Expéditions le : Minute n° 26/00056

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00808 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FT7S

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [X] [Y] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

ayant pour mandataire la S.A.S. [H], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON, subsitué par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [G] épouse [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie ZAKAR de la SELARL BERRUEX ZAKAR AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY – 13 substituée par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000730 du 12/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [D] [P], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 25 juin 2013, Mme [X] [Y] épouse [Q] a donné en location à M. [O] [U] et Mme [R] [G] épouse [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5].

Par contrat de sous-location du 30 novembre 2017, M. [O] [U] a donné en location l’appartement meublé à l’association Fédération des œuvres laïques de la Haute-Savoie (F.O.L. 74).

Le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Annecy a prononcé le divorce de M. [O] [U] et Mme [R] [G] épouse [U] par jugement du 13 juin 2022.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 374,89 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Le 6 mai 2024, la F.O.L. 74 a restitué les clés de l’appartement au mandataire de la bailleresse.

Par courrier du 26 novembre 2024, Mme [R] [G] informait la bailleresse qu’elle n’avait jamais occupé personnellement l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 5] et qu’il était désormais vide de toute personne. Aussi, elle l’invitait à convenir d’une date de réalisation d’un état des lieux de sortie et d’une remise des clés.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 et 30 janvier 2024, Mme [X] [Y] épouse [Q] a fait assigner M. [O] [U] et Mme [R] [G] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4], aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Par courrier du 6 janvier 2025, Mme [R] [G] autorisait expressément Mme [X] [Y] épouse [Q] à reprendre possession de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 5] et à jeter tout mobilier éventuellement entreposé en ce lieu.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises pour échange contradictoire de pièces entre les parties.

A l’audience de renvoi du 17 décembre 2025, Mme [X] [Y] épouse [Q], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions par lesquelles elle sollicite, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 26 août 1987 et son annexe, des articles 1103, 1104, 1193 et 1728 et suivants du code civil, de :

Constater la résiliation du bail conclu entre M. [O] [U] et Mme [R] [G] et Mme [X] [Y] épouse [Q] par acquisition de la clause résolutoire au 9 janvier 2024 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail conclu entre M. [O] [U] et Mme [R] [G] et Mme [X] [Y] épouse [Q], au vu de l’inexécution de ces derniers ;Ordonner l’expulsion de M. [O] [U] et Mme [R] [G] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, sis [Adresse 5] à [Localité 5] (appartement, cave et jardin) à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et au besoin avec le concours de la [Localité 6] publique et celui d’un serrurier ;Condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [R] [G] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer, subissant la révision contractuellement prévue, augmentée des charges, éventuellement révisées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [R] [G] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 29 935,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus ;Condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [R] [G] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 118 141,00 euros au titre des loyers échus de la sous-location entre 2017 et 2024 ;Condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [R] [G] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum M. [O] [U] et Mme [R] [G] aux entiers dépens de la présente instance et des suites ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [U] n’est ni présent, ni représenté.

Mme [R] [G], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions selon lesquelles, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 26 août 1987 et son annexe, des articles 1103, 1104, 1193, 1728 et suivants et 220 et suivants du code civil, elle formule les demandes suivantes :

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions exposés par la concluante ;Débouter de Mme [X] [Y] épouse [Q] l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de Mme [R] [G] ;Subsidiairement, constater que Mme [R] [G] ne peut être débitrice à l’égard de Mme [X] [Y] épouse [Q] qu’au titre des loyers impayés de la location et uniquement jusqu’à la retranscription sur les registres d’état civil du divorce prononcé entre elle et M. [O] [U], le 10 février 2023.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 novembre 2023.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er février 2024 pour une audience fixée au 22 mai 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 9 novembre 2023, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 6 374,89 euros.

Le décompte arrêté au 10 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 novembre 2023 et le 10 janvier 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 10 janvier 2024.

Concernant l’expulsion des locataires

Mme [G] justifie avoir informé la bailleresse selon courrier du 26 novembre 2024, qu’elle n’avait jamais occupé le logement, qu’elle était divorcée de M. [U] depuis le mois de juin 2022, qu’elle avait fait changer le barillet et les clefs de l’appartement et sollicitait la réalisation d’un état des lieux de sortie, afin de faire cesser la dette locative.

Par courrier recommandé du 6 janvier 2025, Mme [G] a restitué les clés du logement et a autorisé le bailleur à reprendre les lieux. Elle justifie résider à une autre adresse depuis des années.

Aussi, il est clair que les locaux ne sont pas occupés par Mme [G] à ce jour.

M. [U] ne s’est pas rapproché du bailleur à l’issue de la délivrance du commandement de payer. Il est par ailleurs absent à la présente procédure. Mme [G] indique toutefois qu’il n’occupe pas le bien non plus. Il est enfin démontré que le sous-locataire a également quitté les lieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [O] [U] de libérer les lieux occupés de sa personnes, de ses biens et de tout occupants de son chef. Dans la mesure où il est constant que le logement est inoccupé, les délais classiquement applicables en matière d’expulsion d’un local d’habitation seront supprimés.

A défaut d’exécution volontaire de M. [O] [U], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [O] [U] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Mme [G] ne sera tenue de cette indemnité d’occupation qu’à compter de la résiliation du bail et jusqu’à fin décembre 2024, soit environ un mois après l’envoi de son courrier à la bailleresse destiné à l’organisation d’un état des lieux de sortie et remise des clés auquel celle-ci n’a pas donné suite, puisqu’il est démontré qu’elle n’occupait pas les lieux postérieurement à cette date.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 10 décembre 2025, Mme [X] [Y] épouse [Q] est créancière d’une somme totale de 29 935,33 euros au titre des loyers et charges impayés.

En l’espèce, Mme [R] [G] soutienne n’avoir jamais vécu dans les lieux litigieux, sans néanmoins contester avoir conclu ce bail avec M. [U], à une période où ils étaient mariés.

Le jugement de divorce a été retranscrit en marge des états civils de M. [O] [U] et Mme [R] [G] le 10 février 2023.

Mme [R] [G] affirme donc qu’elle ne peut être condamnée au paiement des loyers postérieurs à cette date, étant donné qu’elle n’occupait plus le logement et que la solidarité ménagère s’éteint avec la dissolution du lien conjugal.

Cependant, comme le souligne Mme [X] [Y] épouse [Q], Mme [R] [G] ne démontre pas avoir donné son congé à la bailleresse, ce n’est qu’en fin d’année 2024, qu’elle a réalisé des démarches et sollicité l’organisation d’un état des lieux de sortie.

La bailleresse n’a pas donné suite à ce courrier et Mme [G] a restitué les clés par courrier du 6 janvier 2025.

Mme [G] sera donc considérée comme solidaire du paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la fin d’année 2024, soit environ un mois après l’envoi de son courrier à la bailleresse.

En conséquence, M. [O] [U] et Mme [R] [G] seront solidairement condamnés à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 18 389,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2024.

M. [O] [U] sera condamné à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 11 546,18 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 1er janvier 2025 et arrêtées au 1er décembre 2025, échéance de décembre comprise.

Ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des sous-loyers perçus

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il est de jurisprudence constante que lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, les fruits de celles-ci appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, Mme [X] [Y] épouse [Q] verse aux débats un contrat de location meublée du 30 novembre 2017, par lequel M. [O] [U] a donné bail à l’association Fédération des œuvres laïques de la Haute-Savoie (abrégée F.O.L. 74) un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 5]. La sous-location a perduré jusqu’au 6 mai 2024, date de restitution des clés par la F.O.L. 74.

De surcroît, il est précisé dans le bail du 25 juin 2013 qu’il est interdit au locataire « de céder en tout ou partie, à titre onéreux ou gratuit, les droits qu’il détient des présentes, ou de sous-louer, échanger ou mettre à disposition les locaux objet des présentes, en tout ou partie, en meublé ou non, le tout sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer et sans que cet éventuel accord puisse faire acquérir au sous-locataire aucun droit à l’encontre du bailleur ni aucun titre d’occupation, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables au contrat de sous-location ».

Les défendeurs ne contestent pas la sous-location. Néanmoins, Mme [R] [G] relève qu’elle n’est pas signataire du contrat de sous-location, d’une part, et que cela ne constitue pas une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil, d’autre part.

Dans la mesure où Mme [R] [G] prouve qu’elle était séparée de M. [O] [U] au jour de la conclusion du contrat de sous-location, auquel elle est tierce, les revenus qu’il génère ne sauraient être considérés comme une dette ménagère.

Aussi, il convient de rejeter la demande de condamnation de Mme [R] [G] au paiement des sous-loyers perçus.

M. [O] [U] ne démontre pas avoir sollicité, ni obtenu l’autorisation de Mme [X] [Y] épouse [Q] pour réaliser cette sous-location, tant sur le principe que sur le prix du sous-loyer.

Par ailleurs, la sous-location était conclue par M. [O] [U], moyennant un loyer mensuel de 1 550,00 euros. Le montant du loyer du contrat de bail principal pour la période de sous-location a varié entre 767,00 euros et 917,60 euros.

M. [O] [U] a donc sous-loué l’appartement a un prix plus élevé que celui auquel il est lui-même tenu au titre des loyers.

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 118 141,00 euros au titre des loyers échus pendant la sous-location.

Il ressort du contrat de sous-location et de l’attestation de remise des clés que la F.O.L. 74 a bénéficié de la sous-location de l’appartement du 15 décembre 2017 au le 6 mai 2024.

Il convient donc de procéder au calcul suivant : 1 550,00 euros x 76,22 mois = 118 141,00 euros.

Dès lors, M. [O] [U] sera condamné à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 118 141,00 euros au titre des sous-loyers.

Sur les frais du procès

M. [O] [U] et Mme [R] [G] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît équitable de dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [X] [Y] épouse [Q],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juin 2013 entre Mme [X] [Y] épouse [Q] d’une part, et M. [O] [U] et Mme [R] [G] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [R] [G] a restitué les clés du logement,

CONSTATE que M. [O] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [O] [U] de libérer les lieux de leurs personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, sans délai,

DIT que faute pour M. [O] [U] de s’exécuter volontairement, Mme [X] [Y] épouse [Q] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans délai,

DIT que le délai prévu aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution n’a pas vocation à s’appliquer,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [O] [U] et Mme [R] [G] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’au 31 décembre 2024,

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [O] [U] et Mme [R] [G] épouse [U] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 18 389,15 (dix-huit mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 11 546,18 euros (onze mille cinq cent quarante-six euros et dix-huit centimes) au titre des indemnités d’occupation impayées dues du 1er janvier 2025 au 10 décembre 2025, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à Mme [X] [Y] épouse [Q] la somme de 118 141,00 euros (cent dix-huit mille cent quarante-et-un euros) au titre des sous-loyers,

CONDAMNE in solidum M. [O] [U] et Mme [R] [G] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE