Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 août 2025, n° 22/10064

TJ Paris 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Erreur dans la computation des tantièmes
Le tribunal a constaté que les votes n'avaient pas été correctement calculés, justifiant ainsi l'annulation de la résolution 18 vote 2.
Accepté
Absence de projet de résolution clair
Le tribunal a jugé que l'absence d'un projet de résolution clair à l'ordre du jour entachait la validité de la décision.
Accepté
Impact des travaux sur les parties communes
Le tribunal a estimé que les travaux envisagés affectaient les parties communes et nécessitaient un vote unanime, ce qui n'a pas été respecté.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé que la partie perdante devait supporter les frais exposés par la partie gagnante, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Accepté
Partie perdante supporte les dépens
Le tribunal a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 29 août 2025, n° 22/10064
Numéro(s) :	22/10064
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Tiphaine GUYOT-VASNIEREmmanuelle GUICHETEAU
Cabinet(s) :	SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	S.C.I. GCPB BREST c/ Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à [E] [Z]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e GUICHETEAU

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/10064

N° Portalis 352J-W-B7G-CXWVJ

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GCPB BREST

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0378, et par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. BALMA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1904

Décision du 29 Août 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWVJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 14 mai 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 29 août 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

La SCI GCPB Brest est propriétaire de lots dans l’immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 24 août 2022, la SCI GCPB Brest a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] afin d’obtenir l’annulation de toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2022 et plus particulièrement des décisions 4.2 et 18 vote 1 et 2.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 mai 2024, il a été constaté que le tribunal n’était plus saisi d’une demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 juillet 2022 dans son ensemble ou d’une demande d’annulation des résolutions 3 à 5.3, 5.7 à 6.2, 11.1 à 11.5, 15.1 à 16.1 de cette assemblée. Le juge de la mise en état a par ailleurs déclaré irrecevable la demande d’annulation de la résolution 18.1, mais recevable la demande d’annulation de la résolution 18.2.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 31 juillet 2024, la SCI GCPB Brest demande au tribunal de :

«  Vu les articles 10, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 26 avant dernier alinéa et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les stipulations du règlement de copropriété et état descriptif de division applicable à l’immeuble,

ANNULER la décision 18 vote 2 de l’assemblée générale du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] en date du 13 juillet 2022 ;

REJETER l’ensemble des demandes du syndicat de copropriété et le débouter en conséquence de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, à verser à la SCI GCPB BREST, une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens ;

DIRE ET JUGER, en application des dispositions de l’article R 631-4 du Code de la Consommation, que la partie succombante supportera la charge de l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus à l’article L 111-8 du Code des Procédures Civiles d’exécution.

CONDAMNER les parties succombantes aux entiers dépens au titre de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

DEBOUTER le syndicat de copropriété de sa demande de condamnation de la SCI GCPB BREST à lui verser 5 000 euros d’article 700 outre dépens ".

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER la SCI GCPB BREST de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 juillet 2022.

DEBOUTER la SCI GCPB BREST de ses demandes d’annulation des résolutions n° 4-2 et 18 adoptées lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2022.

DEBOUTER la SCI GCPB BREST de ses demandes d’annulation des résolutions n° 3 à 5.3, 5.7 à 6.2, 11.1 à 11.5, 15.1 à 16.1 18.1 et 18.2 adoptées lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2022.

DEBOUTER la SCI GCPB BREST de ses demandes au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’au titre des dépens.

CONDAMNER la SCI GCPB BREST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [10] 3 ème une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux dépens ".

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 18 novembre 2024 et l’affaire a été plaidée le 14 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution 18 vote 2 de l’assemblée générale du 13 juillet 2022

A l’appui de sa demande principale, la SCI GCPB Brest fait valoir que:

— les votes sont intervenus sur la base de tantièmes de 10190 sans défalquer les tantièmes des lots appartenant au syndicat des copropriétaires ;

— il existe une erreur dans la computation des tantièmes qui entraîne l’annulation de la résolution 18.2 ;

— il n’y avait pas de projet de résolution clair inscrit à l’ordre du jour ;

— il n’y avait pas de document précisant l’implantation et la consistance des travaux joint à l’ordre du jour en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

