TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [M] [D]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QJZ

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QJZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2002 à effet au 4 septembre 2002, l’OPAC de [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [M] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (escalier 3, 1er étage, porte 45) à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 249,14 euros, outre une provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier à Monsieur [M] [D] un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 8455,63 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 1er décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, PARIS HABITAT-OPH a saisi en le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [D] et [Localité 4] HABITAT-OPH par le jeu de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— dire et juger que Monsieur est occupant sans droit ni titre du logement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [M] [D] à payer la somme de 17024,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— condamner Monsieur [M] [D] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré du SLS, des taxes et des charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [M] [D] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 décembre 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 27462,94 euros (frais de contentieux inclus, et SLS inclus de 1296,30 euros entre août 2023 et décembre 2023, et SLS inclus de 1341 euros entre janvier 2024 et octobre 2024), selon décompte du 1er novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a souligné qu’aucun paiement n’était honoré depuis août 2023 et que le versement du loyer courant n’avait pas repris avant l’audience.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 mars, prorogée au 28 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Monsieur [M] [D]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour la somme en principal de 8455,63 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucun paiement n’ayant été effectué dans le délai de 2 mois, ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant ce délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024 à minuit, et que le bail est par conséquent résilié à compter du 22 février 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2024 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience, et que le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que le locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante et que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, il apparait que Monsieur [M] [D] se trouve sans droit ni titre depuis le 22 février 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable.

Il est rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [M] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que [M] [D] est redevable de la somme de 27462,94 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Cette somme correspond à l’arriéré des loyers et aux charges impayés, ainsi qu’aux indemnités d’occupation échues à février 2024 inclus et au montant du supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué depuis le mois d’août 2023.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

En l’absence de réponse, il résulte de ce texte que l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente. L’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Or, en l’espèce, il ressort des avis d’échéance et du décompte produits que [Localité 4] HABITAT-OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1296,30 euros (période d’aout 2023/décembre 2023) et 1341 euros (période janvier 2024/octobre 2024) pour un total cumulé de 19 891,50 euros ainsi que des frais de contentieux (191,38 euros) sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité. En effet, concernant l’année 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH s’abstient de produire l’accusé de réception de la mise en demeure préalable obligatoire datée du 9 décembre 2022, et de même concernant l’année 2024 puisque l’organisme s’abstient de produire l’accusé de réception de la mise en demeure datée du 11 décembre 2023.

En outre, Monsieur [M] [D] est devenu, par le jeu de la clause résolutoire, occupant sans droit ni titre du logement à compter du 22 février 2024 et n’est ainsi plus tenu par les obligations contractuelles à cet égard.

Il en résulte, après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (19 891,50 euros entre août 2023 et octobre 2024 inclus) et des frais de contentieux (191,39 euros), que Monsieur [M] [D] est redevable de la somme de 7 380,06 euros (27 442,94 euros – 19 891,50 euros – 191,39 euros), terme d’octobre 2024 inclus, à laquelle il sera condamné avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Monsieur [M] [D] sera également condamné au paiement, à compter de l’échéance de mars 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer, hors SLS, des charges mensuelles et taxes dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [D], partie perdante sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [M] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (escalier 3, 1er étage, porte 45) à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 février 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [D], occupant sans droit ni titre depuis le 22 février 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 7 380,06 euros, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, taxes et charges, hors SLS, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation (soit à compter du mois de mars 2024) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT