TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MORELON et Me [Z]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e KAHN HERRMANN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/01846

N° Portalis 352J-W-B7G-CWABZ

N° MINUTE :

Assignation du :

31 janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic SYNDIC GESTION ACTIVE

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par Maître Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0151

DÉFENDERESSES

S.A. ACTE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Muriel KAHN HERRMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1167

S.A.S.U. ODEALIM, anciennement dénommée [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Jennifer KNAFOU de la SELARL KL2A – KNAFOU & LOUPPE AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2424

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01846 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWABZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 21 février 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 13 avril 2016, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Mme [B], copropriétaire, au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par la société Gestion Active en qualité de syndic.

Le 15 avril 2016, Mme [B] a déclaré son sinistre auprès de son assureur, la société CIC Assurances.

Le sinistre a été déclaré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16], auprès de la société Acte Iard, assureur de la copropriété aux termes d’un contrat souscrit par l’intermédiaire du courtier d’assurances, la société [N] [R] désormais dénommée Odealim JBSA.

La société Acte Iard a missionné un expert, le cabinet Jean & [Localité 13] Morel, aux fins de déterminer l’origine du sinistre et de chiffrer les dommages sur les parties communes d’une part, et sur l’appartement de Mme [B] d’autre part. Les opérations d’expertise amiable se sont tenues le 31 mai 2016, et le rapport d’expertise amiable a été rendu le 17 août 2016.

Par exploit d’huissier délivré le 24 mars 2017, Mme [B] a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire, et mis en cause le syndicat des copropriétaires, la société Blau, propriétaire de la chambre située au-dessus de son appartement, au 6ème étage, et son assureur, la société CIC Assurances.

Décision du 11 juillet 2025

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N° RG 22/01846 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWABZ

Par exploit d’huissier en date du 24 avril 2017, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie la société Acte Iard.

M. [C], désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance du 17 mai 2017, a déposé son rapport le 23 novembre 2018.

Le 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Acte Iard de lui verser la somme de 14.116,27 euros au titre des travaux qu’il a réalisés sur les parties communes, en exécution du rapport d’expertise judiciaire.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] a fait assigner, par exploit en date 31 janvier 2022, la compagnie Acte Iard aux fins de la voir condamnée au versement d’indemnités d’assurance, outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01846.

Par exploit d’huissier signifié le 24 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] a fait assigner en intervention forcée la société Odealim JBSA. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/05805.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 7 juin 2023.

Par ordonnance du juge de la mise en l’état du 6 octobre 2023, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la compagnie Acte IARD a été rejetée, et les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] ont été déclarées recevables.

Par conclusions d’incident notifiées le 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, s’est partiellement désisté de l’instance, exclusivement à l’encontre de la société Odealim JBSA.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 14] 8ème, demande au tribunal, au visa des articles 1342 et 1344-1 du code civil, des articles 394 et suivants du code de procédure civile, du code des assurances, de loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, de :

« DECLARER bien-fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Ce faisant,

1) PRENDRE ACTE du désistement partiel d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] exclusivement à l’encontre de la société ODEALIM JBSA (anciennement dénommée [N] [R]), par conclusions de désistement d’instance notifiées le 20 octobre 2023 adressées distinctement au Juge de la mise en état ;

2) CONSTATER l’absence de conclusions au fond de la société ODEALIM JBSA (anciennement dénommée [N] [R]) avant les conclusions de désistement d’instance notifiées le 20 octobre 2023 adressées distinctement au Juge de la mise en état ;

3) CONSTATER le caractère parfait du désistement partiel d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à l’encontre de la société ODEALIM JBSA (anciennement dénommée [N] [R]) ;

En conséquence :

SE DÉCLARER non saisi par la demande de condamnation formulée par la société ODEALIM JBSA (anciennement dénommée [N] [R]) à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Subsidiairement,

DÉBOUTER la société ODEALIM JBSA (anciennement dénommée [N] [R]) de toutes ses demandes, fins et prétentions, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

4) CONDAMNER la compagnie ACTE I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] au titre de l’indemnité d’assurance ;

— A titre principal, la somme de 24.967 € correspondant aux travaux réalisés et payés, à parfaire avec le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre avancés par le syndicat des copropriétaires.

— A titre subsidiaire, la somme de 16.237,56 € correspondant aux travaux estimés par l’expert avant réalisation, à parfaire avec le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre avancés par le syndicat des copropriétaires.

5) CONDAMNER la compagnie ACTE I.A.R.D. au paiement des intérêts moratoires sur cette somme indemnitaire à compter du 15 septembre 2021, date de la mise en demeure d’avocat ;

6) CONDAMNER la compagnie ACTE I.A.R.D. au paiement de la somme de 5.260 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

7) CONDAMNER la compagnie ACTE I.A.R.D. au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance de la présente assignation et de signification du jugement à intervenir ;

8) ÉCARTER l’application de l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], celle-ci étant incompatible pour lui avec la nature de l’affaire ;

9) DÉBOUTER la compagnie ACTE I.A.R.D. de tous moyens et prétentions contraires aux présentes écritures et de toutes demandes additionnelles qui pourraient être développées ultérieurement par tout contestant. »

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 2 février 2024, la société Odealim, demande au tribunal, de :

« Prendre acte du désistement du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic SYNDIC GESTION ACTIVE à l’encontre de la société ODEALIM ;

Prendre acte du fait qu’aucune demande n’est tournée à l’encontre de la société ODEALIM ;

Débouter toute partie de toute demande qui pourrait être formulée à l’encontre de la société ODEALIM ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic SYNDIC GESTION ACTIVE à verser à la société ODEALIM la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic SYNDIC GESTION ACTIVE ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jennifer KNAFOU, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la compagnie Acte Iard, demande au tribunal de :

« RECEVOIR la compagnie Acte IARD en ses demandes et les dire bien fondées ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de toutes ses demandes.

JUGER que la condamnation de la compagnie Acte IARD doit être limitée à la somme de 5.263,15 € TTC. »

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 21 février 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025 prorogée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le désistement partiel d’instance

Le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal qu’il prenne acte de son désistement d’instance partiel, exclusivement pour ses demandes dirigées à l’endroit de la société Odealim JBSA. Il rappelle à cet égard, qu’au moment de son désistement partiel d’instance envers la société Odealim JBSA, par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, celle-ci n’avait produit aucune conclusion au fond, ce qui rend le désistement parfait à son encontre.

La société Odealim demande au tribunal de « prendre acte » de ce désistement.

Décision du 11 juillet 2025

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Sur ce,

Aux termes des articles 394, 395, 396 et 397 du code de procédure civile, « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance » (article 394), « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste » (article 395), « le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime » (article 396) et « le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation. » (article 397).

En l’espèce, le demandeur a assigné en intervention forcée la société Odealim JBSA le 24 avril 2023. Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, le demandeur s’est désisté de l’instance à l’égard de la société Odealim.

Dans la mesure où la société Odealim n’avait présenté aucune défense au fond au moment où le syndicat s’est désisté le 20 octobre 2023, son acceptation n’est pas nécessaire en application de l’article 395 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de constater le désistement de l’instance engagée par le syndicat à l’encontre de la société Odealim et de le déclarer parfait.

2- Sur la demande d’indemnisation formée par le syndicat à l’encontre de son assureur

— Sur la prise en charge du coût des travaux

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de son assureur, Acte Iard, à rembourser le montant des travaux entrepris sur les parties communes, suite au sinistre intervenu. Il demande sa condamnation, à titre principal, à lui verser la somme de 24.967 € correspondant aux travaux effectivement réalisés et payés, à parfaire avec le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre avancés par le syndicat des copropriétaires, et à titre subsidiaire la somme de 16.237,56 € correspondant aux travaux estimés par l’expert avant réalisation, à parfaire avec le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre avancés par le syndicat des copropriétaires. Il invoque à cet égard, l’article 9 des conditions générales de la police d’assurance souscrite auprès d’Acte Iard, selon lequel sont pris en charge les sinistres découlant d'« engorgements ou ruptures des chéneaux, des gouttières et conduites d’évacuation des eaux ». Il précise que le coût des travaux de réflexion du plancher bas a dépassé le coût retenu par l’expert judiciaire et qu’il a réglé effectivement la somme de 16.237 euros TTC outre le coût des travaux complémentaires de sécurité effectués lors de la découverte de l’état raviné du plafond, soit un total de 14.116,27 euros.

En réplique, la compagnie Acte Iard soutient que la demande principale du syndicat portant sur le versement de la somme de 24.967 € TTC, au lieu de 18.082,04 € TTC retenue par l’expert judiciaire, en raison de travaux complémentaires rendus nécessaires par l’état du plancher, n’est justifiée par aucun élément et qu’il doit ainsi être débouté de cette demande. La compagnie Acte Iard estime que le coût des travaux assumés par le syndicat des copropriétaires s’élève à un total de 13.157,88 € TTC, le reste n’étant pas justifié, y compris le montant versé au titre des honoraires de l’architecte mandaté, évalués à 2.500€ par l’expert judiciaire. La responsabilité du syndicat ayant été retenue par l’expert à hauteur de 40%, la compagnie Acte Iard soutient que sa condamnation devra être limitée à la somme de 5.623,15 euros soit 40% de 13.157,88 euros TTC.

Sur ce,

Le tribunal relève que la compagnie Acte Iard ne conteste pas le principe de l’indemnisation, conformément à la police d’assurance n°2665114 « multirisques immeuble », mais uniquement le quantum des sommes à verser à son assuré à ce titre.

Dans son rapport déposé le 23 novembre 2018, l’expert judiciaire a conclu à un partage de responsabilité dans l’origine des désordres liés aux dégât des eaux survenus chez Mme [B] selon la répartition suivante :

—  40 % pour la copropriété compte tenu de l’engorgement de la canalisation partie commune ;

—  40 % pour la société Blau dont la douche est fuyarde ;

—  20 % pour Mme [B] dont les travaux ont contribué à boucher la descente des eaux vannes.

Il a par ailleurs chiffré le montant des travaux de réfection du plancher de nature à remédier aux désordres à la somme de 15.332,04 euros TTC outre 2.750 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre. Le tribunal relève ici que si l’expert judiciaire a par ailleurs chiffré le montant des travaux nécessaires dans l’appartement de Mme [B] et le préjudice de jouissance subi par celle-ci, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ne concernent que les travaux de réfection du plancher, partie commune.

Dans le cadre de l’expertise, l’expert a validé les devis de réfection des parties communes (plancher et plafond) à hauteur de 15.332,04 euros TTC outre les frais de maîtrise d’œuvre pour un montant de 2.750 euros TTC.

Pour justifier du coût effectivement supporté pour la réfection du plancher, le syndicat produit aux débats plusieurs factures de prestations réalisées, seules de nature à justifier du montant du coût réellement engagé, les ordres de service et propositions de paiement ne pouvant être retenus :

— Facture Acrepi du 29/11/2019 (pièce 16 du demandeur) : le syndicat des copropriétaires indique un montant de 9.154,77 euros TTC. Or, comme le relève à juste titre la compagnie Acte Iard, l’examen de la facture produite révèle un montant total de 7.500 euros HT, avec une TVA de 10% sur la somme de 2.107,50 euros, et de 20% sur la somme de 5.392,50 euros, soit un total TTC de 8.789,25 euros, qu’il conviendra de retenir ;

— Factures Balas en date du 29/11/2019 (pièce 17 du syndicat) : le syndicat des copropriétaires chiffre ce poste à 3.449,50 euros TTC, alors que le coût de l’intervention s’élève à 3.410,42 euros TTC (une facture de 2.400 euros HT + 412,56 de TVA = 2.812,56 euros TTC et une facture de 543,51 euros HT + 54,35 euros de TVA = 597,86 euros TTC) ;