— aucune information n’a été fournie sur les conditions de percement du gros œuvre des façades permettant d’installer les fenêtres souhaitées ;

— les percements de façade aboutissent à supprimer la quasi-totalité de la façade du bâtiment B en rez de chaussée sur cour ;

— la 18ème résolution relevait d’un vote à l’unanimité compte-tenu de l’impact sur les parties communes ;

— les travaux envisagés affaiblissent l’isolation thermique du bâtiment, ne respectent pas la destination de l’immeuble et l’unanimité était donc requise ;

— les travaux envisagés aboutissent à une appropriation des surfaces de façades démolies au bénéfice de Mme [G] et sans contrepartie ;

— les murs de façade objet des démolitions envisagées constituent des parties communes spéciales et les propriétaires des bâtiments A et C ne devaient donc pas statuer sur la demande litigieuse.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que :

— le délai de convocation de 21 jours a été respecté ;

— le syndicat des copropriétaires n’a pas pris part aux votes et est noté en qualité d’absent ;

— les votes ont été calculés sur la base des 10083 tantièmes déduction faite des deux absents ;

— les copropriétaires ont disposé d’une information suffisante s’agissant des travaux autorisés par la résolution litigieuse.

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

La demande d’annulation de la résolution 18.2 a déjà été jugée recevable par le juge de la mise en état.

Décision du 29 Août 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWVJ

Il n’existe pas d’autres demandes d’annulation de résolutions dans les dernières conclusions de la société GCPB Brest, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur des demandes qui n’existent pas.

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition…

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble…

Vu l’article 26- 1 de la même loi qui précise que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Vu l’article 18 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Vu l’article 13 du même décret qui précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Sur ce,

En l’espèce, la résolution 18 second vote litigieuse porte sur " à la demande de Mme [G] – Ouverture fenêtre ".

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2022 que les informations suivantes ont été transmises aux copropriétaires avant le vote de la résolution litigieuse : " projet d’ouverture de fenêtre dans la 2ème cour du [Adresse 2] (réalisé par Mr [S] architecte DPLG). En effet pour louer à des bureaux, j’ai besoin d’avantage de lumière… ". Des plans de modification de la façade concernée ont été transmis aux copropriétaires, ainsi qu’une documentation commerciale concernant les fenêtres envisagées.

Mais, il est exact que l’ordre du jour de la résolution 18 était imprécis car les travaux autorisés sont in fine mal définis et aucune information n’a été donnée sur les conditions dans lesquelles doit être réalisée l’ouverture des gros-murs de façade (technique utilisée, maître d’oeuvre engagé, assurances, etc.).

Décision du 29 Août 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWVJ

Pour ce motif, la résolution litigieuse 18 second vote sera annulée.

En outre, le règlement de copropriété de l’immeuble versé aux débats prévoit effectivement que les gros murs de façade sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment.

Il n’est pas suffisamment justifié en quoi le projet de Mme [G] entraînerait une modification de la destination des parties privatives de la demanderesse ou de leurs modalités de jouissance.

De même, il n’est pas démontré en quoi les parties de murs dont le percement est envisagé seraient nécessaires au respect de la destination de l’immeuble.

Les allégations concernant la dégradation de l’isolation thermique du bâtiment ne sont pas justifiées.

La résolution litigieuse n’était donc pas soumise à l’unanimité.

En revanche, compte-tenu de leur emprise importante de plusieurs mètres sur la façade Est du bâtiment B indiquée dans le plan versé aux débats, les travaux autorisés dans la résolution 18 second vote entraîne une appropriation de parties communes spéciales par un copropriétaire. Les travaux envisagés relevaient donc de la majorité de l’article 26 des copropriétaires du bâtiment B.

Or, le vote a été réalisé auprès de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et non auprès des seuls copropriétaires du bâtiment B.

Il existe donc au demeurant un second motif d’annulation de la résolution litigieuse.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à payer à la société GCPB Brest une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article R 631-4 du code de la consommation sera rejetée puisque le syndicat des copropriétaires n’est pas un professionnel au sens de ce texte.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

ANNULE la résolution 18 vote 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 13 juillet 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI GCPB Brest une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 9] le 29 Août 2025.

La Greffière Le Président