 pour la procédure Abcdomus ; 28 novembre 2020 pour la procédure Comm'9).

Pour engager sa responsabilité, il convenait en premier lieu de justifier de sa qualité de syndic au cours de la période litigieuse.

Or, cette preuve n’est pas apportée.

Par ailleurs, le principal de la condamnation Pharmabois correspond à l’exécution d’une prestation de travaux au bénéfice de la copropriété et non à une faute du syndic.

Il en va de même pour le principal de la condamnation Abcdomus.

Pour le reste, notamment les frais de procédure et d’exécution, il ne peut s’agir que d’une perte de chance de les éviter et non d’un préjudice certain.

Les calculs proposés sont donc erronés.

S’agissant du litige avec la société Comm'9, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022 que " la société Meilleure Copro, responsable de ce litige, a été mandatée précédemment par la copropriété afin d’effectuer des appels d’offres, dans le cadre de la mise en concurrence des contrats de la copropriété, et de pourvoir à la résiliation des anciens contrats et la mise en œuvre des nouveaux contrats mieux disant. Concernant le contrat d’entretien ménage des parties communes, la société Comme Neuf a contesté la résiliation de son contrat et réclame au syndicat des copropriétaires le versement d’une indemnité d’un montant de 29.099,58 €. L’assemblée générale demande au syndic de clôturer ce litige auprès de la société Comme Neuf et d’engager la responsabilité de la société Meilleure Copro pour manquement à ses obligations… ". Il apparaît donc, selon les explications de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, que c’est la société Meilleure Copro qui avait été mandatée pour résilier le contrat litigieux et non la société défenderesse. Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication sur cette contradiction.

Dès lors, au regard des éléments versés à la procédure, mais aussi de ceux qui font défaut, le tribunal ne peut que rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires demandeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La demande à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

REJETTE toutes les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 6] le 29 Juillet 2025.

La Greffière Le Président