— Facture Sopar en date du 20/12/2019 (pièce 18 du demandeur), d’un montant de 958,21 euros TTC, non contestée par la défenderesse ;

— Facture du cabinet A2RA Architectes du 2 janvier 2020 (pièce 29 du demandeur): contrairement à ce que soutient la défenderesse, cette facture justifie du montant des honoraires versés à hauteur de 2.343,59 euros comme sollicité par le syndicat ;

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— Facture de la société Maindron AMTC du 28 octobre 2019 : cette facture correspond aux travaux complémentaires de renforcement de la structure du plancher, dont la compagnie Acte Iard conteste la nécessité. Il apparaît que ces travaux ont consisté, suite à la constatation de la présence de champignons lignivores et d’insectes xylophages, à reprendre les éléments déstructurés et à remplacer à neuf des pièces de charpentes trop abîmées. Il ressort par ailleurs du devis transmis par la société Acrepi que ces travaux complémentaires de renforcement ont été sollicités à la demande de l’architecte. Dans ces conditions, dans la mesure où leur nécessité et leur montant sont justifiés par les pièces produites aux débats, le tribunal retiendra le montant de ces travaux pour un total de 8.730,66 euros.

Le syndicat justifie ainsi du montant des travaux réellement engagés pour la réfection des plancher et plafond en lien avec ce dégât des eaux pour un total de 24.232,13 euros.

Les parties sont par ailleurs en désaccord sur l’étendue de la garantie due par l’assureur. Le syndicat des copropriétaires soutient, que contrairement à ce que prétend la compagnie Acte Iard, il n’a jamais été reconnu que la garantie d’assurance devrait être limitée à 40%.

La compagnie Acte Iard soutient pour sa part que l’expert judiciaire a considéré que la responsabilité dans les désordres incombait à hauteur de 20% à Mme [B], 40% à la société Blau et à 40% au syndicat des copropriétaires. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires a lui-même reconnu dans les mises en demeure qu’il lui a adressées que la garantie accordée devait être limitée à 40%, correspondant à la responsabilité retenue à l’égard de la copropriété par l’expert judiciaire.

Dès lors que la société Acte Iard ne conteste pas le principe de la garantie due à son assuré au titre des dégâts des eaux, qu’elle ne fait état d’aucune exclusion ou limitation de garantie prévue par le contrat d’assurance, il n’y a pas lieu d’appliquer à ce stade le partage de responsabilité proposé par l’expert judiciaire, celui-ci ne pouvant être invoqué qu’à l’encontre des co-responsables. Il appartient le cas échéant à la compagnie Acte Iard d’exercer un recours subrogatoire à l’encontre des autres responsables. Le montant des sommes dues par la société Acte Iard sera donc fixé aux montant des travaux réparatoires engagés par le syndicat à la suite du dégât des eaux, soit la somme de 24.232,13 euros incluant le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre.

Enfin, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021, date d’une lettre recommandée avec avis de réception adressée à la société Acte Iard et portant mise en demeure de l’indemniser à hauteur de 14.116,27 euros.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’intérêt au taux légal sera dû à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2021 sur la somme de 14.116,27 euros, et à compter du jugement pour le surplus.

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Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société Acte Iard, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Acte Iard sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la présente décision conduit à débouter la société Odealim de sa demande à ce titre, celle-ci étant au surplus formulée uniquement à l’encontre du syndicat des copropriétaires, partie non condamnée aux dépens.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 11 juillet 2025

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] à l’encontre de la société Odealim et le DÉCLARE parfait ;

CONDAMNE la société Acte Iard à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 24.232,13 euros incluant les honoraires de maîtrise d’œuvre et correspondant au montant des travaux effectués sur les parties communes suite au dégât des eaux survenu le 13 avril 2016 ;

CONDAMNE la société Acte Iard au paiement d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2021 sur la somme de 14.116,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la société Acte Iard aux dépens et AUTORISE Maître [U] [Z], à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

CONDAMNE la société Acte Iard à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Odealim de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 11 juillet 2025

La greffière La présidente