TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ZAJDENWEBER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e COHEN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/07462

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7KT

N° MINUTE :

Assignation du :

31 mai 2023

JUGEMENT

rendu le 9 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Esther ZAJDENWEBER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0587

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LE FLIBUSTIER

S.C.I. LESVERN

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentées par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN732

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière.

Décision du 9 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/07462 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7KT

DÉBATS

A l’audience du 7 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [G] est propriétaire des lots 32, 33 et 54 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7].

La SCI Lesvern est quant à elle propriétaire des lots 9 et 13 au sein du même immeuble, lesquels ont été donnés à bail à la SARL Le Flibustier, qui y exerce une activité de restauration-crêperie sous l’enseigne « Cœur de Breizh ».

Lors de l’assemblée générale du 6 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a autorisé la réalisation de travaux d’installation d’une verrière « au niveau de la courette privative attenante au local commercial occupé par la crêperie ». Ces travaux ont été effectués de septembre 2019 à janvier 2020, et ont notamment abouti à la pose d’un ballon d’eau chaude sur le toit de la cuisine du restaurant exploité par la société Le Flibustier.

Mme [F] [G], qui estime que ce ballon d’eau chaude a été installé dans ses parties privatives, a mis en demeure le gérant des sociétés Lesvern et Le Flibustier de procéder à sa dépose par lettres recommandées avec avis de réception remises les 13 mars 2020, 6 août 2020 et 12 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2022, Mme [F] [G] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance du 24 août 2022, le juge des référés a rejeté cette demande d’expertise.

C’est dans ces conditions que Mme [F] [G] a fait délivrer assignation à la SCI Lesvern et à la SARL Le Flibustier, par exploits de commissaire de justice du 31 mai 2023, aux fins d’ordonner le retrait du ballon d’eau chaude sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et de les voir condamnées in solidum au versement de 6 000 euros de dommages et intérêts – outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 14 juin 2024, la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Le Flibustier et la SCI Lesvern a été rejetée, et l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Décision du 9 mai 2025

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, Mme [F] [G] demande au tribunal de :

— Condamner conjointement et solidairement les sociétés Le Flibustier et Lesvern à retirer, à leurs frais, le ballon d’eau chaude se trouvant sur le lot privatif n°54 appartenant à Mme [F] [G], et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Ordonner que les opérations de retrait dudit ballon d’eau chaude soient effectuées sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont la rémunération à ce titre sera mise à la charge exclusive des deux sociétés défenderesses.

— Condamner conjointement et solidairement les sociétés Le Flibustier et Lesvern au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Les condamner sous la même solidarité aux dépens ;

— Condamner conjointement et solidairement les sociétés Le Flibustier et Lesvern au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024 par voie électronique, les sociétés Lesvern et Le Flibustier demandent au tribunal de :

— Débouter Mme [F] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Mme [F] [G] à payer à la SARL Le Flibustier et à la Sci Lesvern une somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 8 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en exécution de travaux

Les articles 544 et 545 du code civil disposent que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de ces dispositions, tout copropriétaire est bien fondé à solliciter la dépose de tout élément constituant un empiétement sur ses parties privatives ainsi que la remise en état de ces dernières, et ce sans avoir à justifier d’un quelconque grief ou préjudice.

Décision du 9 mai 2025

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*

Mme [F] [G] forme à titre principal une demande en exécution de travaux, portant sur le retrait d’un ballon d’eau chaude installé par les sociétés Lesvern et Le Flibustier et dont elle estime qu’il constituerait un empiétement sur ses parties privatives.

Au soutien de sa demande, elle fait principalement valoir qu’à l’examen de l’historique de propriété du lot n°54, il apparaît qu’elle est la propriétaire de la toiture du local commercial exploité par la SCI Le Flibustier, et qu’elle est de ce fait fondée à demander le retrait du ballon d’eau chaude qui y est installé ; qu’en outre, l’architecte de l’immeuble a constaté le 11 décembre 2019 la non-conformité des travaux de la SARL Le Flibustier avec l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 6 mai 2019, et a préconisé le retrait du ballon d’eau chaude pour des raisons de sécurité ; que lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2022, une résolution (n°24) relative au déplacement du ballon d’eau chaude litigieux sur des parties communes a été adoptée, sans toutefois que les défenderesses ne procèdent à son exécution.

En réplique, la SCI Lesvern et la SARL Le Flibustier indiquent en premier lieu que les mises en demeure adressées par Mme [F] [G] l’ont été durant les périodes de confinement et de restrictions de déplacement liées à l’épidémie de covid-19, ce dont il résulte qu’elles n’ont pas pu en prendre connaissance ; que Mme [F] [G], qui ne réside pas dans l’immeuble et pratique la location de courte durée, n’est pas sensible à la situation d’une société ayant débuté son activité en janvier 2020, soit juste avant la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 ; qu’elle ne rapporte pas la preuve que la toiture du local commercial constituerait sa terrasse et appartiendrait à son lot n°54, les pièces produites démontrant au contraire que celui-ci est attenant au lot n°32, et donc situé au 1er étage ; qu’il apparaît à l’examen du règlement de copropriété que le toit du local commercial est une partie commune, et que la demande formée impose ainsi que le syndicat des copropriétaires soit appelé dans la cause, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur ce,

A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi et non contesté qu’un ballon d’eau chaude a été installé par les sociétés Lesvern et Le Flibustier sur une surface en ciment située au-dessus de la cuisine du restaurant, attenante aux lots n°32 et 33 appartenant à Mme [F] [G], mais située environ 1,20 mètre en contrebas. Cette surface est accessible depuis les parties privatives de la demanderesse, par une trappe ouverte dans la terrasse avec un revêtement en bois qui la recouvre en totalité.

Les parties s’opposent cependant quant à la nature privative ou commune de cette plate-forme, Mme [F] [G] estimant qu’elle constitue le lot n°54 dont elle est propriétaire, et les défenderesses soutenant au contraire qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble.

A titre liminaire, alors que les parties débattent à propos de la qualification donnée au lot n°54 dans des actes notariés (actes de vente ou attestations de propriété) ou encore dans des procès-verbaux d’assemblée générale, il doit être rappelé que la nature commune ou privative d’une partie de l’immeuble ne peut être déterminée qu’à partir du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

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Les documents de nature contractuelle que constituent des actes de vente ne font qu’exprimer la volonté du vendeur et de l’acheteur, et ne peuvent aucunement démontrer en eux-mêmes qu’une partie d’un immeuble est commune ou privative. De même, l’assemblée générale peut se méprendre sur la nature d’une partie commune en effectuant une interprétation erronée du règlement de copropriété, si bien que le simple fait que le syndicat des copropriétaires semble dans les faits considérer Mme [F] [G] comme propriétaire de la surface litigieuse ne suffit à rapporter la preuve de sa propriété.

Par ailleurs, les développements relatifs à la réception des mises en demeure adressées par Mme [F] [G], ou encore de l’usage fait par cette dernière de ses parties privatives, apparaissent sans incidence sur la solution du litige.

L’examen du règlement de copropriété de l’immeuble, modifié les 10 février 2000 et 14 février 2019, et comportant un état descriptif de division daté du même jour, révèle qu’il existe effectivement un lot n°54 désigné comme une « terrasse » située au premier étage. Celui-ci a été créé par des décisions d’assemblée générale prises les 17 juin 1998 et 26 octobre 1999, à partir de parties communes sur lesquelles un droit de jouissance privative était concédé, et portait initialement le numéro 57 avant d’être désigné sous le numéro 54 pour les besoins de la publicité foncière.

Ce lot n°54 créé le 10 février 2000 a été vendu aux propriétaires des lots 32 et 33, aux droits desquels vient aujourd’hui Mme [F] [G]. Les plans établis par un géomètre-expert à cette occasion font figurer le lot n°54 (« terrasse ») dans le prolongement du lot n°33 (« séjour »), et montrent qu’il est relié à l’appartement par un escalier.

Contrairement à ce que soutiennent les sociétés Lesvern et Le Flibustier, la surface constituant le toit de la cuisine du restaurant ne peut donc à l’évidence constituer une partie commune de l’immeuble, étant expressément qualifiée de terrasse formant un lot privatif. Il doit à cet égard être rappelé que si le règlement de copropriété définit certes les parties communes comme « les terrasses, en ce qui concerne leur étanchéité et leur gros œuvre », la désignation des parties privatives prime sur celle des parties communes, lesquelles se composent de l’ensemble des éléments n’appartenant pas à un copropriétaire en propre.

Il doit en outre être relevé qu’à supposer que la surface sur laquelle un ballon d’eau chaude a été installé soit une partie commune, il appartiendrait aux sociétés Lesvern et Le Flibustier de justifier avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer cette installation.

C’est de même à tort que les sociétés Lesvern et Le Flibustier soutiennent que le lot n°54 serait en réalité la terrasse en bois construite par Mme [F] [G] avec l’accord de l’assemblée générale en 2013. Le fait de construire une terrasse constitue un simple mode d’occupation du lot, par l’adjonction d’un élément d’équipement, mais ne peut à l’évidence constituer le lot lui-même, sauf à créer artificiellement un nouvel étage et un nouveau lot.

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A cet égard, il est relevé que le fait que l’état descriptif de division ne précise pas que la terrasse est située entre le rez-de-chaussée et le premier étage s’explique aisément, à la fois par la nomenclature en tableau utilisée, ainsi que par la situation en léger contrebas du premier étage et l’existence d’un escalier, qui permettent de considérer qu’il s’agit d’un simple prolongement du lot n°33. Il est par conséquent indifférent que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’aient pas expressément précisé que la terrasse est située en contrebas du premier étage.

Pour l’ensemble des moyens qui précèdent, il apparaît que Mme [F] [G] est la propriétaire du lot n°54, et que celui-ci correspond à la surface sur laquelle les sociétés Lesvern et Le Flibustier ont installé un ballon d’eau chaude.

La demanderesse est donc bien fondée à solliciter la dépose de cet élément constituant un empiétement sur ses parties privatives, et ce dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mme [F] [G] sollicite l’indemnisation du préjudice moral qu’elle estime avoir subi par la faute des sociétés Lesvern et Le Flibustier, à qui elle reproche d’avoir agi avec mauvaise foi, tant à propos de l’installation de leur ballon d’eau chaude que durant le cours de l’instance.

Il a été précédemment jugé que les sociétés Lesvern et Le Flibustier ont fait installer un élément d’équipement sur les parties privatives de Mme [F] [G], et qu’elles ont refusé à de multiples reprises de procéder à sa dépose, engendrant un empiétement et un trouble de jouissance depuis désormais plus de cinq ans.

En outre, la gestion de cette situation a nécessairement causé tracas, inquiétudes, contrariétés et pertes de temps, à l’origine d’un préjudice distinct de celui qui sera indemnisé au titre des frais irrépétibles.

Il conviendra ainsi de condamner les sociétés Lesvern et Le Flibustier à payer à Mme [F] [G] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, en indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis.

Mme [F] [G] demande au tribunal de condamner les défenderesses « conjointement et solidairement ». Il doit cependant être relevé que ces notions sont des exacts contraires, une condamnation étant par principe conjointe, sauf à ce que les conditions de la solidarité soient réunies (article 1309 du code civil : « l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux ; (…) Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible » ; article 1313 du code civil : « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier »).

Au regard des liens contractuels existant entre les sociétés Lesvern et Le Flibustier, celles-ci seront condamnées in solidum.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les sociétés Lesvern et Le Flibustier, parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, les sociétés Lesvern et Le Flibustier seront condamnées in solidum à payer à Mme [F] [G] la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum les sociétés Lesvern et Le Flibustier à procéder, à leurs frais exclusifs, à la dépose du ballon d’eau chaude situé sur le lot de copropriété n°54, et ce sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

CONDAMNE ces dernières à y procéder sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de soixante (60) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre (4) mois, à charge pour Mme [F] [G], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Lesvern et Le Flibustier à payer à Mme [F] [G] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Lesvern et Le Flibustier au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Lesvern et Le Flibustier à payer à Mme [F] [G] la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leur demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6], le 9 mai 2025.

La greffière Le président